קודם כל, בואו נעשה קצת סדר ונסביר מה זה אומר בית משותף. על פי החוק, בית משותף הוא בית הרשום בפנקס הבתים המשותפים (שהוא חלק ממנהל רישום המקרקעין הארצי), וכולל שתי דירות נפרדות או יותר. מטרת רישום הבית היא לעשות סדר ברכוש הפרטי והציבורי בין בעלי דירות: עד סיום התהליך, כל בעלי הדירות שותפים בכל הרכוש בשטח, כולל הדירות אחד של השני. ככה שכמו שאתם מבינים, כדאי להפריד - ויפה שעה אחת קודם. בנוסף, רישום בית משותף מפריד גם בין הרכוש הפרטי לרכוש הציבורי המשותף לכלל בעלי הדירות, כמו לובי הבניין, החצר, חדר המדרגות, מקלט ועוד.

אם רישום בית משותף נשמע לכם כמו משהו שמתאים רק לאנשים שחשובה להם ההקפדה על הסדר ולכם זה בכלל לא מפריע, הנה כמה סיבות למה רישום בית משותף הוא קריטי כל כך:

 העברת בעלות – בלי הליך רישום בית משותף, לא תוכלו להסדיר את הבעלות שלכם על הדירה בטאבו, ובהתאם לכך לא תוכלו להיות הבעלים החוקיים של הדירה שלכם. קריטי, כבר אמרנו?

 הורדת ערך הדירה –  דירה שלא הוסדרה ברישום משותף תוערך בצורה נמוכה יתר ותהיה שווה פחות בשוק החופשי. למה? בעיקר בגלל שאנשים חוששים לקנות דירה שהזכויות שלה לא הוסדרו במלואן בטאבו, ויחששו שזה בגלל שקיימות בה לא מעט בעיות, כמו חריגות בנייה, בעיות בקרקע ועוד.

 חשוב למשכנתא – בנקים עשויים שלא לתת את המימון המרבי לקניית דירה שלא הוסדרה בתהליך רישום בית משותף. זה לא שהם קטנוניים, פשוט ברגע שהבנק נותן לכם משכנתא הוא הופך למעשה לשותף לדירה, והוא לא היה רוצה להשקיע כסף בדירה שזכויותיה לא הוסדרו בחוק, מה שעשוי להעיד על בעיות כלשהן.

 מכירת דירה – אם תרצו למכור את הדירה בעוד כמה שנים, כל עוד לא ביצעתם רישום בית משותף, יש סיכוי סביר שיהיו פחות קונים לדירה (בהתאם לסעיף השני), וגם בגלל הסיכון הסביר שאחד מהשכנים ירחיב בטעות את הדירה שלו על חשבון שלכם או ישתלט על חלק ממנה, מה שעשוי להקשות עליכם בעת המכירה ולסבך את העניינים עוד יותר.

 סכסוכי שכנים – אם לא תעשו סדר ותסדירו עם שאר בעלי הדירות בבניין מהו הרכוש הפרטי ומה הציבורי, זה לא מופרך שהשכנים ישתלטו בטעות או במכוון על חלק מהרכוש הציבורי, ויהפכו את החניה שלכם לשלהם, את המקלט למחסן ואת הלובי ישכירו לאירועים. בקיצור, אם אתם רוצים למנוע סכסוכי שכנים, כדאי להסדיר את העניין ברישום בית משותף.

אוקי, אז השתכנעתם שרישום בית משותף זה הכרחי. עכשיו בואו נראה איך זה עובד. בגדול, אם הדירה שלכם היא דירה חדשה מקבלן, היזם הוא זה שיהיה אחראי על רישום הבית המשותף, ויבצע את התהליך בעזרת עורך דין ששכר לצורך העניין.

אבל, במקרה והדירה שלכם היא לא מקבלן או שהקבלן לא עמד בהתחייבותו לבצע את הרישום, האחריות היא עליכם. לא נורא, אנחנו כאן כדי להראות לכם איך עובד תהליך רישום בית משותף. אם לקחתם את היוזמה ואתם אחראים על הבניין שלכם, תצטרכו קודם כל לפנות לעורך דין, ויחד איתו להגיש את הבקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, על מנת שזה ירשום בסופו של דבר את הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

תהליך רישום בית משותף כולל בירוקרטיה די רצינית ופנייה לגורמים רבים, כך שלא תוכלו לבצע את זה בעצמכם ותצטרכו להיעזר בעורך דין מקרקעין, המתמחה ברישום בית משותף. עורך הדין יאסוף את כל המסמכים והאישורים הדרושים, יאגד אותם יחד וישלח במרוכז למפקחת על הבתים המשותפים. למרות שהוא יהיה אחראי להכל, כדאי שגם אתם תדעו מה תהליך כולל ואיזה מסמכים נדרשים (אין חשיבות ממשית לסדר איסוף המסמכים). קחו אוויר:

 טופס בקשת רישום בית משותף – כשמו כן הוא, מדובר בטופס שמכיל את פרטי הבקשה שלכם לרשום את החלקה כבית משותף.

 הגשת תשריט – תשריט הוא מסמך המשקף את פרטי חלקת הבית המשותף, הדירות, הרכוש הציבורי ועוד. את התשריט מכין בעל מקצוע כמו מהנדס, אדריכל או מודד מורשה.

 הגשת תקנון – התקנון מסדיר את כלל ההתנהלות והזכויות של בעלי הדירות בבית המשותף, כולל אופן השימוש ברכוש הציבורי באופן המוסכם על כולם. בעלי הדירות יכולים לנסח תקנון בעצמם או להשתמש בתקנון הקיים בחוק.

