ניהול מגדלים דורש ניהול של הרבה דירות, התחשבות בדרישות של דיירים רבים, מתקנים יוקרתיים שדורשים אחזקה מיוחדת, שירותים שוטפים שמצריכים העסקת צוות שלם ועוד תחומי אחריות רבים.

 לפני שנכנס למחירים וקצת טיפים לעבודה מול חברת ניהול מגדלים– נתחיל בהסבר על מה זה חברת ניהול ואחזקת מגדלים?

חברת ניהול מגדלים

חברת הניהול והאחזקה מחליפה את ועד הבית, תפקיד שלרוב ממלא אחד מדיירי הבניין. כשזה מגיע לניהול מגדלים, על אחת כמה וכמה הגיוני שדייר אחד או אפילו מספר דיירים לא יצליחו להשתלט על כל המטלות של ניהול ואחזקת המבנה וכאן בדיוק נכנסת לתמונה חברה לניהול מגדלים.

חברת ניהול ואחזקת מגדלים אחראית על שני תחומים:

 ניהול המגדל - שכולל את גביית תשלומי ועד הבית מדיירי הבניין (לרוב באמצעות אפליקציה ייעודית), וביצוע תיקונים קטנים ושוטפים בבניין על ידי איש תחזוקה מטעם חברת הניהול והאחזקה (לדוגמה, החלפת נורה שנשרפה או ידית לדלת הכניסה).

חברת ניהול ואחזקת מגדלים מקבלת תשלום רק עבור שירותי ניהול המגדל.

את שאר הכסף שאתם משלמים לוועד הבית, כלומר תשלומים עבור שירותי אחזקת המגדל (כמו ניקיון, גינון והדברה), חברת הניהול מעבירה ישירות לספקי השירותים השונים.

 אחזקת מגדל - שכוללת בניית תקציב לתחזוקת המגדל בהתאם לשירותים הדרושים ולמצבו, תיאום הגעה של בעלי מקצוע לביצוע עבודות תחזוקה שוטפות ולא צפויות, ליווי שלהם במקרה הצורך, ותשלומים לספקי השירות השונים בבניין (שירותי ניקיון, גינון, הדברה, תחזוקת בריכה, מעליות ועוד).

 כל אחד מתפקידי חברת ניהול המגדל מתומחר אחרת.

 

מה מיוחד בניהול מגדל

ניהול מגדלים שונה מניהול בנייני מגורים שלא מגרדים את השחקים מכמה סיבות –

 מספר דירות גדול - במגדלי מגורים מספר הדירות יכול להגיע גם ל-100 דירות בבניין. מספר הדירות הגבוה אומר שהתשלומים לחברת הניהול מתחלקים בין יותר דיירים אבל גם שיש הרבה יותר שטח וציוד לתחזק– מה שמעלה את מחיר הניהול והאחזקה.

 במגדלי מגורים יהיה צורך בצוות שלם לתחזוקת הבניין, במקרים בהם מדובר במתחם מגדלים, דרוש צוות אפילו יותר גדול ומנהל אחראי למתחם. לדוגמה, אם למגדל אחד דרושים שני עובדי ניקיון לניקיון יומי בבניין, למתחם מגדלים עם 3 מגדלים דרושים לפעמים 8 עובדי ניקיון לניקיון יומי של המגדלים בגלל שהניקיון כולל את את הסביבה בין הבניינים.

 כולל שירותים נוספים - לעתים קרובות במגדלי מגורים יש פסיליטיז שלא יביישו מלון יוקרה. כמו חדר כושר, בריכה, שומר בכניסה, מערכת אינטרקום ומצלמות משוכללת ועוד דברים שמצריכים אחזקה ותפעול יום יומיים ולא קיימים בבניין מגורים רגיל.

 תדירות גבוה של שירותים שוטפים - בגלל גודל המגדל, מספר הדיירים הגבוה וכמובן התוספות היוקרתיות, יהיה צורך בתדירות גבוהה יותר של שירותים שוטפים כמו ניקיון הבניין, גינון שבועי, שירותי מציל יומיים לבריכה וכו׳.

כדי שהעבודה מול חברת ניהול מגדלים תהיה חלקה, הנה כמה טיפים לעבודה איתה:

 וודאו שהתשלומים לחברת הניהול עבור הניהול והאחזקה מועברים לחשבון הבנק של וועד הבית - חברת הניהול והאחזקה צריכה להיות מיופת כוח בחשבון של ועד הבית אבל לא בעלת החשבון. מחשבון הבנק הזה יעברו התשלומים לחברת הניהול עבור שירותי ניהול המגדל ולספקים השונים עבור שירותי האחזקה. כך תוכלו להיות בבקרה על השימוש בכספי הועד.

 קבעו ישיבה רבעונית עם נציג של חברת הניהול והאחזקה ומנהל המגדל או מתחם המגדלים - ישיבה כזו חשובה כדי שדיירי המגדל יהיו מעודכנים בתפעול שלו, יעלו בקשות וידעו איזה הוצאות צפויות לרבעון הקרוב. כך לחברת הניהול והאחזקה יהיה חופש פעולה שיאפשר לה לנהל את הבניין באופן שוטף כשדיירי המגדל מעודכנים ומגבים אותה.

