כשלוקחים משכנתא, נהוג לחלק את ההחזר שלה למספר מסלולים, כשבכל מסלול יש ריבית מסוג אחר על ההחזר החודשי של המשכנתא. הרעיון הוא לפזר את הסיכון של הלקוח, כדי שאם יהיה שינוי בריבית באחד המסלולים, הדבר ישפיע רק על חלק מהמשכנתא ולא על כולה. מסלול בריבית פריים למשכנתא הוא אחד המסלולים הנפוצים ביותר.

איך מחשבים ריבת פריים?

כשבנק ישראל מעניק הלוואות לבנקים המקומיים (לאומי, מזרחי, דיסקונט, הפועלים וכו') הוא לוקח מהם ריבית מוגדרת מראש שנקראת "ריבית בנק ישראל". כדי שהבנקים המקומיים יוכלו להרוויח (אם תשאלו אותם, לשם כך התכנסנו) כשהם נותנים לנו הצרכנים הלוואות הם נותנים לנו אותה בריבית "הפריים" - זהו שיעור ריבית בנק ישראל + 1.5%.

במקור, ריבית הפריים נוצרה כעוגן לבנקים, ונחשבה כשיעור ריבית מינימאלי שמכסה את ההוצאות של הבנק המקומי ואת הסיכונים שהוא לוקח. לכן, לפני שנים, הריבית המינימאלית הזאת ניתנה רק ללקוחות מועדפים - לקוחות "פריים", ומשם גם שמה.

מה שיעור ריבית הפריים והאם הוא יכול להשתנות?

שיעור ריבית הפריים משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל, ולכן הוא לא קבוע. בנק ישראל נוהג לפרסם את שיעור הריבית שלו אחת לחודש - מצד אחד זה לא נורא, כי לרוב שיעור הריבית לא משתנה בכל פרסום. מצד שני, מדובר בפוטנציאל השתנות בתדירות ממש גבוהה - בכל חודש יש סיכוי שהריבית תשתנה. 

אפשר למצוא כל מיני תחזיות של מומחים בתחום לפוטנציאל השתנוּת ריבית בנק ישראל בעתיד הקרוב. במידרג אנחנו לא מתיימרים לנבא כלום חוץ מאיכות ואמינות של בעלי מקצוע, אבל כן נוכל להמליץ לכם לזכור שהשתנות ריבית הפריים משפיעה באופן ישיר על סכום ההחזר החודשי של המשכנתא שלכם. למשל, אם ריבית בנק ישראל תעלה היום מ-0.25% ל-0.30%, אז ריבית הפריים תעלה בהתאם מ-1.75% ל-1.8%, ותעלה גם את ההחזר החודשי למשכנתא שלכם שבמסלול פריים בעוד 0.05%.

עד עכשיו הסברנו מה שיעור ריבית הפריים, ולפני שנסביר איך היא מתבטאת בפועל במשכנתא, נסביר על התנהלות הבנקים בנושאי ריביות במשכנתא בכלל.

הבנק מעניק ללקוח את הריביות במסלולים השונים בשיעורים שונים לפי הנתונים של הלקוח, כמו נתוני ההכנסות וההוצאות שלכם, כמה שנים אתם מתכננים להחזיר את המשכנתא ועוד. ככל שהנתונים הפיננסים של הלקוח טובים יותר, וככל שהבנק דירג אותו כמי שיחזיר את המשכנתא בלי בעיה, כך יינתנו לו ריביות נמוכות יותר.

ריבית "פריים מינוס"

גם את ריבית הפריים הבנק נותן ללקוחות שונים בשיעורים שונים. לרוב, הבנק יעניק ללקוחות מסלול משכנתא בריבית "פריים מינוס", כלומר בריבית פריים שנמוכה מהפריים הרגיל (כן, כן - זה טוב לנו!). למשל ריבית בשיעור 'פריים מינוס 0.3%' תהיה 1.45%, כי זה שיעור הפריים הרגיל - 1.75% פחות 0.3%. הבנק יסמן את זה כך: 0.3% P -. כלומר זו ריבית שנמוכה בפועל משיעור ריבית הפריים, אבל בגלל שהיא תלויה בהשתנות ריבית הפריים, הבנק מחשיב את המסלול הזה כ"מסלול בריבית פריים".

כמה נמוך יכולה לרדת ריבית הפריים?

