כבר תקופה ארוכה מנסה הממשלה להביא להורדת מחירי הדירות, שהלכו ועלו מאז תחילת שנות ה-2000. הצעת חוק מע"מ אפס, פטור ממס שבח ומיסוי על דירה שנייה – כל אלו הם חלק מהניסיונות, כשלאחרונה נכנסו גם מס דירה שלישית ותוכנית מחיר למשתכן.

השאלה שמעסיקה אותנו היא האם באמת חל שינוי בשוק הדיור והאם כל מאמצי הממשלה הצליחו להביא להורדת מחירים, או שמא הם רק ממשיכים לעלות? רצינו לשמוע את הקולות מהשטח, של אלו החיים ופועלים בשוק הנדל"ן מדי יום, אולם לא מצידם של הקונים והמוכרים אלא דווקא של אלו המתפרנסים מהתחום: שמאי המקרקעין, יועצי המשכנתאות והמתווכים.

כאן קיימת הטיה אפשרית: היות ומדובר בבעלי מקצוע בתחום יש להם אינטרס מובהק שהמחירים ימשיכו לעלות והם ימשיכו להרוויח. עם זאת, אלו האנשים החיים את שוק הנדל"ן ולכן דעותיהם חשובות.

את מי שאלנו

פנינו ל- 120 אנשי נדל"ן: 50 מתווכים, 40 יועצי משכנתאות ו- 30 שמאי מקרקעין. את כולם שאלנו שאלות הנוגעות למצב שוק הדיור ולמחירי הדירות. לצד התשובות, הבאנו גם כמה מהדעות שלהם. התוצאות לפניכם  

שאלנו את בעלי המקצוע מה הם חושבים שיקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה: האם הם חושבים שהמחירים יעלו, ירדו או יקפאו. התוצאות היו מפתיעות: 46% מאמינים שהמחירים יקפאו, 38% חושבים שהמחירים יעלו ו-16% חושבים שהמחירים ירדו. כלומר, 62% מקרב בעלי המקצוע לא מצפים לעליית מחירים, אלא דווקא לבלימה בשוק. בהתחשב באינטרס שיש לבעלי המקצוע, התשובות שלהם ממחישות מצב שאפילו הם לא יכולים להתכחש לו – בלימת מחירים בשוק הדיור.

תרשים: מה לדעתך יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? 

מקור: אתר מידרג 2017

שמאי מקרקעין נותן את הערכתו על האם כדאי לקנות דירה היום

הנה כמה מהדברים שאמרו לנו בעלי המקצוע:

"השוק הפך בשנה האחרונה משוק של מוכרים לשוק של קונים, כלומר, ההיצע גובר על הביקוש והתוצאה היא שיש תחרות בין מוכרי הדירות. מי שמוריד את המחיר מוכר לפני המתחרים." אורן, מתווך.

"ההיצע ההולך וגדל של דירות שנבנות, יחד עם היעדר יכולת כלכלית של זוגות צעירים להגיע ל-400 אלף שקלים הון עצמי התחלתי לרכישת דירה, עלולים להביא את הענף להאטה מסויימת במחירי הדירות בשנים הקרובות." רוסלן, יועץ משכנתאות.

"השוק בהאטה משמעותית מאוד, שוק היוקרה קפוא לגמרי. לדעתי המצב יימשך וכתוצאה מכך נגיע למצב של ירידת מחירים." תובל, מתווך.

"מחיר למשתכן מקפיא את הביקוש לדירות מקבלנים, ומצד שני מגדיל את הביקוש לדירות שההיצע הקיים לא מספק אותו. במקביל המשקיעים לא ממהרים לרכוש נכסים עקב מס הרכישה שמכביד כלכלית, ומס דירה שלישית עוד בדרך.  עקב המחסור בהיצע המחירים ימשיכו לעלות, אך יתמתנו במקצת." רון, שמאי מקרקעין.

בשנת 2015 הורחבה תוכנית מחיר למשתכן ובמסגרתה נבנו אלפי יחידות דיור, כשאחת המטרות שלה הייתה להוריד את מחירי הדירות. אך האם הפרוייקט משיג את מטרתו ובאמת מביא להוזלה במחירים?

