תקן 21 נועד כדי  להביא איזון בין האינטרסים והצרכים של כל מי שמעורב בפרוייקט פינוי בינוי: הדיירים, היזם ומוסדות התכנון העירוניים.

בתקן 21 שמאי המקרקעין משמש כבורר שמבצע בדיקות בנוגע לאינטרסים של כל אחד מהצדדים בפרויקט מתממש. 

 בבדיקות השמאי מוודא מה הרווח של היזם, מה הדיירים יקבלו מהדירות החדשות ביחס לישנות, והאם כדאי ליזם ולמוסדות התכנון להשקיע בפרוייקט כזה מבחינה כלכלית.

  בסוף הבדיקה השמאי מוציא דוח שמפרט את הרווחים וההפסדים האפשריים של כל צד בפרוייקט.