תפקידו המרכזי והחשוב ביותר של עורך דין מקרקעין במכירת דירה הוא פשוט להגן עליכם, מוכרי הדירה, ולוודא שתקבלו את מלוא זכויותיכם מהעסקה הזאת. אחריות זו באה לידי ביטוי לכל אורך תהליך מכירת הדירה -  עד הרגע שהתשלום עבור הדירה הגיע אליכם, כל המסמכים נחתמו כראוי והדירה עברה לידי הקונים, לא רק בפועל אלא גם בכל המוסדות הרשמיים.  

:: ראשית, עורך דין למכירת דירה יבצע שלל בדיקות מקדימות על הנכס, יוודא שאין מיסים לא צפויים שעליכם לשלם ויבדוק גורמים שונים שעלולים להקשות על התהליך או אפילו למנוע מכם למכור את הדירה (בהמשך נפרט על כל הבדיקות הללו, אל תדאגו ).

:: לאחר שעברנו את הבדיקות בשלום ועורך הדין נתן את ה-OK שלו למכירת הדירה, השלב הבא הוא משא ומתן מול הקונים. באופן כללי, תפקידו של עורך הדין הוא להילחם עבורכם ולוודא שתקבלו את התנאים הטובים ביותר מהעסקה, וזה יבוא לידי ביטוי בהסדרת מתווה התשלום מול הקונים וניסוח סופי של מסמכי המכירה.

:: השלב הסופי הוא ביצוע המכירה בפועל, חתימת החוזה והעברת הזכויות על הדירה אל הקונים. כאן עורך הדין יוודא שכל זכויותיכם ממכירת הדירה מתקיימות, שהתשלום הגיע אליכם, שכל המסמכים נחתמו כראוי והמכירה התבצעה כמו שצריך.

זהו! עכשיו אפשר להגיד שהמכירה התבצעה בשלום ואתם יכולים להיפרד גם מהדירה וגם מעורך הדין שליווה אתכם.

מה לא באחריות עורך הדין?

לא תמיד ברור האם עורך דין למכירת דירה יכול לעזור גם בתמחור הדירה והאם נושא זה נמצא באחריותו. אז אמנם לעורך דין מקרקעין יש ניסיון בתחום הנדל"ן והיכרות עם השוק ומחירי הדירות, אבל תמחור הדירה הוא באחריותכם ולא תוכלו להעביר את האחריות הזו לעורך הדין. אם אתם מחפשים מישהו שיגיד לכם באמת כמה עולה הדירה - עליכם לפנות לשמאי מקרקעין בלבד. עורך הדין שלכם כן יוכל לייעץ לכם ולהביע את דעתו האם המחיר שקבעתם מתאים למחיר השוק, והוא גם יכול לסייע ולבצע בדיקות מסוימות שיוכלו לעזור לכם לתמחר את הדירה כראוי, כמו בדיקת ערך נדל"ן למשל.

ממבט ראשון אפשר לחשוב שמכירת דירה היא פשוט חתימה על חוזה ובזה מסתיים הסיפור, אבל אתם כבר בטח מבינים שזה לא כך. כמו שאמרנו קודם, יש הרבה מאוד בדיקות שעורך דין למכירת דירה צריך לבצע, ומדובר בבדיקות משמעותיות ביותר שאסור לוותר עליהן, גם אם אתם בטוחים שאתם יודעים  ה-כ-ל על הדירה שאתם מוכרים.

למעשה, אין רשימה מסודרת של בדיקות שצריכות להיעשות לפני מכירת דירה, וכל עורך דין יכול להגדיל ראש יותר או פחות ולבצע כמות בדיקות שונה בהתאם. למשל, חלק מעורכי הדין יכניסו בחוזה שלהם סעיף שמציין שהם לא מבצעים בדיקות הקשורות לתכנון הדירה ופוטר אותם מאחריות הקשורות לחריגות בנייה וכדומה. לעומתם, ישנם עורכי דין שכן מבצעים גם בדיקות כאלו.

מהן הבדיקות העיקריות שמבצע עורך דין למכירת דירה?

 בדיקות מיסוי: אלה הבדיקות העיקריות שעורך הדין יבצע והן המשמעותיות ביותר עבורכם, שכן הן אלו שישפיעו על הליך המכירה מול הקונים ומול הרשויות, ויקבעו אם עליכם לשלם מיסי מכירה שונים. לא נלאה אתכם בתיאור כל הבדיקות האלו (כי באמת יש הרבה), אבל באופן כללי נגיד שעורך הדין יבדוק את הרישום בטאבו של הדירה, דירות נוספות בבעלותכם וכדומה.