שאלנו את בעלי המקצוע באיזו מידה לדעתם משפיע פרוייקט מחיר למשתכן על מחירי הדירות.

36.8% מהמשיבים חשבו שהפרויקט משפיע במידה בינונית, ו- 30% השיבו כי הוא משפיע במידה מועטה. רק 19% מבעלי המקצוע אמרו שהפרויקט לא משפיע כלל.

כלומר, בסה"כ 79% מאמינים שלפרוייקט מחיר למשתכן יש השפעה במידה כלשהי על שוק הדיור. 

תרשים: באיזו מידה לדעתך משפיע פרוייקט מחיר למשתכן על מחירי הדירות?

מקור: אתר מידרג 2017

שמאי מקרקעין מסביר על החסרונות של תוכנית מחיר למשתכן

"תכנית מחיר למשתכן תוביל לשני שינויים חשובים: השינוי הראשון מורגש כבר כיום- ירידה בביקוש לדירות בשוק, מאחר והזוכים בתכנית מפסיקים לחפש דירה.  השינוי השני והגדול יותר יקרה בשנים הקרובות כאשר כל אותם אלפי דירות יימסרו לזוכים והם יעברו להתגורר באותן דירות או לחילופין יציעו אותן להשכרה. זה יוביל להורדת מחירי השכירות, וככל הנראה נתחיל לראות ירידה במחירי הדירות", אומר חננאל, שמאי מקרקעין.  

"באיזורים עם פרוייקטים גדולים של מחיר למשתכן תיתכן התייצבות זמנית במחירים", מציין אבי, יועץ משכנתאות. "אך לדעתי בטווח הרחוק הם ימשיכו לעלות, במיוחד באיזורים מבוקשים".

מס דירה שלישית שיזם שר האוצר משה כחלון מטיל מס גבוה על מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה. גם החוק הזה, בדומה לתוכנית מחיר למשתכן, נועד להביא להורדת מחירי הדיור. גם כאן רצינו לבדוק מה קרה בשטח ולאיזו תוצאה בפועל הביא המיסוי. שאלנו את בעלי המקצוע באיזו מידה לדעתם מס דירה שלישית משפיע על מחירי הדירות.

15.5% מהמשיבים אמרו שהוא לא משפיע כלל, בעוד 30% חושבים שהוא משפיע במידה מועטה,  23.3% חושבים שהוא משפיע במידה בינונית, ו- 27% מאמינים שיש לו השפעה במידה רבה. כלומר, ניתן לומר שמרבית המשיבים מרגישים שלמס דירה שלישית אכן יש השפעה על מחירי השוק.

"מחיר למשתכן ומס על דירה שלישית גרמו לקיפאון בשוק. לא ירידת מחירים, קיפאון." אומר אסי, שמאי מקרקעין.

מוטי, שמאי מקרקעין אף הוא, מוסיף: "חוסר הוודאות לגבי חוק מיסוי דירה שלישית הביא להאטה או עצירה בשוק. להערכתי, במידה והחוק יעבור, יחד עם מגמת הירידה שיש עכשיו, אנחנו נראה ירידת מחירים כלכלית בשוק הנדל"ן."

תרשים: באיזו מידה לדעתך משפיע מס דירה שלישית על מחירי הדירות?

מקור: אתר מידרג 2017

בשורה התחתונה רצינו לדעת: האם כדאי לקנות עכשיו דירה? שאלנו את בעלי המקצוע מה הם היו אומרים לבן משפחה ששוקל לקנות דירה. התשובות היו רבות ומגוונות, ונעו בין לקנות עכשיו, לחכות ואפילו להרחיק מעבר לים. הנה מה שהם אמרו לנו:

קנה עכשיו, אל תחכה

"אם זו דירה למגורים - קנה עכשיו. אם זו דירה להשקעה – הייתי מחכה כי צריך להשקיע זמן בחיפוש נכס מתאים, גם מבחינת התשואה וגם מבחינה כלכלית." אורי, שמאי מקרקעין.

"לקנות, לא להמתין. כמובן שלקנות בחוכמה ולא בסיכון גבוה מבחינת אחוזי מימון ויחס החזר." מוטי, יועץ משכנתאות.

"הייתי אומר לו שיקנה מהר לפני שהמחירים יעלו." דוד, מתווך.

