במועד זה ניתן להבחין באופן מקיף בכל הדירה ובפרט במערכות, כך שבמידה ויתגלה ליקוי ניתן יהיה לתקנו טרום כניסתם לנכס וכך יחסך לכם זמן יקר.

בשלב פרוטוקול מסירה ראשוני הדירה טרם מחוברת לחשמל ומים (במרבית המקרים) ולכן הבדיקה לא תהיה מלאה. במועד פרוטוקול מסירת החזקה נקבל מסמך אשר נערך על ידי נציגי הקבלן. במעמד הזה אתם נדרשים לציין כל הערה בגין ליקוי בנייה או אי התאמה חוזית. לכן קיימת חשיבות רבה לרשימת הפגמים והליקויים המתועדים בעת מסירת הדירה. ליקויים נגלים לעין אשר לא יהיו כתובים בפרוטוקול או בחוות דעת מומחה עלולים לגרום להתנערות הקבלן והטלת האשמה על הדיירים.

עדיף לבצע בדק בית בדירה חדשה מקבלן בשלב הפרוטוקול המסירה הראשוני, כך לקבלן יהיה זמן לתקן את הליקויים עד מועד קבלת הנכס. עם זאת, חשוב להבין שהקבלן לא מחויב לתקן את הליקויים בשלב הזה. בנוסף, רצוי שמרבית העבודות בנכס כבר הסתיימו, קרי, לא לקרוא לי בשלב שעדיין יש דברים לא גמורים בנכס, אחרת ארשום הערות שדברים לא הסתיימו, כך שכשעבודות אלו יגמרו בעצם הן לא ייבדקו על ידי, וחבל.

חשוב לדעת שתהליך מסירת הדירה מורכב מ-2 שלבים עיקריים: שלב 1 - פרוטוקול מסירה ראשוני: במעמד זה נבדקים ונרשמים כלל הליקויים הקיימים בדירה מתוך מטרה לקבל דירה איכותית ככל הניתן מאוד מומלץ לבצע זאת עם מומחה מטעם הדיירים לקבלת דוח מפורט ומקיף. שלב 2 - פרוטוקול מסירה סופי: יום מאוד מיוחד בו הדיירים עוברים על רשימת הליקויים שנרשמה קודם לכן, ומקבלים את המפתחות לדירתם. מזל טוב!

בדק בית עושים בשלב פרוטוקול המסירה הראשוני כדי שיהיה זמן לקבלן לתקן את הליקויים טרם כניסתכם לדירה.

מומלץ מאוד, ככה יהיה זמן לקבלן לסיים תיקונים עד למסירת החזקה.

לכל מועד יש את היתרונות והחסרונות שלו. פרוטוקול ראשוני: יתרונות מרכזיים - לקבלן יש מספיק זמן לתקן את הליקויים בנוחות מכיוון שהדירה עדיין בחזקתו והפועלים והכלים עדיין באתר. כך גם נחסכים מהדיירים שעדיין לא מאכלסים את הדירה הפרעות וחוסר נעימויות. חסרונות מרכזיים - לעיתים המבנה טרם חובר לחשמל ולעיתים נדירות גם טרם חוברה אספקת מים. ייתכנו גם מקרים שבהם טרם הושלמו העבודות/אביזרים בדירה (ברזים לדוגמה). פרוטוקול מסירה: יתרונות מרכזיים - הדירה אמורה להיות שלמה, הן מבחינת חיבור למערכות (חשמל, אינסטלציה וכד׳) והן מבחינת אביזרים, ולכן ניתן יהיה לבצע בדיקה יותר מקיפה. חסרונות מרכזיים - תיקון הליקויים יתבצע לאחר המסירה, כלומר כרוך בחוסר נעימות לדיירים. לעיתים עלול לקחת לקבלן פרק זמן מסוים להגיע למבנה במידה והצוותים עזבו את האתר. לעיתים לצורך ביצוע התיקונים יידרש לעכב אנשי מקצוע נוספים שהדייר מעוניין להזמין (אנשי מקלחונים, נגרים וכד׳). יש לקחת בחשבון - לעיתים הקבלן אינו מאפשר הבאת בדק בית לפרוטוקול מסירת המפתח. לסיכום - העדפה קלה לביצוע בדק בית במסירה הראשונית, אבל זה עניין של העדפה אישית והעמדת יתרונות מול חסרונות.

עדיף לבצע את בדק הבית בשלב פרוטוקול מסירה ראשונה. הקבלן וצוות עובדיו עדיין באתר עם כל הציוד ולכן הרבה יותר קל לקבלן לבצע תיקונים. אני מבצע בדיקה שנייה לאחר תיקון הליקויים ללא תוספת מחיר ובודק שכל הליקויים תוקנו על פי התקן.

אני מציע לבצע בדק בית בדירה חדשה מקבלן כבר בשלב המסירה הראשונית, כדי לאפשר לקבלן לתקן את אי ההתאמות ו/או הליקויים שיתגלו. עוד לפני שאתם נכנסים לדירה וכדי למנוע מצב שתצטרכו לקחת חופש כדי להיות בדירה לצורך תיקונים. בנוסף, ישנם תיקונים שכדאי לתקן לפני שהדירה מרוהטת, כדי שהרהיטים לא יתלכלכו ו/או יפגעו בזמן ביצוע התיקונים.

