המדריך למכירת דירה
החלטתם שהגיע הזמן למכור את הדירה בה אתם חיים כבר 20 שנה? מדובר בעסק לא פשוט כלל, החל ממועד פרסום הדירה ועד לתמחור של הדירה, שלא לדבר על הכאב ראש של להציג אותה לקונים פוטנציאליים. החלטתם לעשות את זה בעצמכם? אגדנו לכם טיפים של מתווכים מנוסים כדי להקל על המלאכה
לפני מכירת דירה
לפני שאתם נכנסים בכלל למכירת הדירה שלכם - הגיעו מוכנים ובדקו את המצב המשפטי והתכנוני של הבית:
מה השטח הסופי של הנכס אותו אתם מתכננים למכור.
יש רישום מסודר בטאבו או בחברה המשכנת.
אין משכונים שרשומים על הנכס.
הבנק הסיר את הערת האזהרה מהטאבו שלכם (במידה ולקחתם משכנתא).
החנייה גם היא רשימה בטאבו.
אין חובות לעירייה או חריגות בניה.
מכירת דירה - טיפים והמלצות לחוזה מכירת דירה
שיווק ופרסום דירה למכירה
אחרי שראיתם שהכול בסדר עם הנכס שלכם מבחינה משפטית ובירוקרטית, אתם יכולים לעבור לשלב הבא - שלב השיווק.
לפני הכול, אתם חייבים לעשות סקר שוק מקיף בו תקבלו את רמות ההיצע והביקוש לרכישת דירה באזור שלכם. תוכלו לעשות זאת דרך אתרים כמו רשות המיסים ומדלן, כדי לראות כמה דירות נמכרו באזור שלכם בזמן האחרון.
לאחר מכן, נסו להבין מי קהל היעד (משפחות צעירות? משפרי דיור? משקיעים?) ומה כוח הקנייה של השוק באמת (היצע וביקוש, אפשרויות מימון אותו קהל היעד וכדומה). אחרי שהגדרתם מטרות ברורות עליכם לחשוב איך אתם יכולים להגיע לקהל שלכם.
תצטרכו לבנות תוכנית שיווקית למכירת דירה הכוללת מגוון ערוצי שיווק, שימשכו בדיוק את הקונים שאתם רוצים אליכם הביתה. למשל, חשבו קודם על תוכן המודעה, לאחר מכן צלמו תמונות איכותיות של הדירה ואפילו צרפו וידיאו. לאחר מכן בחרו את הפלטפורמה המועדפת עליכם - יד 2, פייסבוק, עיתונות, שלט לתלייה מחוץ לדירה או פשוט הכול יחד.
כדאי לדעת שכשמתווכים מפרסמים דירה למכירה, ממש כמו במקרה של פרסום דירה להשכרה, יש להם רשתות פנימיות וקשרים משלהם עם מתווכים אחרים, נוסף על פלטפורמות פרסום רבות.
תמחור דירה למכירה
לרוב, כשאנשים חושבים איך לתמחר את הדירה שלהם הם לרוב פשוט בודקים בכמה השכן מלמעלה מוכר את הדירה שלו. הדירה שלכם לחלוטין לא זהה לזו של השכן - לרוב היא כוללת פחות או יותר תוספות, היא ממוקמת בקומה שונה, לפעמים קיימים היתרי בניה בשבילה או שיפוצים שיש לבצע בנכס. נסו לפרסם את הדירה במחיר שאתם חושבים שהוא המתאים לדירה שלכם בהתאם לנתונים שאספתם (מאתרים כמו יד 2, מדלן או רשות המיסים) ולראות האם יש ביקוש ומה התגובות של הקונים, ולפי זה להחליט אם המחיר באמת מתאים או שיש מקום להוריד בו.
שימו לב כי בדיקות ביד 2 או ברשות המיסים לא בהכרח יניבו הערכה מדויקת של מחיר הנכס, שכן פעמים רבות גודל הנכס בפועל והתוספות הכלולות כלל לא מופיעות שם או המחיר המדווח לא כולל קומבינות שעושים בעלי הדירות והקונים לצורך הטבות במס.
מומלץ להיעזר במתווך בהערכת הדירה שלכם, אבל חשוב שתדעו שמתווך לא מחליט על המחיר בשבילכם - את המחיר הסופי רק מוכרי הדירה יכולים להחליט.
משא ומתן עם קונים בנוגע למכירת דירה
כמה טיפים לפני כשמתחילים תהליך משא ומתן עם הקונה על מכירת הדירה:
הטיפ הכי גדול שאפשר לתת למוכר דירה הוא להשאיר את האמוציות מחוץ לסף הדלת כשאתם מנסים למכור נכס בעצמכם. אחרת, יהיה לכם קשה להגיע לפשרה משותפת. נסו לזכור שמבחינתכם הדירה היא אולי ייחודית, מושקעת ובעלת ערך סנטימנטלי, אבל מבחינת הקונה שעומד מולכם אין רגשות, והוא רק מחכה להוכחה למה הכי משתלם לו לקנות דווקא את הנכס שאתם מציעים.
אם אתם מרגישים שאתם לא מצליחים להתנתק רגשית מהדירה, אולי כדאי לשקול לפנות למתווך.
טיפ נוסף הוא לנסות לקבל כמה שיותר מידע מהקונה על מי הוא ומה הוא מצפה מהנכס, כדי לנסות למכור לו אותו בצורה האופטימלית. למשל, אם הקונה שלכם הוא איש משפחה, גנים או בתי ספר בקרבת מקום למשל יכולים לעזור לסגור עסקה. שאלה נוספת היא מה המטרת הקניה של הקונה - מגורים או השקעה? אם הדירה היא רק להשקעה, שווה לשווק את תהליך התמ"א 38 שהולך לקרות בבניין בעוד כשנתיים כי זה יעלה את מחיר הנכס בהמשך. שאלו גם האם יש לקונה את הכסף במזומן או שהוא זקוק למשכנתא? האם יש לו משכנתא מגשרת? זה יעזור לכם להבין האם הקונה רציני ומה מצבו הכלכלי. זכרו - ידע זה כוח.
