ממש כמו שמשתמע מהשם, חברת ניהול ואחזקת מבנים אחראית על שני תחומים – ניהול הבניין ואחזקה שלו. כל אחד מהתחומים מכיל תפקידים שונים ומיד נפרט מה כל אחד מהם כולל וגם כמה זה צריך לעלות.

בקצרה - התפקיד של חברת ניהול ואחזקת מבנים הוא להחליף את תפקיד יו"ר ועד הבית שממלא לרוב אחד הדיירים בבניין.

בתחום ניהול מבנים, חברת הניהול והאחזקה אחראית על שני דברים:

 גביית התשלום החודשי עבור ועד הבית מדיירי הבניין (לרוב באמצעות אפליקציה ייעודית) לחשבון הבנק של וועד הבית.

ביצוע תיקונים קטנים בבית המשותף, כמו החלפת מתג שהתקלקל או החלפת נורה שנשרפה. את התיקונים מבצע איש תחזוקה מטעם חברת הניהול והאחזקה שמגיע אחת לשבוע לסיור בבניין. גם דיירי הבניין יכולים לדווח על התקלות השונות, לרוב באמצעות אותה אפליקציה שהזכרנו קודם או בדיווח ישיר לאיש התחזוקה.

כשזה מגיע לאחזקת בניין, תפקידה של חברת הניהול והאחזקה כולל שני תחומי אחריות עיקריים:

 בניית תקציב לאחזקת בניין

לפני תחילת העבודה של חברת הניהול והאחזקה עם דיירי הבניין, נציג מטעמה יגיע כדי לבדוק מה מצב הבניין, איזה שירותים דרושים לאחזקתו (לדוגמה, שירותי ניקיון, גינון, הדברה וכו') ולהביא הצעות מחיר לשירותים של בעלי המקצוע הדרושים לאחזקת הבניין השוטפת.

 בהתאם להערכת התקציב הזאת נקבעת העלות החודשית שכל דירה בבניין תשלם עבור הניהול והאחזקה שלו.

 

 תיאום שירות עם בעלי מקצוע

אם, לדוגמה, איש התחזוקה גילה שהמנורה בכניסה לבניין לא התקלקלה אלא שיש קצר בלוח החשמל של הבניין - כבר לא מדובר בתקלה קטנה ונקודתית שהוא יכול לטפל בה. לכן, במצב כזה, חברת ניהול ואחזקת מבנים תזמין חשמלאי לתיקון קצר, תתאם זמן הגעה, ונציג מטעמה ילווה את בעל המקצוע.

 בנוסף, חברת האחזקה תדאג להעברת התשלום לבעלי המקצוע השונים מחשבון הבנק של ועד הבית. לדוגמה, עבור ניקוי חדר המדרגות, בדיקת כיבוי אש בבית משותף, בדיקת מעליות תקופתית, אחזקת גינה בבית המשותף, הדברה תקופתית ועוד.

עכשיו, כשאתם מבינים איך חברת ניהול ואחזקת מבנים עובדת, הנה כמה טיפים שיעזרו לכם בהתנהלות מולה:

 וודאו שתשלומי ועד הבית מופקדים לחשבון ייעודי - שימו לב שכספי ועד הבית שדיירי הבניין משלמים מופקדים לחשבון הבנק של ועד הבית ולא לחשבון של חברת הניהול והאחזקה. כך תמיד תוכלו לדעת למה הכסף משמש והסיכון לשימוש לרעה בכספים יפחת.

 בדקו שלחברת ניהול ואחזקת ועד בית יש ביטוח - לפני שאתם סוגרים עם חברת ניהול ואחזקת מבנים, וודאו שיש לה ביטוח צד ג' או ביטוח אחריות מקצועית על שמה. ביטוחים אלה יתנו לכם שקט במקרה, חלילה, של נזק שנגרם למבקר בבניין או עובד תחזוקה. במקרה כזה, חברת הביטוח תכסה את העלויות ולא דיירי הבניין. לכן, אל תסתפקו רק בהוספה של החברה לביטוח הבניין המשותף שלכם.

בחרו את שיטת התמחור המתאימה לכם - מחיר ניהול ואחזקת מבנים (ממש כמו מחיר ועד הבית הקלאסי) יכול להתחלק בין הדירות בבניין בשני אופנים - חלוקה שווה בין כל הדירות או חלוקה לפי שטח הדירה כך שדירה בעלת שטח גדול יותר תשלם יותר עבור שירותי הניהול והאחזקה.

