לפני שנה בדיוק ערך אתר מידרג את סקר הנדל"ן הראשון בהשתתפות 120 אנשי נדל"ן. המטרה הייתה ברורה – במקום להסתמך על מדדים חיצוניים ודיווחים לרשויות, נשאלו אנשי מקצוע בעלי חוות דעת אותנטית ומאומתת מהשטח מה קורה לדעתם כרגע בשוק הנדל"ן. התוצאה היכתה גלים והוכיחה, עוד לפני הדיווחים הרשמיים על הירידות בשוק, שאנשי הנדל"ן מזהים את מגמת הקיפאון בשוק הדיור.

עכשיו, שנה אחרי, במהלך יוני 2018, ערכנו שוב את הסקר והפעם השתתפו בו 154 אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן – 78 מתווכים, 43 יועצי משכנתאות ו-33 שמאי מקרקעין.

השאלה החשובה מכולן בסקר הייתה: "להערכתך האישית, מתוך המפגש עם השטח, לאן השוק הולך - מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה?"

תשובותיהם של כלל בעלי המקצוע העלו תמונה ברורה: 70% אמרו כי הם מעריכים כי מחירי הדירות לא צפויים לעלות בשנה הקרובה. בסקר של שנת 2017 כ62% אחוז מבעלי המקצוע סברו כך (וצדקו) ומתחוור כי המגמה רק מתחזקת.

גרף: מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה - 2018

גרף: מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה - 2017

מתוך תשובותיהם של בעלי המקצוע מעניינת במיוחד הצבעתם של שמאי המקרקעין, העסוקים בהערכת שווי דירות יום-יום ואפשר לומר כי הם רואים ראשונים את השינויים בשטח. כ79% מהם סבורים כי מחירי הדירות ירדו או יקפאו ורק 21% סבורים כי המחירים יעלו.

גרף: מה יקרה למחירי הדירות, תשובות שמאי המקרקעין - 2018

עוד שאלה משמעותית בסקר הייתה מהי לדעת בעלי המקצוע מידת ההשפעה של פרוייקט "מחיר למשתכן", פרוייקט הדגל של הממשלה ושל שר האוצר כחלון, על מחירי הדירות. הפרוייקט שהחל ב2015 הזרים אל השוק אלפי דירות מוזלות, אך נראה שב2018 הוא מתחיל לאבד תאוצה.

עם זאת, נראה שבעלי המקצוע לא מבטלים את חשיבותו של הפרויקט כל כך מהר. כ88% מאנשי המקצוע חושבים שלתוכנית "מחיר למשתכן" יש השפעה על מחירי דיור, ורק 12% אחוז סבורים כי אין לפרוייקט השפעה כלל.

גרף: מה מידת השפעת מחיר למשתכן על מחירי הדיור - 2018

שי, יועץ משכנתאות, הסביר מה לדעתו מצב השוק בהשפעת פרוייקט "מחיר למשתכן": "לאור הפרוייקטים של המחיר למשתכן שתפסו תאוצה בשנה וחצי האחרונות ולאור מחירי הדיור הגבוהים מדי לזוגות צעירים, הביקושים לדירות 3 ו-4 חדרים ירדו משמעותית וזה מה שהשפיע על מחירי הדירות בשנה האחרונה. לכן אפשר לראות קיפאון מסוים במחירים ואף ירידה במקומות מסויימים בארץ. לדעתי גם בשנה הקרובה המחירים ימשיכו לרדת במעט וככל שפרוייקט "מחיר למשתכן" ימשיך להיות אטרקטיבי נוכל לראות ירידות נוספות במחירי הדיור. זה נותן מענה לא רע לפלח שוק גדול של זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה."

יערה, שמאית מקרקעין, סבורה לעומתו כי פרוייקט "מחיר למשתכן" לא עשה אפקט משמעותי מספיק ועל הממשלה לעשות יותר אם היא מבקשת להוריד את מחירי הדיור: "כיום קיימת אי וודאות מאוד גדולה בשוק, יש פרסומים על ירידה במחירים, בוצעו שינויים זניחים מצד המיסוי כדי לצמצם את הביקוש ומחיר למשתכן לא הניב את התוצאות הרצויות. לדעתי המגמה כיום מבטאת אפקט פסיכולוגי לטווח קצר בעיקר עקב חוסר הוודאות כיום בשוק הנדל"ן."

מה חשבו בעלי המקצוע על פרוייקט "מחיר למשתכן" שנה שעברה?

ומה היה בשנה שעברה? בשנת 2017 ניכר היה שאנשי הנדל"ן סקפטיים בנוגע לפרוייקט - כמעט 20% טענו שלתוכנית לא תהיה השפעה ורק 3% סברו כי לתוכנית תהיה השפעה רבה מאוד.