הסטטיסטיקה מצביעה על כך שהקונים הפוטנציאלים שמתעניינים ראשונים הם אלה שאיתם סוגרים בסופו של דבר את העסקה. אם עברו כבר כמה חודשים מאז שהצגתם את הנכס, ואולי התגמשתם קצת במחיר מאז, אל תהססו להרים טלפון לאלה שהגיעו בהתחלה, להתעניין בשלומם ולשאול אם הם עדיין מעוניינים בנכס.
נראות הנכס לקראת מכירת דירה
במכירת דירה, נראות הנכס חשובה מאוד, אם לא הדבר הכי חשוב: זה כרטיס הביקור של הדירה שלכם, וזה מה שירשים את הקונה. כמה טיפים לנראות הנכס:
צמצמו רהיטים - עיצוב מינימליסטי עושה רושם של בית גדול יותר ומאפשר לקונה גם לראות יותר טוב את פוטנציאל הנכס.
ניתוחים קוסמטיים - צבעו את הקירות, החליפו דלתות, פרזולים ותריסים.
בית מסודר - בית מסודר פשוט נראה הרבה הרבה יותר טוב. פחים וכיור ריקים, בלי אבק או בגדים שהזזתם מהמיטה לכיסא.
ריח טוב - הגיעו לנכס לפני, פתחו חלונות והדליקו מזגן. ריח של עוגיות אפויות בתנור - זה קלאסי.
שעות - הראו את הנכס בשעות היום כשיש אור, ועדיף גם לא כשהכלב שמטייל באופן קבוע ברחוב שלכם נובח או שהסקסופוניסט בקומה מעל בדיוק מתאמן להופעה. אם אתם גרים בסביבת בית ספר למשל, השתדלו להראות את הדירה לא בשעות עומס בהם ההורים מורידים את הילדים או אוספים אותם. חשוב להראות את הנכס שלכם בתנאים הטובים ביותר שלו.
האם חייבים מתווך במכירת דירה
בעסקה גדולה כל כך, חשוב שתכירו את עצמכם ואת יכולתכם. הרבה פעמים אנשים בטוחים שהם יצליחו למכור את הנכס בעצמם כי הם טובים בשיווק / מכירות / משא ומתן. מצד שני, אם אתם מרגישים שזה גדול עליכם, שאתם לא מצליחים להתנתק רגשית מהדירה או אין לכם פניות לכך, כדאי לפנות למתווך נדל"ן שיעשה זאת עבורכם.
מעבר לניסיון שנובע מסגירת עסקאות קודמות, מתווך נדל"ן מכיר את השטח שבו הוא עובד, את הקונים הפוטנציאליים שיש בו וגם את המוכרים האחרים שבו, כך שהוא יוכל לפרסם את הדירה שלכם בצורה יותר מדויקת ויעילה. בנוסף, למתווך יש את הזמן בשביל הפרסום ובשביל להציג את הדירה לקונים שמתעניינים בה.
מתווכים מומלצים
מלבד ההיבטים המקצועיים של הטמונים בליווי של מתווך במכירת דירה, קיימים גם היבטים פרקטיים - זמינות, מענה, תיאומים וטלפונים - לא לכל אחד מתאפשר להתעסק בכל אלה, ובדיוק בשביל זה המתווכים קיימים. בשביל זה אספנו לכם רשימה של מתווכים מומלצים שיקלו עליכם את מלאכת מכירת הדירה. אחרי שהעסקה תיסגר והדירה תימכר, נתקשר לשמוע את חוות דעתכם על השירות של המתווך אותו בחרתם.
מוכרים דירה? הנה עוד תחומים שעשויים לעניין אתכם
שאלות נפוצות לדף זה
כדי לזרז את הליך מכירת הדירה נסו לעשות את זה חכם: פרסמו בכמה מדיות שונות, הציגו בשעות מסויימות כדי להראות לקונים הפוטנציאלים שיש ביקוש, ביחרו בתבונה את האנשים שלהם אתם מציגים - אל תציגו את הדירה לכל אחד אלא רק לרציניים שבהם והכי חשוב אל תראו שיש בכם להיטות למכור מהר. פתרון נוסף הוא לבחור בשירותי מתווך כדי למכור את הנכס בזרירות.
תוכלו להיכנס לכמה אתרים ייעודים לעניין: כמו מדלן או יד 2 או אתר רשות המיסים שאליו מדווחות עסקאות הנדל"ן. יש לקחת בחשבון שלא תמיד הדירות באתרים הללו זהות לשלכם (גם אם מדובר בדירה בעלת מ"ר זהה) - ייתכן שהן כוללות מפרט שונה לחלוטין, אופציות בניה נוספות וכדומה. בנוסף, לא תמיד המחיר ששולם בפועל הוא זה המדווח לרשויות המס - יש לקחת את זה בחשבון בתמחור הנכס שלכם.
כדי להגיע ללקוחות פוטנציאליים לדירה שלכם, תוכלו לפרסם אותה באתרים ייעודים כמו אתר יד 2 או אתר קומו, קבוצות פייסבוק מתאימות למכירת דירות, מודעות במקומונים של העיר שלכם וגם לתלות שלט מחוץ לחלון הנכס.
אנשים שהתעניינו בהמדריך למכירת דירה התעניינו גם בזה...
טיפים נוספים בקונים דירה
אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.