כדאי לבצע את בדק הבית לדירה חדשה מקבלן בשלב פרוטוקול המסירה הראשוני, בשלב זה החזקה נמצאת ביד הקבלן והוא אחראי לכל הליקויים באופן מלא. כמו כן נותר לו זמן לתיקון הליקויים עד למסירת המפתח וכך העבודות מתבצעות כאשר הדירה באחריות הקבלן. בעת מסירת המפתח יש לוודא כי תוקנו הליקויים ויש לרשום בפרוטוקול המסירה את הליקויים שלא תוקנו. בהצלחה

עדיף לבצע את בדק הבית כמה שיותר מוקדם בכפוף לאישור מהקבלן ובהנחה שכבר יש מים וחשמל בדירה. ככל שהבדיקה תעשה מוקדם יותר, ככה יתוקנו הליקויים לפני מסירת המפתח.

ללא ספק ביצוע בדק בית במעמד הפרוטוקול הראשוני יגרום לביצוע תיקוני ליקויים לפני הכניסה לדירה, ללא בזבוז ימי עבודה על קבלני המשנה השונים וזמן הטיפול כשמרחב הדירה פנוי והתיקונים יתאפשרו בעיתוי אופטימלי לפני הכנסת כלל הריהוט לדירה ובזמן מינימלי.

אני ממליץ לבצע את בדק הבית בדירה חדשה מקבלן לפני קבלת המפתח, מכיוון שאז הדירה ריקה (לא מרוהטת) כך אפשר לבדוק את חללי הדירה ללא הפרעות. בנוסף, לאחר קבלת הדו"ח הקבלן יכול לבצע את רוב התיקונים לפני כניסת הדייר. אופציה נוספת היא לבצע את הבדיקה לקראת סוף שנת הבדק כך שאם צצו ליקויים נוספים במהלך עונות השנה יהיה ניתן להוסיף אותם לדו"ח. שתי החלופות טובות. אציין שניתן לבצע בדיקה נוספת (לאחר הבדיקה במסירה הראשונה) לקראת סוף שנת הבדק ולהפיק דו"ח נוסף אשר מראה את הליקויים שטרם בוצעו על ידי הקבלן מהדו"ח הראשון ואת הליקויים החדשים שנוספו לאחר עונות השנה.

ברגע שמזמינים איש בדק לפרוטוקול ראשוני, יש זמן לסדר את כל הליקויים עד המסירה ולא רוצים להיכנס לדירה ואז להתחיל להרים ריצוף ולבצע עבודות מלוכלכות כשכבר נמצאים הדיירים.

בשלב פרוטוקול המסירה הראשוני הנציג של הקבלן מודע לכך שיש בדק ע"י בודק חיצוני, לכן לוקחים את כל ליקויי הבניה שנמצאו ברצינות ומטפלים בהן מהר וטוב.

כדאי לעשות בדק בית בדירה חדשה מקבלן בשלב פרוטוקול המסירה הראשוני וזאת בתנאי שרוב האלמנטים הותקנו בנכס. כאשר מבצעים את הבדיקה לפני מועד הכניסה הקבלן יוכל לטפל בליקויים בלי להטריח ולהפריע לדיירים.

מהסיבה שרובנו בוחרים לשפץ ולהוסיף מיזוג לדירה והקבלן ינצל זאת לטעון שהליקויים נעשו בידיי בעל מקצוע שהבאתם, כדאי לבצע בדק בית בדירה החדשה בפרוטוקול ראשוני. יש לוודא שאכן יש מים בדירה כך ניתן לבדוק נזילות בצנרת מים.

היתרון הבולט בעריכת חוות דעת מומחה הוא טווח הזמן שנותר לקבלן לטפל בממצאים שאותרו ע"י המומחה שלכם, כך שבמידה ויתגלה כשל אקוטי או אי התאמה יסודית הדורשת זמן לטיפול הנ"ל לא יעקב את המסירה שלכם. לצורך העניין במידה וביצעתם בדיקה ביום המסירה והתגלה שמשקוף דלת הכניסה לדירה עקום או שיש שיפועים ברצפת הנכס בסלון למשל, ליקוי זה דורש פירוק ועבודה מסיבית ויכול לעקב את המסירה. יכול להיות שכן תקבלו את הדירה אבל תצטרכו לעקב את המעבר שלכם עד לסיום הטיפול כי לא תוכלו לקיים אורח חיים סביר בדירה. אך קיים גם חיסרון בביצוע בדיקה בפרוטוקול ראשוני והוא שברוב המקרים בפרוטוקול הראשוני טרם חובר הנכס לחשמל וטרם נמצאים כלל האביזרים הסניטריים וכולי. כלומר, הקבלן ביצע 80% מהעבודה וזה חיסרון, אך חשוב לזכור שהמטרה הכללית של בדק בית היא לאתר ממצאים אקוטיים כך שהיתרון של טווח הזמן הוא הנכון. ההמלצה שלי היא לבצע בדיקה בפרוטוקול ראשוני כך שתקבלו רקע על הדירה וביום המסירה להתרשם מהשינוי, ובמידת הצורך להזמין את המומחה לבדיקה משלימה נוספת שלא יכל לבצע בפרוטוקול הראשוני. כך תרוויחו גם את טווח הזמן לטיפול בממצאים קריטיים וגם תרוויחו סיור נוסף של מומחה כשהדירה החדשה מוכנה לגמרי. בהצלחה

בדק בית במסירה ראשונה מאפשר לקבלן בפרק הזמן עד קבלת המפתח לבצע את התיקונים על פי דוח הבדק. מומלץ עם קבלת המפתח לבצע בדיקה נוספת לוודא שהליקויים אכן טופלו.

עדיף להזמין מהנדס בודק למעמד הפרוטוקול הראשוני, על מנת שלקבלן יהיה את הזמן לתקן ולסדר את הליקויים עד לקבלת המפתח, כל עוד הדירה ברשותו. לאחר קבלת מפתח הדייר יצטרך לתאם מול הספקים / קבלני המשנה ולפנות ימי עבודה כדי לפתוח להם את הדלת.