ספויילר: לא תמיד. המקרים הנפוצים ביותר בהם כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין הם מכירות דירה, קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן ועסקאות תמ"א. אולי תתפלאו לשמוע, אבל לא כל מקרה נדל"ן מצריך דווקא עורך דין מקרקעין. למשל, במקרים של הליכים משפטיים הנוגעים לירושת נכס לרוב עדיף לפנות לעורך דין המתמחה בדיני משפחה.

תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לדאוג לאינטרסים שלכם בעסקה, ולוודא שאין מידע שהצד השני מסתיר מכם ויכול לפגוע בכם בעתיד. עורך הדין מטעמכם יבצע את כל הבדיקות הנדרשות לעסקה. למשל, אם אתם קונים דירה מקבלן, הוא יבדוק את הבעלות על הקרקע, האם קיימות הערות אזהרה על הקרקע, האם יש דמי היוון, האם יש שעבוד על הקרקע ועוד שלל בדיקות שנשמעות כמו סינית לרובנו. בנוסף, עורך הדין ינהל עבורכם את המשא ומתן על החוזה. כל חוזה, גם מול חברת קבלן, פתוח למשא ומתן ולשינויים. עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל העסקה, גם במעמד החתימה, ולבסוף יבצע את הרישום במקומות הנדרשים (רישום בטאבו וכו').

אז בשעה טובה אתם עומדים לבצע את אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייכם! רגע לפני, יש כמה נקודות שאסור להתפשר עליהן בבחירת עורך דין מקרקעין:

 בחרו בעורך דין שמתמחה רק במקרקעין. תחום המקרקעין מלא בפרטים קטנים שחוסר ידיעתם יכולה להוביל לנזק גדול, ולכן חשוב שעורך הדין יכיר את כל הדקויות. אמנם לא קיימת תעודה שמעידה שעורך הדין מתמחה במקרקעין, אך בהחלט אפשר ורצוי לבקש לראות תעודות של השתלמויות בתחום.

 הזול הוא היקר. המחיר הזול מעיד הרבה פעמים על כך שעורך הדין מעדיף כמות על איכות ולוקח על עצמו תיקים רבים אך משקיע בהם את המינימום הנדרש. כשמדובר בעסקאות כל-כך גדולות וחשובות, עדיף להשקיע יותר כסף כדי להיות בטוחים ורגועים.  

הניסיון חשוב. אל תתביישו לשאול את עורך הדין כמה זמן הוא עוסק ספציפית בתחום המקרקעין, והאם הוא טיפל במקרים דומים למקרה שלכם בעבר. תוכלו אפילו לבקש מעורך הדין להפנות אתכם ללקוחות קודמים שלו ולדבר איתם.

קחו עורך דין משלכם. קונים דירת קבלן? החדשות הטובות הן שאתם עומדים להיכנס לדירה חדשה דנדשה (יאי!). החדשות הפחות טובות הן שתאלצו לשלם שכר טרחה לעורך הדין מטעם הקבלן, אבל למרות שאתם משלמים לו (ומשלמים לא מעט), עורך הדין מטעם הקבלן לא יכול לייצג אתכם בשל ניגוד אינטרסים. לא חשוב כמה הקבלן נתפס כאמין וכמה המוניטין שלו גבוה, אל תוותרו על שכירת עורך דין מקרקעין שייצג אתכם בחוזה מול הקבלן. חיפוש קצר בגוגל יעיד שקשה מאוד למצוא חברת קבלן, טובה ככל שתהיה, שלא נתבעה לפחות פעם אחת על ידי רוכש.

מצאם עו"ד מצוין עם מוניטין טוב שאתם סומכים עליו? מעולה. למרות האמון, חשוב להקפיד על שקיפות ולשים את הכל על השולחן - בשביל זה ישנה הצעת מחיר שתבהיר ביניכם הכל. חשוב שהצעת המחיר תכלול פירוט מלא וברור של התחייבויותיו של עורך הדין כלפיכם.  למשל, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה, חשוב שבהסכם יצוין במפורש שעורך הדין יגיע פיזית למעמד החתימה. בנוסף, חשוב שבהצעת המחיר יצוינו פרטי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש/למכור ואת שכר הטרחה שעורך הדין גובה. הנה דוגמא להצעת מחיר מפורטת ומצויינת מעו"ד מקרקעין:

דוגמא לחוזה עם עורך דין מקרקעין –   רכישת דירה:

הנדון: הצעת מחיר לליווי עורך דין מקרקעין בעסקת רכישת דירה

בהמשך לשיחתנו בקשר לנדון, להלן הצעת שכר טרחתנו עבור טיפול משפטי כמפורט:

-נתבקשתי לייצג אותך ברכישת דירה "יד 2" ב XXX (פירוט שם העיר, הרחוב, מספר הבניין ומספר הבית). 

-הטיפול המשפטי יכלול:

1. בדיקות מקדימות של העסקה (מצב משפטי, טאבו, משכונים ושעבודים).
2. ניהול משא ומתן בנוגע לתנאים משפטיים מול עו"ד מטעם המוכר וניסוח טיוטת חוזה סופית לחתימה.
3. עריכת שומת מס רכישה, דיווח לרשות המסים והשגת האישורים הנדרשים לרישום זכויותיך בטאבו.
4. אימות מסמכי משכנתא ורישום הערת אזהרה ומשכנתא עבור הבנק.
5. טיפול ברישום הזכויות על שמך.

-עבור הייצוג והטיפול הנ"ל ישולם XXX

-שכר הטרחה כולל ליווי במעמד חתימת החוזה.

אז כמה זה באמת עומד לעלות? אין חוק שמגביל את השכר שעורך דין מקרקעין יכול לגבות, ולכן טווח המחירים רחב. המחיר מושפע בעיקר מניסיונו של עורך הדין, המוניטין שלו והמיקום בארץ  (במרכז לרוב יקר יותר, כמו בכל דבר). שכר הטרחה לעורך דין מקרקעין מטעם הקבלן נע בדרך כלל בין 1%-1.5% ממחיר העסקה, ושכר הטרחה עבור ליווי מלא של עורך דין מקרקעין מטעם הרוכש נע בדרך כלל בין 0.5% ל- 1.5%.

למשל, עבור ליווי של עורך דין מקרקעין ברכישת דירת יד שנייה שמחירה 2,000,000 ₪ תשלמו לעורך דין מקרקעין 10,000-30,000 ₪. שכר הטרחה המינימלי שעורכי דין מקרקעין דורשים עומד בדרך כלל על 5,000-,7,500 ש"ח, ולכן בעסקאות קטנות שכר הטרחה יכול לעלות על 1.5%.  

חשוב לדעת שהמחירים שמופיעים כאן הם בגדר המלצה בלבד וכל עורך דין יכול לגבות שכר טרחה שונה לפי רצונו.

כשניגשים לבחור עורך דין מקרקעין, מילת המפתח היא המלצות. עורך דין מקרקעין טוב הוא כזה שייתן לכם יחס אישי, יסביר לכם כל צעד וילחם בשבילכם על כל סעיף בחוזה. הדרך הטובה ביותר להבטיח שעורך הדין שאתם בוחרים יהיה כזה היא להסתמך על המלצות, ורצוי על כמה שיותר. כדי שלא תסתבכו, רכזנו עבורכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים. כל מה שנשאר לכם זה לבחור את האזור הרצוי ולקרוא חוות דעת של לקוחות קודמים על עורך הדין