 תקופת צינון: אם אתם אילי נדל"ן ומוכרים דירות לעיתים קרובות חשוב שתשימו לב שישנה תקופת צינון בין מכירת דירה למכירה נוספת, וזה דבר נוסף שיבדוק עורך הדין.

 המשכנתא על הדירה: עורך דין למכירת דירה יבדוק האם קיימת משכנתא על הדירה שברצונכם למכור, ובמידה שיש יבדוק אתכם מה ברצונכם לעשות איתה. במקרה כזה, האפשרויות העומדות בפניכם יהיו גרירת המשכנתא לדירה חדשה שתרכשו, או לבצע סילוק משכנתא, ובעצם לשלם את יתרת המשכנתא בבת אחת. התנאים הללו קריטיים לקיום העסקה מול הקונים - שכן אם אתם צריכים לקבל את כספיכם במדרגות מסוימות וקוני הדירה לא בעלי הון עצמי נדרש (ומחכים למשכנתא בעצמם) אז הפרטים הנוגעים למשכנתא ולסילוקה הם פרטים שיכולים להפיל את העסקה כולה. עורך הדין שלכם צפוי להבין את הפרטים כמו גם את יכולת המשחק שלכם מול הבנק, ולוודא כבר בשלב ההתחלתי של העסקה שזה אפשרי גם לצד השני. 

בדיקת הקונים: לעיתים עורך דין למכירת דירה יבדוק גם את הקונים עצמם, את כושר ההשתכרות שלהם ויוודא שהם אכן יכולים לעמוד בהתחייבות קנייה הדירה.

אוקיי, רגע. יכול להיות שאתם מרגישים שקצת הגזמנו, מי אמר שתמיד צריך לבצע כל כך הרבה בדיקות והכנות לפני מכירת דירה? ומה אם קוני הדירה הם חברים או קרובי משפחה, עדיין צריך לפנות לעורך דין? ובכן, ההמלצה הגורפת היא לפנות לעורך דין בכל מקרה של מכירת דירה, ונסביר למה: עסקאות מקרקעין בכלל ומכירות דירה בפרט הן עסקאות מורכבות ויכולות להסתבך מאוד (אבל בלי להלחיץ), וגם עורכי דין לא מספיק מנוסים עלולים לעשות טעויות בתחום. למעשה, רוב תביעות הרשלנות בתחום עורכי הדין מופנות כלפי עורכי דין מקרקעין... בקיצור, הבנתם את הרעיון – לא כדאי לקחת סיכון.

הדבר הכי חשוב שאנחנו יכולים להגיד לכם הוא – פנו לעורך דין המתמחה במכירת דירות. כמו שבטח הבנתם, יש הרבה מאוד פרטים שצריך לקחת בחשבון כשמוכרים דירה. מדובר בתחום דינמי והחקיקה משתנה לעיתים קרובות, ועורך דין שלא מתמחה בתחום פשוט לא יכיר הכל ולא יהיה מעודכן בפרטים הקטנים, מה שעלול לפגוע בכם בסופו של דבר.

גורם נוסף ומשמעותי לא פחות הוא הוותק והניסיון של עורך הדין. לפני שאתם בוחרים עורך דין למכירת דירה, כדאי מאוד לוודא שיש לו ניסיון של כמה שנים בתחום ושהוא עבר על תיקים דומים לשלכם. אתם יכולים לשאול את עורך הדין מה ההתמחויות שלו, לבקש לראות תעודות המעידות על ההתמחות ואפילו לבקש לדבר עם לקוחות קודמים. נעשה לכם ספויילר קטן ונגלה שלחלק הזה כבר דאגנו .

שימו לב שיש לא מעט עורכי דין מקרקעין שעובדים עם מתווכים. אם אתם מגיעים להליך מכירת הדירה ללא מתווך, מומלץ לפנות לעורך דין שעובד עם לקוחות פרטיים, ולא עם מתווכים. הסיבה לכך היא שלרוב, עורכי דין למכירת דירה שעובדים עם מתווכים ייטו יותר לעזור למתווכים, ופחות ללקוחות הפרטיים שלהם, שכן מטבע הדברים, המתווכים מביאים לעורך הדין יותר לקוחות והוא יותר מחוייב אליהם ותלוי בהם. המתווכים מקבלים שכר רק במידה והעסקה יוצאת לפועל, כך שלעיתים יש התנגשות אינטרסים של ממש ביניכם (מוכרי הדירה) לבין המתווכים, ועורך דין שמגיע יד ביד עם המתווך יטה לסגור את העסקה במהירות ולעמוד לצד המתווך. 

