היטל השבחה ומס שבח שניהם סוגים של מיסוי מקרקעין שמשולמים על עליה בשווי של נכס. השם שלהם אומנם נשמע דומה, אבל יש ביניהם כמה הבדלים:

מתי משלמים - היטל השבחה משולם בשני מקרים, הראשון הוא במימוש זכויות בניה שאושרו על ידי הרשות המקומית. המקרה השני הוא במידה והזכויות לא מומשו אך הנכס נמכר. למה? מפני שקיום ההיתר לתוספת בניה מעלה את ערך הנכס - על עליה זו משולם מס היטל השבחה.
לעומת זאת, מס שבח משולם רק במעמד מכירת הדירה ורק כשמדובר במוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת (אלא אם כן מדובר בדירה שהתקבלה בירושה). מדובר במס המשולם על ההפרש שבין המחיר בו הנכס נקנה למחיר בו הנכס נמכר.

למי משלמים - היטל השבחה משולם לרשות המקומית ואילו מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים, כלומר למדינה.

 שימו לב, אם שילמתם היטל השבחה עבור זכויות בניה שקיבלתם מהרשות המקומית, הם יתקזזו ממס השבח שתשלמו בגין מכירת הנכס.