לקוחות שהבנק דירג אותם כטובים מאוד, יכולים לזכות אפילו בשיעור פריים נמוך של עד פריים מינוס 0.9%, כלומר ריבית של 0.85% בלבד! נכון להיום, הבנק לא נוהג לתת ללקוחות ריבית שנמוכה מפריים מינוס 0.9%. ללקוחות שהבנק פחות סומך עליהם, כאלה שמבקשים אחוז מימון גבוה ממחיר הנכס למשל ועל כן הם מדורגים נמוך בעיני הבנק, פקיד הבנק עשוי להציע גם שיעור פריים "נקי", כלומר ריבית הפריים עצמה בלי מניפולציה (כיום כאמור 1.75%). נתינת ריבית פריים ללא הנחה נחשבת לגבוהה למדי ביחס למסלולי פריים שניתנים במשכנתא, ועל כן פחות מומלצת. 

יש כמה יתרונות לריבית פריים במשכנתא:

 שיעור ריבית נמוך - ביחס ליתר סוגי הריבית במשק, ריבית הפריים נחשבת נמוכה. בשביל להוכיח לכם את זה, נצטרך להסביר לכם על סוגי הריביות האחרות - קבועה וצמודה, משתנה וצמודה, קבועה ולא צמודה וכו'. אבל קצרה היריעה, וחוץ מזה תוכלו לקרוא עליהן כאן. מה שנעשה, זה שנדגים לכם את ההפרשים בין הריביות בכך שנעריך את שיעורי הריביות השונות שלקוח מסוים יקבל מהבנק. למשל, בהנחה שהלקוח קיבל מהבנק ריבית קבועה ולא צמודה בגובה של 3.2%, כמה הבנק יציע לו בריביות האחרות? הנה התשובה, תראו כמה שריבית פריים נמוכה ביחס לריביות האחרות:

 אין עמלת פירעון מוקדם - לעומת רוב מסלולי הריביות, על מסלול בריבית פריים אין עמלת פירעון מוקדם. כלומר, אם לקחתם משכנתא בריבית פריים, ופתאום נכנס לכם סכום כסף רציני ואתם רוצים לסגור את ההלוואה, לא תצטרכו לשלם עמלת יציאה – תחזירו רק את גובה קרן המשכנתא שנותרה לכם במסלול זה, ותוסיפו עמלת תפעול זניחה בלבד של כ-60 ₪, בלי עמלת פירעון מוקדם.

 ריבית פריים לא צמודה למדד המחירים לצרכן - יש כמה מסלולי ריביות שבמסגרת מסלול קרן המשכנתא מוצמדים למדד המחירים לצרכן. ההצמדה של מסלולי ריבית למדד המחירים לצרכן בדרך כלל מייקרת את מסלול המשכנתא בסוף הדרך. מסלול המשכנתא בריבית הפריים לעומת זאת לא צמוד למדד המחירים לצרכן, כי הרי ריבית הפריים כבר ממילא "צמודה", כפי שהסברנו, לריבית בנק ישראל.

 ריבית פריים לא מושפעת מתקופת המשכנתא - הריביות ברוב המסלולים מושפעות מתקופת המשכנתא: ככל שאתם לוקחים את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, כך הריבית הקבועה והמשתנה שהבנק יציע לכם תהיה גבוהה יותר. בריבית הפריים המצב שונה, תקופת ההלוואה לא נלקחת בחשבון. כלומר, אתם יכולים לקחת ריבית פריים לתקופת מקסימום שנכונה לכל מסלולי המשכנתא - 30 שנה, ולקבל את אותו שיעור ריבית גם אם הייתם מבקשים אותה ל-15 שנה.

על אף כל היתרונות, יש גם חיסרון בריבית פריים במשכנתא:

תנודתיות - ריבית הפריים יכולה להשתנות כל חודש, שזה נחשב תדירות די גבוהה. זו הסיבה שבנק ישראל מגדיר את המסלול הזה כמסוכן, ומאפשר לקחת את המשכנתא בריבית הפריים רק בכ-33% מערך קרן המשכנתא. 
 

זה נכון, בנק ישראל הזהיר שריבית פריים מסוכנת, אבל אנחנו כאן כדי להרגיע. אפשר בכל עת לעשות מחזור משכנתא, כלומר לשנות את מסלול ריבית הפריים למשכנתא למסלולים אחרים. לכן, כל עוד שיעור ריבית הפריים נמוך, אין סיבה לא לבחור בו. יותר מזה, כפי שכתבנו למעלה, לפריים אין עמלת פירעון מוקדם, כך שלא תשלמו עמלה על מחזור המסלול הזה. 

