אני פחות נוטה להמליץ על מסלולים צמודי מדד, אלא אם כן יש נסיבות שכדאי לקחת (עמלות פירעון/זכאות). בהחזר החודשי המבוקש, ללא נתונים נוספים, הייתי ממליץ לקחת את מסלול הפריים.

בגדול עדיף כמה שפחות צמוד מדד, מצד שני הפריים היום מאד יקר. על מנת להחליט איזה מסלולים, צריך לנתח ולהבין את יכולות הלקוח מבחינת החזר חודשי. רק אח"כ ניתן לדעת איזה מסלולים נכונים לו. לכל לקוח יש יכולות אחרות ותוכניות עתידיות אחרות לגבי הדירה והמשכנתא. לכן הרכב המשכנתא הוא לא משהו קבוע לכולם אותו דבר.צריך לתפור את החליפה של ההרכב לפי פרופיל הלקוח הספציפי. בהצלחה!

אף אחד מהם לא מומלץ בתקופה הזאת.

בימינו יש חוסר וודאות לגבי מדד המחירים לצרכן. לכן ההמלצה היא לקחת את מסלול הפריים למרות שהוא יותר יקר בטווח הקצר אך בטווח הבינוני הוא נכון יותר עבור רוב הלווים. כמו כן שיעור הריבית במסלול הפריים צפוי לרדת, כך שהוא יהיה אטרקטיבי יותר בהמשך הדרך.

שאלה מעולה ואני שמח על ההזדמנות לענות! בעבר כאשר הפריים היה נמוך היה ברור שכדאי להשתמש במסלול זה: גם להינות מריבית נמוכה שאינה צמודה למדד ובכך להינות מהחזר חודשי נמוך או לקצר תקופה ביתר המסלולים. כיום כאשר הפריים עלה משמעותית, על מנת להוריד החזר חודשי התחלתי המסלול היחידי הרלוונטי הינו מסלול צמוד מדד בו הריבית ההתחלתית נמוכה והפיתוי להשתמש בו גבוה. כיום לשני המסלולים האלו חסרונות מובהקים בשל אי היציבות במשק והחשש מעלייה מתמשכת של הריבית והמדד. אך באופן כללי - מסלול הפריים זוכה ממני לכינוי "חבר טוב" ומסלול צמוד מדד אני מכנה "אויב סמוי". אסביר: מסלול הפריים תנודתי ביותר, וראינו איך ההחזרים החודשיים עלו בפחות משנה לאלפי משקי בית יחד עם עליית הפריים האגרסיבית (4.4%!!!) אך כאשר הפריים עולה אנחנו רואים זאת מיד והוא עושה את זה בגלוי, ולא בסתר - אנחנו מרגישים זאת בהחזרים החודשיים ועדיין - יתרת הקרן ממשיכה לקטון תמיד! לעומת זאת המדד עולה בשקט, כמעט ולא מורגש בהחזרים החודשיים אך הוא מתפיח לנו את יתרת הקרן בלי שנרגיש, אנחנו משלמים כל חודש במשך שנים בלי לדעת שיתרת הקרן גדלה! אנשים משלמים במשך 7 שנים ועדיין חייבים את אותו הסכום (ולעיתים יותר) המקורי שלקחו! בשורה התחתונה, כמו כל עסקת משכנתא - כל מקרה לגופו, אך עם זאת כדי שתצאו עם משהו ביד, הנה כמה כללי אצבע (נכון לתחילת 2025): - מומלץ לשלב ב-2 המסלולים 10%-20% לכל היותר - כאשר אין ברירה ונדרש לקחת מרכיב גבוה יותר צמוד מדד על מנת להתחיל עם החזר התחלתי נמוך יותר - יש להבין את המשמעויות - עדיף להשתמש במסלולים צמודים למדד לתקופות קצרות בהן אוכלים מהקרן בקצב מהיר יותר מעליית המדד - כיום ניתן לקבל במסלול הפריים מרווח גבוה (מינוס 0.9%-1.1%) ולכן כדאי לשקול לשלב סכום מסויים במסלול זה ולקבע מרווח בהצלחה גדולה!

אין תשובה חד משמעית לכך, תמהיל משכנתא הוא אישי, לעתים בשילוב של פריים או מסלולים צמודים או לא צמודים.

הבחירה בין מסלול צמוד מדד למסלול פריים תלויה במצב הריבית הנוכחי, הצפי הכלכלי והעדפתכם האישית לגבי יציבות מול סיכון. מסלול צמוד מדד: הריבית נמוכה יותר בהתחלה, אך ההחזר החודשי יכול לעלות עם עליית המדד, מה שמקשה על תכנון פיננסי ארוך טווח. מסלול פריים: ההחזר החודשי משתנה לפי הריבית במשק, כך שאם הריבית תעלה – ההחזר יתייקר, אך אין הצמדה למדד ולכן הוא לרוב משתלם יותר בתקופות של ריבית נמוכה או יציבה. אם אתם מחפשים יציבות בהחזר, אפשר לשלב בין המסלולים. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי להתאים את המסלול הנכון למצבכם האישי ולציפיות הכלכליות לעתיד.

