אם יצא לכם לעבור דירה או שיש דירה בבעלותכם, כנראה אין צורך להסביר לכם מה זה הסכם שכירות  לטובת מי שלא יצא לו להיתקל בהסכם שכירות, נסביר בפשטות שהסכם שכירות הוא חוזה משפטי לכל דבר שנחתם בין בעל נכס (משכיר הדירה) לבין דייר (השוכר) ובו מפורטות החובות והזכויות של הצדדים הנוגעות לנכס. למרות שהסכם שכירות הוא עסקה די רצינית, אנחנו לא נוטים לעבור עליו יותר מפעם אחת. אבל בדיוק כמו שלא נקנה רכב חדש בלי להעביר אותו בדיקה מוקדמת במוסך, כך גם כשמדובר בהסכם שכירות כדאי שנקדיש את תשומת הלב הראויה כדי לא לפספס את האותיות הקטנות, בהן מתחבאות גם צרות עתידיות. אחת הדרכים להבטיח את מעבר הדירה או הפקדת הנכס שלנו בראש שקט היא להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין שיבצע עבורנו מספר בדיקות מקדימות (עליהן נפרט ממש עוד מעט) כאן תוכלו לקרוא איך בוחרים עורך דין מקרקעין.

כמו לכל מטבע, גם להסכם השכירות שלכם יש שני צדדים – המשכיר והשוכר, ולכל אחד מהצדדים השונים יש גם אינטרסים שונים. תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שמירה על האינטרסים של הלקוח באמצעות מעבר על הסכם השכירות ומספר בדיקות רקע של זהות המשכיר או השוכר:

אם אתה משכיר דירה

אם אתם בעלים של נכס אתם כבר יודעים שלמצוא דיירים לדירה יכול להיות לפעמים עניין מאתגר במיוחד. רושם ראשוני יכול גם להטעות, וכדי שלא נמצא את עצמנו עם שוכרים מפוקפקים שמאחרים בתשלומים, יש כמה בדיקות שתוכלו לעשות לפני חתימת חוזה השכירות. אחד התפקידים של עו"ד מקרקעין הוא לסייע לכם בסינון המשכירים הפוטנציאליים באמצעות מספר בדיקות:

• התנהלות של השוכר מול בעלי דירה קודמים
• ערבות: בדיקת זהות הערבים של השוכר והמשכורת שלהם
• בדיקת כושר ההשתכרות של השוכר: על פי מאגר מידע ניתן לראות את המשכורות האחרונות של השוכר ומידע נוסף כמו הלוואות שלא שולמו לבנקים, צ'קים חוזרים או ערבויות.

אם אתה שוכר דירה

סיפורי זוועה על בעלי דירה מוכרים לכל סטודנט שהשכיר אי פעם דירה בעיר - משכירים שמגיעים לביקורי פתע בדירה בלי לתאם מראש, או גרוע מכך מגיעים עם המפתח הנוסף שיש להם ופשוט פותחים את הדירה. בזמן שרובנו משלימים עם גזרת הגורל הזאת לטובת מרפסת מרווחת, חשוב לדעת שיש מספר בדיקות מקדימות שעורך דין מקרקעין יכול לעשות עבורכם כדי להפוך את העסק לקצת יותר נעים:

בדיקת בעלות על הנכס:  זה לא כל כך נעים לגלות באמצע חוזה שכירות שגם לגרושתו  של המשכיר יש בעלות על הנכס ועכשיו היא תובעת את הדירה בחזרה, או שבעל הדירה שלכם לא רשום בכלל כבעל הנכס. לא שאנחנו באים להלחיץ אתכם חלילה, אבל אחת הבדיקות שניתן לעשות כדי למנוע בדיוק הפתעות מהסוג הזה היא בדיקת בעלות על הנכס.

 בדיקה זו מתבצעת באמצעות הוצאת נסח טאבו שמאפשר לאמת את זהות בעל הדירה ופרטים נוספים כמו שטח הנכס, עיקולים והערות של הבנק. כחלק משירותיו של עורך דין מקרקעין בהסכמי שכירות הוא יוציא עבורכם גם נסח טאבו, אבל כדאי לדעת שהיום אפשר להוציא נסח טאבו באופן עצמאי דרך האתר של משרד המשפטים.

מעבר על הסכם השכירות:  מאחורי הסכם השכירות מסתתרים לא מעט פרטים קטנים שאפשר לפספס, ואחד התפקידים של עו"ד מקרקעין הוא לעבור על ההסכם כדי לוודא שאין בו פרצות שיכולות להוביל לבעיות עתידיות. פרצות יכולות להיגרם כשמדובר בנושאים שכתובים באופן מפורש בהסכם, אבל גם כשמדובר בנושאים שלא כתובים בצורה חד משמעית. אחת הדוגמאות הבולטות היא כשמדברים על מי אחראי על התיקונים השונים בדירה.

