המטרה של בדק בית לדירה מקבלן היא לוודא שהדירה תואמת את התכנון שלה, ולחפש את כל הליקויים שעלולים להתגלות בדירה.

 מי מזמין?

את בדק הבית מזמינים תמיד הקונים של הדירה.

 מתי מזמינים?

אם אתם קונים דירה על הנייר הזמן המומלץ לערוך בדק בית לדירה הוא בשלב פרוטוקול המסירה הראשוני -  לפני מסירת המפתח לקונה. בשלב הזה החזקה על הדירה היא עדיין אצל הקבלן ויותר קל לגרום לו לבצע תיקונים בזמן הזה של המכירה.

אם אתם קונים דירה חדשה מוכנה מקבלן כדאי לבצע בדק בית אחרי שיש לכם הסכמות כלליות לגבי רכישת הדירה עם הקבלן ולפני החתימה על החוזה. בחוזה קניית דירה סטנדרטי מצוין שהקונה רוכש את הדירה כפי שהיא וכשהוא מודע למצבה, ובדק בית זאת בדיוק הדרך להיות מודעים למצב הדירה. 
 

זה נכון שאתם נכנסים לדירה חדשה דנדשה מהניילון וכנראה שהסיכוי שיהיו בה תקלות נמוך בהרבה בהשוואה לדירת יד שנייה או שלישית, אבל אם אתם משקיעים את מיטב כספכם על דירה חדשה לא תרצו לגלות אחר כך שמתחת לרצפות היפות יש צנרת שבורה חלילה, או שאר תקלות מבאסות. בדיוק כמו שעושים בדיקה לרכב לפני קנייה - כך גם לדירה. 

הסיבה שאתם צריכים בעל מקצוע לטובת בדק בית היא שאת רוב הליקויים, כמו לדוגמה צנרת, חשמל, הדבקת הריצוף ועוד לא תוכלו לאתר בעצמכם ותצטרכו בודק מיומן עם ידע וכלים מקצועיים כדי למצוא גם את מה שסמוי מן העין.  
 

כדי להבין לעומק את החשיבות של עריכת בדק בית לדירה מקבלן כדאי להכיר את המושגים "מפרט מכר" "תקופת בדק" ו "תקופת אחריות":

מפרט מכר

כשחותמים על חוזה בקניית דירה חדשה מקבלן מקבלים ביחד עם החוזה גם נספח מאוד חשוב שנקרא "מפרט מכר". אל תיבהלו מהניסוח המשפטי, זה בסך הכל מסמך שמפרט בדיוק את תוכניות הדירה, הגודל שלה וכל הפרטים החשובים לגביה. "תעודת הזהות של הדירה החדשה" אם תרצו.

 חשוב מאוד שתשמרו את מפרט המכר! הוא מסמך קריטי באופן כללי, ובהקשר של בדק הבית זה המסמך שבודק הבית יתבסס עליו בזמן בדק הבית וככה תדעו שהבית שמופיע בתוכניות המקוריות הוא הבית שאליו אתם עומדים להיכנס. או בקיצור, שקיבלתם את הדירה שעליה שילמתם.

תקופת בדק

בגלל שדירה מקבלן קונים "על עיוור" החוק עומד לצדם של הקונים במקרה שיתגלו ליקויים ומגדיר תקופת בדק שבמהלכה על הקבלן לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה בלי שהקונה ייצטרך להוכיח שאחריות התיקון היא על הקבלן.

משך תקופת הבדק משתנה בין חלקי הבית השונים. על ליקויים בצנרת לדוגמה, יש אחריות של ארבע שנים. על ליקויים בתחום המסגרות או הנגרות לעומת זאת תקופת הבדק תהיה שנתיים. 

תקופת אחריות

 כשנגמרת תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות תקופת שנמשכת תמיד 3 שנים לאחר שתקופת הבדק נגמרת. לעומת תקופת הבדק, שבה הקבלן מחויב לתיקונים בכל מקרה, בתקופת האחריות הקונה צריך להוכיח שהתיקונים נובעים מליקויים בבניה או מאיכות החומרים ולא נגרמו כתוצאה משהייתו בדירה. וכמה טוב שעשיתם בדק בית שיהיה ההוכחה למצב הדירה בסמוך לזמן הכניסה שלכם.