התשובה תלויה בסביבת הריבית שאנו נמצאים בה. בתקופות של צפי לירידת הריבית מומלץ לשלב בתיק את המסלולים הנ"ל.

הנתונים אינם מספקים כדי לתת תשובה, בייעוץ אישי ניתן להבין את התמונה הגדולה ולהבין מה כדאי, ואולי אפילו לשלב.

בשורה התחתונה, לא הייתי ממליץ לזוג לקחת הצמדה למדד או פריים. אדגיש כי ישנה חשיבות מירבית לתמהיל שיותאם אישית ללוקחי המשכנתא. יחד עם זאת, אנסה לענות על השאלה במחשבה שמדובר בזוג צעיר אשר עלייה בהחזר תהיה בעייתית עבורו. במצב הנוכחי, לא הייתי ממליץ לזוג לקחת מסלול צמוד מדד. עם ההחזר החודשי המדובר, יהיה צורך לפרוס את המשכנתא להרבה שנים. פריסה כזו תגרום לכך שבעליית המדד, הקרן תתפח למרות התשלומים החודשיים. בנוסף, חוסר היציבות במדד לאחרונה, יחד עם התחשבות בזוג הצעיר שלא יוכל לספוג עליה בהחזר החודשי, תורמת להיגיון של מניעת חשיפה למדד. לגבי ריבית הפריים, היום ניתן לקבל משתנות לא צמודות לתקופות שונות, אשר יותר יציבות מהפריים וגם זולות ממנו בכחצי אחוז כך שכבר היום הן זולות יותר גם אם ניקח בחשבון ירידת פריים של חצי אחוז בזמן הקרוב.

בחירה בין חלופות מחייבת ניתוח מלא ומעמיק של שלל פרמטרים לעסקה, גם בהיבט של העסקה עצמה (טווח זמן אחזקה, ייעוד העסקה- מגורים או השקעה ועוד) וגם בהיבט הלקוח. מבחינת יציבות 2 החלופות מכילות רמת תנודתיות מסויימת, אולם כיוון שהמוצר הינו חליפה הנתפרת למידות הלקוח, רצוי מאוד להבין לא רק מהו ההחזר החודשי הרצוי, אלא מהי רמת התנודתיות המבוקשת, כאשר התשובה לשאלה משתנה באופן תדיר בהתאם לסביבת הריבית ולסביבה המאקרו כלכלית במועד שבו מתבצעת המשכנתא.

לא חייבים לבחור מסלול 1 ולא 2. אפשר לבנות משכנתא עם פיזור וניהול סיכונים ולשלב נכון בין המסלולים. גם צמוד למדד צריך לדעת מאיזה בנק לקחת כי יש בנקים שמתמחרים יקר יותר מסלולים צמודי מדד. עוד נושא חשוב להבין מה קורה הלאה? האם יהיו כספים לסגור חלקים מהמשכנתא? האם זה נכס שהולך למכירה בטווח הקצר? עם כל הנתונים והשאלות ניתן בהחלט לבנות משכנתא טובה בנתונים שמוצגים.

לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. לא ניתן להצביע שמסלול איד טוב יותר מהשני, כמו שאמרים כל מקרה לגופו. הכי נכון לשלב בין מספר מסלולים.

2 האפשרוית האלה לא טובות היום. תבקשו מסלול מלצ כל שנה וחצי או 3. היום במרווחים של הפריים עדיף לקחת מלצ כי הפריים גבוה ואם יירד, יהיה אפשר לשנות לפריים. לגבי צמוד מדד, זהו מסלול מסוכן שגורר חוץ מהריבית גם עליית הקרן בצמוד למדד מה שגורם ללקוח לשלם מספר שנים ובמקרים רבים לא להוריד מהקרן, ולעיתים אף לגרום לקרן לגדול, למרות כל התשלומים ששילם. לסיכום: זו שאלה מאוד כללית בלי מספרים, ולכן קשה להתייחס. אבל אם נתייחס בכלליות, היום המלצ יוצר זול מהפריים. לצמוד מדד עדיף לא להתקרב אלא אם כן יש בעיה ביכולת ההחזר, במקרה הנוכחי לא רואה בעיה כזו.

המדדים לא נמוכים ולכן עדיף פחות להצמיד למדד. עדיף לקחת בריבית פריים ומשתנה לא צמודה לאור הצפי בירידת הריבית בהמשך.

שלום, במידה ומדובר משכנתא לטווח ארוך עדיף להימנע ממסלול צמוד מדד ולכן אם מדובר על טווח ארוך עדיף פריים. אני מציע להתייעץ עם מומחה למשכנתאות כי לקיחת משכנתא זה לא הכל או כלום - אתה צריך לבנות תמהיל שמותאם לצרכים שלכם וכן אפשר לשלב בין כמה מסלולים גם כאלה שהבנק לא הציע וזאת על מנת למקסם את ההחזר החודשי ואת הנגיסה בקרן ולחסוך בריבית המצטברת.