 בגדול, כלל האצבע הוא שכדאי לדבוק במסלול הפריים כל עוד גובה שיעור הפריים שקיבלתם לא עובר את ה-4% פחות או יותר. אם ריבית הפריים עברה את הגובה הזה, כדאי לעשות מחזור משכנתא ולהעביר את קרן המשכנתא הזאת למסלול אחר.

כמה אחוז מהמשכנתא כדאי לקחת עם ריבית פריים? זה תלוי בתנאים שהציעו לכם ביתר הריביות, אבל אנחנו לא רואים סיבה לא להמליץ לכם לנצל את כל ה-33% שבנק ישראל מתיר לכם לקחת בהם את ריבית הפריים.

בגלל שריבית הפריים מומלצת מאוד, אם נכנס לכם הון שאתם יכולים לשלם בעזרתו חלק מהמשכנתא, ההמלצה היא לסגור את החלק של המשכנתא שהוא לא בריבית פריים כי, שוב, מסלול הפריים הוא המשתלם ביותר במשכנתא.
 

זה כבר כמעט מובן מאליו אבל נדגיש את זה בכל זאת - בחירת ריבית הפריים למשכנתא היא כנראה החלק הקל בלקיחת המשכנתא. גם אם השתכנעתם מההסבר שלנו שצריך לקחת ריבית פריים במקסימום האפשרי מגובה המשכנתא - 33%, עדיין נשארו לכם 67% מההלוואה לחלק למסלולי משכנתא.

באילו מסלולים מומלץ לבחור? כאן כבר נכנסים שיקולים רבים של  סיכוני הריבית והתנודות במשק, וגם מה שמתאים אינדיבידואלית לכל לוקח משכנתא. יועצי משכנתאות מעידים שאפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא אם בוחרים את המסלולים הנכונים.

ביחס למחיר יועץ המשכנתאות שילווה בכל תהליך המשכנתא – זה ממש בקטנה. מחיר יועץ משכנתאות לליווי מלא בכל תהליך בקשת המשכנתא, מהרגע הראשון ועד הרגע האחרון, נע בין 6,000 ל-10,000 ש"ח בממוצע. 

גם אם בנק ישראל ירחיב את היקף ריבית הפריים במשכנתא, צריך לזכור שהבנק שלכם הוא זה שיקבע מה המסגרת של ריבית הפריים שלכם. זאת אומרת, גם אם תוכלו להגדיל את היקף ריבית הפריים, ממש לא בטוח שתוכלו לקבל ריבית פריים מינוס, לדוגמה. בסופו של דבר, גם הבנקים שלך צריך להרוויח.

האם למחזר את המשכנתא עכשיו?

כמו שאתם מבינים, זו שאלה שקצת קשה לענות עליה בלי שנדע את השינויים במדוייק וכיצד הבנקים יערכו אל השינויים. מה שכן, אלו שינויים שעשויים להיות קריטים ובכל מקרה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולהבין מה נכון למקרה הספציפי שלכם.

האם לקחת משכנתא עכשיו?

גם פה מדובר בשאלה טריקית שתלויה בהרבה גורמים. אם קיבלתם כעת הצעה טובה למשכנתא והריביות בשוק טובות, כדאי לא לחכות. הכי הרבה, תמיד אפשר למחזר את המשכנתא. בכל מקרה, אנחנו עדיין ממליצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות. 

יועצי משכנתאות יש בשפע. אם תפתחו רגע חלונית חדשה בגוגל, תכתבו "יועץ משכנתאות מומלץ", תקבלו כנראה עשרות תוצאות. השאלה האם תוכלו למצוא באמת יועץ משכנתאות מומלץ? יכול להיות. כך או כך, אצלנו מופיעים יועצי משכנתאות מומלצים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים כמוכם. אחרי שהיועץ עזר ללקוח בלקיחת המשכנתא, נציג מידרג מדבר עם הלקוח ושואל איך היה. יועצי המשכנתאות מדורגים מ-1 עד 10 בפרמטרים של מחיר, מקצועיות, אמינות וזמנים - ומופיעים לפי הדירוג ברשימה שבאתר.