למשל, במקרה של תקלה במזגן משכיר הדירה יכול לטעון שתיקון המזגן לא באחריותו מאחר וזה לא כתוב באופן מפורש בחוזה, ומצד שני אפשר להגיד שבגלל שהוא מחויב לתיקונים בדירה, הוא מחוייב גם לטפל במזגן שהוא חלק בלתי נפרד מהדירה. תפקידו של עו"ד מקרקעין הוא לעבור על הסכם השכירות כדי לצמצם אי הבנות מהסוג הזה.

אז אחרי שהבנו איך עורך דין מקרקעין יכול לסייע בהסכמי שכירות, נשאיר בידיכם את ההחלטה אם לצאת לדרך לבד או להעזר בעורך דין. אבל לא משנה מה תבחרו, שנייה לפני שאתם מכינים את העט לחתימה,יש כמה דברים שחשוב לשים לב אליהם בכל הסכם שכירות:

סעיפים שהם חובה בכל הסכם שכירות

כל הפרטים האלה חייבים להופיע בהסכם השכירות, וחשוב לוודא זאת לפני החתימה:

• תאריך תחילת וסיום השכירות
• גובה השכירות: דמי השכירות החודשית.
• חשבונות הנכס: חשבון חשמל, גז, מים וארנונה.
• תיקונים: הגדרה של חלוקת הנזקים בין המשכיר לשוכר.
• ערבויות: ביטחונות שמגנים מצד אחד על המשכיר מפני היעלמות של דיירים, ומצד שני מגנים על השוכר מפני עושק. בשנים האחרונות נקבע חוק שכירות הוגנת שמטרתו לאזן בין האינטרסים של שני הצדדים. לפי החוק, בהינתן ערבות בנקאית או כסף מזומן המשכיר יכול לדרוש סכום של שלושה חודשי שכירות או שליש מסכום דמי השכירות השנתיים. בהינתן צ'ק ביטחון או שטר ביטחון המשכיר יכול לדרוש עד שישה חודשי שכירות. במקרה בו השוכר לא נותן כסף מזומן או ערבות בנקאית, מומלץ למשכיר לבקש ערבים עם משכורות שעובדים שיהוו בטוחה נוספת לשטר הביטחון.

סעיפים שלא תמיד נמצאים בחוזה שכירות, אבל חשוב לתת את הדעת עליהם:

• אופציה: סעיף שמקנה אופציה לשוכר להאריך את השכירות בשנה נוספת (ולפעמים לתקופה ארוכה יותר) למילה אופציה יש משקל כבד - אם אתה משכיר דירה וגילית שהשוכר הוא לא בדיוק כוס התה שלך, אבל כתבת בלי לשים לב את המילה "אופציה" בחוזה, למעשה נפרדת מהדירה לשנתיים בלי כוונה. האופציה משאירה הרבה כוח בידיים של השוכר, ובכל זאת היא מותנית בתנאים בסיסיים של קיום החוזה בהם צריך לעמוד השוכר כדי שיוכל לממש את האופציה. למשל אם דייר פיגר בתשלומי שכר הדירה במהלך השנה הזכות לאופציה לא תישמר לו. חשוב להגדיר את התנאים של סעיף האופציה כמו האם יש עליה בשכר הדירה לאחר שנה ומה תקופת האופציה.
• בעלי חיים: אנחנו תמיד בעד אימוץ של כלב חמוד, אבל חשוב לוודא שגם בעל הדירה שלכם חושב כמונו  אם בעל הדירה מאשר להכניס בעל חיים לדירה, מומלץ לציין את זה בהסכם השכירות שלכם כדי למנוע בעיות בעתיד.
• ביטוח למבנה: דבר נוסף שכדאי להגדיר בהסכם השכירות הוא מי עורך ביטוח למבנה במקרה של שריפה או שיטפון (לא עלינו) ומי נושא בעליות.
• שכירות משנה (סאבלט): במקרה בו סוכם בין המשכיר לשוכר אפשרות להשכרת הדירה לשוכר משנה (סאבלט) חשוב לציין את הנושא באופן מפורש בחוזה השכירות. גם כשמדובר במקרה הפוך בו המשכיר לא מתכוון לאשר סאבלט, חשוב להדגיש את זה באופן מפורש כדי לא להשאיר פתח לאי הבנות. בנוסף, בדיוק כמו התהליך שנעשה עם דייר מן המניין, גם עם שוכר המשנה חשוב להסדיר את נושא הערבויות ואת משך תקופת השכירות.

אז אחרי שהבנו איזה סעיפים הם "מאסט" בכל הסכם שכירות, ואיזה סעיפים לא תמיד נמצאים בהסכם אבל כדאי לישון עליהם לילה (בדירה ששכרתם כמובן), נשאר רק להכין את הניירת ולצאת לדרך. אבל אם החלטתם שיש כמה בדיקות שאתם רוצים לעשות שנייה לפני, עו"ד מקרקעין הם המפתח לשמירה על האינטרסים שלכם. כאן תוכלו למצוא רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים לפי חוות דעת קודמות, שיהיה בהצלחה