בעוד בשנה שעברה 13% בלבד חשבו כי לתוכנית תהיה השפעה במידה רבה או במידה רבה מאוד, השנה לא פחות מ-28% ענו כי לתוכנית מחיר למשתכן יש השפעה במידה רבה או במידה רבה מאוד על מחירי הדירות, עליה בכ15%.

גרף: מה יקרה למחירי הדירות, תשבות שמאי המקרקעין - 2017

בנוסף לשאלות הקריטיות שלמעלה, שאלנו כל קבוצת אנשי נדל"ן האם הם חשים בירידה או בעלייה בכמות הפניות אליהם. בעוד אצל יועצי המשכנתאות התוצאות אינן חד משמעיות, ניתן לראות שבקרב שמאי המקרקעין והמתווכים יש מציאות אמיתית של ירידה בכמות הפניות.

בתוך כך 40% משמאי המקרקעין מדווחים על ירידה בכמות הפניות ו66% מהמתווכים מדווחים על ירידה בכמות הפניות שהם מקבלים פר דירה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. רק 6.5% מהם דיווחו על עלייה. נתונים אלה יכולים גם הם להעיד על האטה בשוק הדיור.

גרף: האם יש ירידה בביקוש שמאי מקרקעין לעומת אותה התקופה בשנה שעברה - 2018

גרף: מתווכים - האם יש ירידה בכמות הפניות פר דירה, לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה? - 2018

לסיום, שאלנו את בעלי המקצוע את מה שמעניין את כולנו – קרוב משפחה שלך עכשיו ניגש אליך ושואל מה לעשות – לקנות או לא, להשקעה או למגורים, מה אתם אומרים?

לקנות ומהר

"שאם יש לו אפשרות אז שיקנה, בייחוד אם הוא גר בשכירות. אולי מחירי הדירות באמת ירדו בעתיד אבל אז כבר דיי בטוח שישלם הרבה יותר ממה שחסך במחיר הדירה לבנק שהרי הריביות אז כבר לא ישארו נמוכות ברמות של היום" משה, יועץ משכנתאות.

"אם יש לו כסף שלא ישב על הגדר, אי אפשר לדעת לאן הדברים הולכים. אבל אם זה במחיר למשתכן צריך לבדוק את התמונה הרחבה של היכולות להחזיק במקביל משכנתא ושכירות." עידן, יועץ משכנתאות.

"הייתי אומר לקרוב לנצל את המומנטום של קיפאון מסויים בשוק ולדרוש הוזלה משמעותית במחיר הנכס." אליהו, יועץ משכנתאות בציון 9.97 עם 115 חוות דעת באתר.

"לקנות דירה בפריפריה במחיר נמוך יחסי. לשלם משכנתא משכרויות. לדירות זולות תמיד יהיה ביקוש ומחיר עוד יעלה. ובמועד המתאים ניתן למכור ולהתקדם לנכס במרכז" לאוניד, יועץ משכנתאות.

כן לקנות למגורים – לא להשקעה

"במידה והוא משפר דיור או קונה דירה ראשונה למגורים, שיילך וירכוש. במידה והוא מעוניין לקנות נכס להשקעה, שיהיה סבלני. חלק מהמוכרים בלחץ, וניתן לרכוש נכסים גם בפער של 5-10% מתחת לשווי שוק. בטווח של ה-5 שנים הקרובות, אני ממש לא צופה צניחת מחירים, המחירים יישארו בטווח של ה -5-10% פלוס מינוס ולא מעבר." איתי, יועץ משכנתאות בציון 9.80 עם 83 חוות דעת באתר.

"אם הדירה מיועדת למגורים ובאיזור בו הוא רוצה לגור והמשכנתא מייצגת החזר חודשי ריאלי עבורו (כמובן עם בחינת תרחישי סיכון במשכנתא) אז שיקנה. אם מדובר ברוכש במחיר למשתכן שמתכנן על דירה להשקעה אז לחשוב פעמיים (כמובן תלוי איזור ומחיר)" עופר, יועץ משכנתאות.

"תקנה רק אם זו דירתך הראשונה. בשום פנים ואופן לא להשקעה!" גיל, יועץ משכנתאות.

"אם זו דירה ראשונה אני ממליץ לקנות. אם זו דירה שנייה ומעלה אני ממליץ להמתין אלא אם כן מדובר במציאה של ממש (ואז צריך לבדוק היטב)" אלירן, יועץ משכנתאות.

---

תוצאות הסקר פורסמו גם בגלובס.

האם תחזיות בעלי המקצוע באמת יתממשו? נצטרך לחכות ולראות. מבטיחים לעדכן בסקר הנדל"ן הבא.