 ייפוי כוח מבעלי הדירות – מסמך שחתום על ידי בעלי הדירות ומביע את ידיעתם והסכמתם לתהליך רישום בית משותף.

 אישור נציגות זמנית – בעלי הדירות בבית המשותף צריכים להסכים על נציגות זמנית שתייצג את הבית המשותף, עד שיבחר נציג קבוע באספה כללית. אם יש לכם חלומות פוליטיים, זה הזמן והמקום להתחיל את הקריירה.

 אגרת אישור רישום בית משותף – חשבתם שתצליחו להתחמק מתשלום אגרה למדינה? תחשבו שוב. מחיר האגרה אותה תצטרכו לשלם בטאבו עבור בקשת רישום בית משותף הוא 127 ₪, כאשר מחיר רישום כל דירה נוספת בבית עומד על 75 ₪. את האגרה ניתן לשלם באתר שירות התשלומים הממשלתי, בעמדות תשלום בלשכת הטאבו או בעזרת שובר בדואר.

 נסח של החלקה מהטאבו – מסמך מהטאבו המספק מידע טכני על הנכסים ובעלי הדירות בבניין המשותף כמו מספר גוש, חלקה, תיאור הנכס, פרטי הבעלים ועוד.  

 בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים – תצהיר עורך דין המפרט את חלוקת הדירות והרכוש לכל בעלי הדירות בבית המשותף, כולל הצגת אישורי בירוקרטיה עירונית ומיסי מקרקעין.  

בסוף התהליך הארוך, ישלח עורך הדין את הטפסים והאישורים שאסף למפקחת על רישום הבתים המשותפים, ונשתדל לחכות בסבלנות עד להשלמת התהליך. קחו בחשבון שבחלק מהמקרים תדרשו להוסיף מסמכים ואישורים נוספים, בהתאם למאפייני הבית המשותף שלכם, כמו למשל בקשה לייחוד הערות אזהרה ועוד. אם בא לכם לקרוא ולהבין יותר לעומק את כל הדרישות, אתם מוזמנים להציץ בהנחיות הממשלתיות להגשת בקשה לרישום בית משותף.

גם אם הקבלן עשה עבורכם רישום בית משותף, לא פעם קורה שצריך לתקן את הרישום ולעדכן אותו. יש לכך שתי סיבות עיקריות:

טעות ברישום – לפעמים נעשות טעויות בחישוב השטח ברישום בית משותף, מה שיכול להוביל  לרישום פחות או יותר שטח ממה שמגיע לכם. במקרה כזה יש   לתקן את הרישום, כדי שתוכלו להסדיר אחת ולתמיד את הזכויות שלכם בדירה בבית המשותף. 

שינויים – בניתם? שיפצתם? אם בוצעו שינויי בנייה בדירה או במרחב הציבורי, כמו הוספת בנייה, הרחבה של הלובי וכו', צריך לעדכן את הדבר ולתקן את רישום הבית המשותף.

תהליך תיקון רישום בית משותף יצריך מכם לפנות שוב לעורך דין שיבצע עבורכם את התהליך, אבל במקרה הזה אתם כבר מכירים את השלבים והם די זהים. כל מה שצריך לעשות הוא לצרף את כל המסמכים המפורטים בפסקת תהליך בית משותף, אך חשוב לוודא שהאישורים והמסמכים מעודכנים בהתאם לתיקון, כלומר: בקשה לתיקון רישום בית משותף, תשריט עדכני, ייפוי כוח לתיקון הרישום ותקנון בית משותף מתוקן.

בעקרון אין כללים קבועים בכל הקשור לשכר הטרחה והמחירים אותם ייקחו עורכי דין מקרקעין על רישום בית משותף. מה שכן, לשכת עורכי הדין מפרסמת מצידה מחירים מומלצים לכל שלב בתהליך, ככה שלפני שסוגרים עם עו"ד, כדאי להשוות מחירים.

בנוסף, יש לקחת בחשבון ששכר הטרחה של עורך הדין כולל רק את תהליך הגשת הבקשה, הטיפול המשפטי והרישום, המתומחר לפי כל חדר בנכנס. לכן, למחיר הסופי תצטרכו להוסיף גם את עלות אגרת הרישום שתדרשו לשלם למדינה, מחיר התשריט (שמשתנה בהתאם לנכס) ומחירים של מסמכים ואישורים נוספים, שאולי תדרשו לצרף במידת הצורך.

על פי המחירים המומלצים של לשכת עו"ד, מחיר הגשת בקשה או התנגדות לרישום בית משותף הוא 1,158 ₪, כאשר מחיר רישום כל חדר בנכס עומד על 520 ₪. במידה ועורך הדין נדרש להופיע בבית המשפט או אצל המפקחת על רישום הבתים המשותפים בשל סכסוכי שכנים או התנגדויות שונות, מחיר כל הופעה בבית משפט יעמוד על 638 ₪ וישולם בנוסף למחיר הכללי.

חשוב לדעת שהמחירים שמופיעים כאן הם בגדר המלצה בלבד וכל עורך דין יכול לגבות שכר טרחה שונה לפי רצונו.

מקווים שהצלחנו לשכנע אתכם שרישום בית משותף הוא הליך קריטי, שלא כדאי להכחיש לאורך זמן. אם אתם רוצים להתחיל בתהליך, ריכזנו עורכי דין מקרקעין מומלצים המתמחים ברישום בית משותף, המדורגים על ידי לקוחות קודמים. במקרה של רישום בית משותף, שיכול לקחת גם כמה שנים טובות, רצוי לקרוא את חוות הדעת ולבחור עורך דין מקרקעין מומלץ, שילווה אתכם בהצלחה.