 וודאו שלחברת הניהול והאחזקה יש ביטוח צד ג׳ או ביטוח אחריות מקצועית על שמה - אל תסתפקו בהוספה של החברה לביטוח הבניין המשותף שלכם. ביטוחים כאלה יתנו לכם שקט במקרה שנגרם נזק לעובד אחזקה או לאורח בבניין, חלילה, אז חברת הביטוח תכסה את עלויות הטיפול במקרה ולא דיירי הבניין.

מחיר ניהול ואחזקת מגדלים, ממש כמו מחיר ניהול ואחזקת מבנים, מתחלק לשניים:

מחיר ניהול מגדלים

 מחיר ניהול מגדלים נע בין 80-100 ₪ לדירה, לחודש.

זה התשלום היחיד, מתוך דמי ועד הבית, שמגיעים לכיס של חברת ניהול ואחזקת מבנים (כל השאר ילך לספקים שחברת הניהול מעסיקה). ככל שיש יותר דירות במגדל כך המחיר פר דירה יהיה נמוך יותר.

מחיר אחזקת מגדלים

החלק השני של מחיר ניהול מגדלים הוא מחיר אחזקת מגדלים שיוסיף לדמי הועד כמה מאות שקלים לכל דירה.

מחיר אחזקת מגדלים תלוי בשירותי האחזקה הדרושים במגדל. כדי לסבר את האוזן, הנה כמה שירותים נפוצים של אחזקת מגדלים –

 מחיר בדיקה תקופתית למעלית - לפי החוק יש להזמין כל חצי שנה מהנדס מוסמך לביצוע בדיקה תקופתית למעלית. מחיר הבדיקה נע בין 200-500 ₪ לבדיקה, למעלית.

 מחיר ביקורת כיבוי אש - ביקורת כיבוי אש יש לבצע פעם בשנה על ידי יועץ כיבוי אש מוסמך במחיר של כ-450 ₪ בשנה. במידה וצריך להחליף חלק מהציוד כמו מטפים, גלאי עשן, ספרינקלרים ועוד, המחיר יכול לטפס גם לכמה אלפי שקלים במיוחד כשמדובר במגדל יוקרה גדול שבו דרוש ציוד רב לכיבוי אש.

 מחיר אחזקת גינה - מחיר אחזקת גינת יוקרה תלוי בתדירות הביקורים של הגנן, משך הביקור וכמובן גודל הגינה. שימו לב שגינת יוקרה בגודל של 400 מ"ר ומעלה דורשת תחזוקה שבועית ולעיתים בתדירות גבוהה אף יותר.  אחזקת גינה כוללת כמה סוגי שירותים כמו –

מחיר כיסוח דשא נע בין 200-450 ₪ לכל 25 מ"ר גינה.

מחיר גיזום שיחים ועצים נע בין 400-500 ₪ לכל 50 מ"ר גינה.

 מחיר אחזקת אינטרקום וקודנים - ברוב מגדלי היוקרה מותקנות מערכות בקרות כניסה מתקדמות שכמו כל מערכת אחרת דורשות תחזוקה שוטפת ותיקון תקלות.

תיקון תקלה במנעול דלת הכניסה, לדוגמה, יעלה בין 300-450 ₪ למנעול חשמלי או 900-1,200 ₪ למנעול אלקטרו-מגנטי.

 מחיר תחזוקת בריכה - תחזוקת בריכה כוללת תחזוקה של חדר המכונות שבו מותקנות כל מערכות החשמל של הבריכה, בדיקה של איכות המים ודאגה לניקיון הבריכה.

מחיר ביקור שבועי של מפעיל בריכות נע בין 200-700 ₪ ותלוי בגודל הבריכה, גודל חדר המכונות ועוד.

עוד שירות חובה בבריכה במגדל יוקרה הוא מציל לבריכה שמחיר העסקתו נע בין 60-100 ₪ לשעת עבודה של המציל.

 

  מחיר אבטחת מגדל יוקרה - מחיר שירותי שמירה במגדל יוקרה תלוי בתדירות השירות, השעות והימים בהם דרוש השירות. לדוגמה, מחיר העסקת מאבטח למגדל יוקרה הוא כ-50 ₪ לשעת עבודה באמצע שבוע.

הוצאות חריגות / בלתי צפויות - הוצאות בלתי צפויות יכולות להיות הוצאות קטנות כמו קניית ידית חדשה להחלפת ידית דלת הכניסה שנשברה. מחירה של ידית כזו נע בין כמה עשרות לכמה מאות שקלים בודדים. לעומת זאת הוצאות כאלה יכולות להיות גדולות כמו עבודת איטום בגג שמחירה מגיע לאלפי שקלים. כדי להתמודד עם הוצאות כאלה קיימת תוספת חודשית לתשלום דמי הועד שנעה בין 8%-14% ממחיר אחזקת המגדל עבור הוצאות חריגות או בלתי צפויות. ככל שיש יותר דירות במגדל כך אחוז התוספת נמוך יותר.

עכשיו כשהידע שלכם על ניהול מגדלים הרקיע שחקים, אספנו רשימת חברות ניהול ואחזקת מבנים שמתמחות בניהול מגדלי יוקרה.תוכלו לתת לה להקים צוות שינהל ויתחזק את המגדל שלכם כדי שאתם תוכלו להיכנס לבריכה בראש שקט, להסתובב בגינת היוקרה ולהתאמן בחדר הכושר הפרטי בלי דאגות על ניהול מגדלים.