כדי לוודא שאכן מדובר בעורך הדין עבורכם, מעבר לשיחה הטלפונית עם עורך הדין מומלץ לשבת אתו לפגישה פנים אל פנים, להביא את המסמכים הנדרשים, להבין איך בדיוק התהליך הולך והתנהל ופשוט לבדוק שיש לכם הרגשה טובה. כמו כן, בפגישה הזאת כדאי לשאול את עורך הדין איזה בדיקות הוא מבצע עבור הנכס ולוודא שכל מה שאתם רוצים אכן נכלל שם. זה הזמן להיכנס ממש לפרטי פרטים - האם אתם מעוניינים למכור גם ציוד בדירה? האם אתם מוכנים להתגמש בתנאי הפינוי או תנאי התשלום? אם תתנו לעורך הדין שלכם כלים למשא ומתן עתידי, הוא יוכל להשיג עבורכם יותר במשא ומתן מול הקונים. 

חשוב להכיר שכמו בזוגיות, כשבוחרים עורך דין למכירת דירה צריכה להיות הדדיות. מצטערים להגיד לכם את זה, אבל יכול להיות שעורך הדין יחליט שהוא לא רוצה לקחת את התיק שלכם מסיבות שונות. לרוב זה יהיה בגלל שהוא ירגיש שמדובר בעסקה בעייתית ולא ירצה לקחת את הסיכון בהתעסקות איתה. במקרה כזה אין ברירה אלא לעבור לעורך דין אחר. אל תקחו אישית, וגם טיפ שלנו - אל תנסו לשכנע אותו. אם עורך דין לא רוצה לעבוד איתכם וישתכנע בסוף שכן, אתם תקבלו שירות פחות טוב. יש מספיק עורכי דין בחוץ ועסקת מכירת דירה זה לא דבר שקורה כל יום. צאו וחפשו עורך דין למכירת דירה אחר. 

שכר טרחה של עורך דין נגזר באופן ישיר מעלות הדירה והסכום המכירה. טווח המחירים נע בין 0.25% ל-1%, וברוב המקרים יעמוד על 0.5%. עם זאת, שימו לב שיכולות להיות הוצאות נוספות בתהליך, שאמנם לא יגיעו לעורך הדין אבל כדאי לשים לב אליהן: אגרת משכנתא, תשלום על רישום בטאבו, רישום הערת אזהרה וכדומה. ברוב המקרים הוצאות אלו יוסיפו כמה מאות שקלים למחיר הסופי, ולרוב לא יעלו על 1,500 ₪. בשלב הדיון על שכר הטרחה, אל תשכחו לשאול שאלות שיעלו לכם לא מעט כסף אחר כך - מי ניגש לטאבו לבצע רישום אזהרה? אתם, או עורך הדין (או מישהו מטעמו)? מי ניגש להביא מסמכי בנק, האם התשלום כולל אגרה לנוטריון ועוד. זה המקום להתמקח, ואם עורך הדין שלכם נוטה לשכר טרחה בחלק העליון של הטווח, וודאו שאתם מקבלים שירותים נלווים מהמשרד שלו ולא נאלצים להוסיף גם ימי עבודה והמתנה בלשכת הטאבו העירונית.

חשוב לדעת שהמחירים שמופיעים כאן הם בגדר המלצה בלבד וכל עורך דין יכול לגבות שכר טרחה שונה לפי רצונו.

מכירת דירה היא ככל הנראה אחת העסקאות החשובות ביותר שתעשו בחייכם ואנחנו בטוחים שחשוב לכם שתעשה על הצד הטוב ביותר. כדי שהכל יעבור חלק, כאן תוכלו למצוא רשימה של עורכי דין למכירת דירה, עם חוות דעת וציונים שהתקבלו מלקוחות קודמים. לאחר כל מכירת דירה אנחנו מתקשרים ללקוח, מקבלים ממנו חוות דעת ומעדכנים את דירוג עורך הדין – ככה שהרשימה תמיד עדכנית. כל מה שנשאר לכם הוא לבחור את עורך הדין המתאים לכך מהרשימה ולמכור את הדירה! שיהיה בהצלחה.