" דווקא עכשיו הייתי קונה. אנחנו בתקופה טובה, אפשר להפעיל טיפה לחץ על מוכרים ולהוריד במעט את מחיר הדירה." אייל, מתווך.

"זה הזמן לחפש עסקאות. להערכתי, בעלי הדירות יותר פתוחים עכשיו למשא ומתן." ענת, יועצת משכנתאות.

"דעתי היא שכדאי שתקנה עכשיו ולא תחכה." גיל, שמאי מקרקעין.

"הייתי ממליץ לו לקנות כמה שיותר מהר." מאיר, יועץ משכנתאות.

"עדיף לקנות היום אם באפשרותנו, מכיוון שמחירי הקרקעות והדירות רק יעלו." משה, מתווך.

קצת סבלנות

"במידה ויש לך ספק, ולו הכי קל לגבי העמידה שלך בהחזר המשכנתא החודשי הייתי מציע שתמתין. תרכוש דירה קטנה וזולה יותר בשלב זה, במטרה למנוע מצב שלא תוכל להתמודד איתו בעתיד." רוסלן, יועץ משכנתאות

" שיחכה עוד קצת כיוון שהשוק בירידה ועשוי לרדת עוד." אורן, מתווך

"הייתי ממליץ לחכות לראות מה מצב השוק ולא לקנות כרגע כלום", יצחר, מתווך

"שימתין עד שיהיה מוכן כלכלית, אין מציאות בשוק." יהודה, יועץ משכנתאות

"אם מדובר על דירה להשקעה, אז שימתין מספר חודשים על מנת לראות מה יקרה עם חוק דירה שלישית והמגמה בשוק." מוטי, שמאי מקרקעין

מחיר למשתכן זה הדבר הבא

"הייתי ממליץ לנסות לבדוק זכאות למכרז המחיר למשתכן. אם לא, הייתי כן מייעץ לקנות כרגע, לפני עלייה אפשרית ריאלית." אליהו, יועץ משכנתאות.

"אם זה לא משנה לו היכן לגור אז הייתי אומר לו שיחפש לקנות באזורים שבהם יש מכרזים למחיר למשתכן, כי שם לדעתי הסיכוי טוב יותר למצוא דירות יד שנייה במחיר טוב. אם חשוב לו להתגורר באזור ספציפי אז הייתי אומר לו שיחכה קצת וינסה ללחוץ על מוכרים שלחוצים למכור, כך הוא ינצל הזדמנות לקנות במחיר נמוך יותר ממחיר השוק." איציק, מתווך.

"אם זו דירה ראשונה שלך, אל תתעצל, גש למכרזי מחיר למשתכן ותנסה את מזלך, ההסתברות גבוהה באופן יחסי להגרלות אחרות, והגדלת ההיצע בשוק תוביל לירידת מחירים בטווח השנים הקרובות." חננאל, שמאי מקרקעין.

"הייתי ממליץ לנסות בזמן הקרוב את מחיר למשתכן, או לחילופין לנסות לרכוש דירה יד 2 מפרוייקטים מתקדמים של תמ"א 38." בועז, שמאי מקרקעין.

"שיקנה דירה במחיר למשתכן, שם המדינה ממלקת מתנה אמיתית." ירון, שמאי מקרקעין.

נסה רילוקיישן

"הייתי אומר לו לרכוש דירה במעגל הראשון של מטרופולין תל אביב, במיקום שעתיד להיות שיפור משמעותי של תחבורה ציבורית, כגון רכבת וכדומה." רון, שמאי מקרקעין.

"הייתי אומר לו שיקנה בפריפריה, תוך חמש שנים המחירים שם יקפצו." נתנאל, מתווך.

"הייתי אומרת לו שדירה בברלין היא רעיון מצוין." רבקה, יועצת משכנתאות.

"אם זו דירה להשקעה- שקול ברצינות השקעה בחו''ל." דניאל, יועץ משכנתאות.

אם נסכם, ניתן לומר שנכון לעכשיו מורגשת בלימה או האטה מסוימת במחירי הדיור.

האם המצב הזה ימשיך גם בטווח הרחוק? נצטרך לחכות כדי לראות, לפחות עד סקר הנדל"ן הבא. 

הנתונים פורסמו גם באתר גלובס