שימו המחיר הכולל שתשלמו עבור חברת ניהול ואחזקת מבנים לא ישתנה אבל המחיר פר דירה יושפע מהבחירה.

כמו שתפקיד חברת ניהול ואחזקת מבנים מורכב משני חלקים, כך גם המחיר:

 המחירים לא כוללים מע"מ.

מחיר ניהול מבנים

התשלום עבור ניהול ועד בית הוא התשלום היחיד שמשולם לחברת הניהול והאחזקה עצמה.

מחיר חברת ניהול ועד בית נע בין 80-120 ₪ לדירה, לחודש. המחיר תלוי במספר הדירות בבניין, ככל שיש יותר דירות בבניין כך המחיר לדירה יורד.

מחיר אחזקת בניין

 התשלום עבור אחזקת הבניין עובר מחשבון הבנק של הועד (שאותו מנהלת חברת הניהול) לבעלי המקצוע המספקים את שירותי האחזקה של הבניין ולא לחברת הניהול.

 התמחור של אחזקת בניין קצת יותר מורכב מתמחור ניהול הבניין והמחיר יכול לנוע בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בחודש לדירה.

כך לדוגמה, מחיר האחזקה של בניין עם מעלית יהיה יקר יותר ממחיר אחזקת בניין בלי מעלית. גורם נוסף שמשפיע על המחיר הוא תדירות השירות. לדוגמה, שירותי ניקיון דו שבועיים יעלו את מחיר אחזקת הבניין לעומת ניקיון חד שבועי.

כדי לסבר את האוזן, הנה כמה מחירים של שירותי אחזקת בניין נפוצים שמשפיעים על עלות ועד הבית:

 שימו לב שהמחירים הם לכל הבניין ומתחלקים בין כל הדיירים כתוספת למחיר ניהול ועד הבית.

שירותי ניקיון - מחיר ניקוי חד שבועי קבוע לבית משותף נע בין 250-1,000 ₪ לחודש והוא תלוי במספר הקומות במבנה ובגודל החללים. לדוגמה, מחיר שירותי ניקיון לבניין בן 3 קומות, שכולל רק גרם מדרגות יהיה קרוב לטווח התחתון. לעומת זאת, מחיר ניקיון בניין בן 10 קומות שכולל לובי כניסה וחלל משותף בין הדירות, יהיה בטווח העליון של המחירים.

 שירותי הדברה - מחיר הדברה נגד ג'וקים בבניין, שכוללת ריסוס בורות ביוב, נע בין 330-380 ₪ לבניין בן 2 קומות. כל קומה נוספת תעלה את מחיר ההדברה בכ-100 ₪. מומלץ לבצע את ההדברה אחת לשנה.

 אחזקת גינה - מחיר אחזקת גינה בבית משותף נע בין 500-1,200 ₪ לחודש והוא כולל את עבודת הגנן בלבד במשך שעה עד שעה וחצי. כך לדוגמה, מחיר אחזקת גינה קטנה שכולל גיזום קל של שיחים ודשא, יהיה בסביבות 500 ₪. להבדיל, מחיר אחזקת גינה גדולה בה יש צורך בגיזום שטח גדול של דשא, דישון צמחים, גיזום שיחים ועצים וכו', יהיה קרוב יותר ל-1,200 ₪.

 בדיקה תקופתית למעלית - בדיקה כזו יש לבצע פעם בחצי שנה באמצעות מהנדס מוסמך. מחירה נע בין 200-500 ₪ לבדיקה, למעלית.

הוצאות בלתי צפויות - כדי לממן את עלות החלקים במקרה של תקלות בבניין או עבודות גדולות ומפתיעות כמו איטום חדש לגג או כריתת עץ שניזוק בסופה האחרונה, חברת הניהול והאחזקה גובה תוספת למחיר האחזקה שנעה בין 8-14 אחוזים ממחיר ועד הבית. ככל שיש יותר דירות בבניין כך התוספת תהיה קטנה יותר.

אם אתם לא יכולים לחכות להעביר הלאה את החובות של ניהול ועד בית, אספנו עבורכם רשימת חברות ניהול ואחזקת מבנים מומלצות שתרגישו בנוח להשאיר את ניהול ואחזקת הבית המשותף בידיהן. לאחר שתקבלו הצעת מחיר ותתחילו את העבודה המשותפת, ניצור קשר לקבלת חוות דעת. בהצלחה!