בדק בית של בודק בית מורשה תקף גם כחוות דעת משפטית למקרים שבהם חס וחלילה נגררים לתביעות משפטיות מול הקבלן, לכן חשוב שתוודאו מראש עם הבודק שלכם שיש לו הסמכה כזו.

 האם הבית תואם את מפרט המכר? בבדק בית לדירה חדשה מקבלן בודקים שהדירה תואמת את מפרט המכר על ידי בדיקת כל השיפועים, הזוויות וגודל הבית. נוסף על כך בודקים כמובן שהחומרים שהשתמשו בהם לבנייה, לצנרת ובעצם לכל חלקי הבית הם החומרים שהוסכמו מראש.

אם נמצא שהדירה תואמת בדיוק את המפרט - ברכותינו. לצערנו בהרבה מקרים נמצאים דברים שאינם תואמים בין מפרט המכר לנכס כאשר לרוב מדובר בדברים קטנים ולא מהותיים כמו עבודות של נגרות או פרזול. במקרה כזה, הקונים יכולים לפנות לקבלן שיתקן את מה שצריך. במקרים מסוימים של אי התאמות משמעותיות בין המפרט לדירה (שלא נדע) כמו שיפועים או בעיות בצנרת זה עלול להגיע גם לבית המשפט אם הקבלן לא מוכן לבצע את התיקונים.

האם יש בדירה ליקויים? ממש כמו בבדק בית לדירה יד שנייה גם בבדק בית לדירה מקבלן המטרה היא להבין אם יש בבית ליקויים. לכן, בדק הבית נקרא גם בדיקת ליקויי בניה. בודק הבית יבדוק בעזרת מכשור מיוחד כמו מצלמה תרמית את כל חלקי הדירה: האם יש נזילות בצינורות, האם יש סדקים בקירות, מה מצב הדלתות, הצבע והטיח, מערכות האינסטלציה ועוד.

כמובן שיבדקו גם ההיבטים הבטיחותיים כמו למשל שגובה המעקות תקין ושמערכות החשמל מותקנות בצורה בטיחותית.

דו"ח בדק בית לדירה מקבלן

אחרי כל הבדיקות והמדידות, תקבלו דו"ח בדק בית מקיף שמכיל פירוט כולל של כל המדידות והבדיקות שנעשו בדירה לצד תמונות, שרטוטים ותיאור מפורט של כל ליקוי וליקוי בכל חלל וחלל בדירה. את הדו"ח תקבלו בין יום לחמישה ימים לאחר הבדיקה.
 

 מחיר בדק בית לדירה מקבלן נע בין 1,200-2,500 ₪ כולל מע"מ.

טווח המחירים הרחב נובע מכך שמחיר בדק הבית מושפע בעיקר מגודל הדירה (לרוב לפי מספר החדרים) וגם לפי המאפיינים שלה: האם יש גינה? האם הדירה היא בבית משותף? האם מדובר בדירה בקומה האחרונה? ועוד.

הנה כמה דוגמאות למחירים של בדק בית לדירה מקבלן:

 מחיר בדק בית בדירת 3 עד 4 חדרים ינוע לרוב בין 1,200-1,500 ₪.
 מחיר בדק בית בדירת 5 חדרים ינוע לרוב בין 1,300-1,600 ₪.

 בדיקת הגג תוסיף לבדק הבית כ 200 - 300 ₪.

מחיר בדק בית לבית פרטי צמוד קרקע יהיה ברוב המקרים יקר יותר מזה של בדק בית לדירה בבית משותף. הסיבה היא שבבדק בית של בית פרטי צריך לבדוק יותר קירות חיצוניים מבבית משותף וגם את שוחות הביוב, מה שדורש יותר עבודה מבעל המקצוע.

 בעוד שמחיר של בדק בית בדירה בבית משותף ינוע בין 1,300-1,600 ₪ מחיר בבדק בית בבית פרטי ינוע בין 1,500-2,200 ₪ ואפילו יותר אם מדובר בבית של מעל ל-200 מ"ר הכולל גם בדיקה של הגינה.

אחרי שקראתם כל מה שחשוב לדעת על בדק בית לדירה מקבלן הגיע הזמן לקרוא לחברת בדק בית. אל תדאגו, את הבדיקה הזאת כבר עשינו בשבילכם והכנו לכם רשימת חברות בדק בית מומלצות עם חוות דעת ודירוגים של לקוחות קודמים שלהם. תתחדשו!