קודם כל, נתחיל במיהו מנהל נכסים? מדובר במתווך פרטי שעוסק גם בתיווך וגם בניהול נכסים. ישנן גם חברות שמתעסקות בניהול נכסים, ועל היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם תקראו בפסקה הבאה.

ולענייננו - אם הגעתם לכאן כנראה שאתם יודעים בגדול מה זה ניהול נכסים, אבל כדי שתבחרו במנהל נכסים מעולה, כדאי שתכירו את כלל תפקידיו ומה נדרש ממנו.

 מציאת שוכרים - שיווק הנכס ושמירה עליו מאוכלס. כמובן שמנהל הנכס צריך למצוא שוכרים שמתאימים לכם, ולכן כדאי להכניס להסכם ביניכם שאתם אלה שמאשרים את השוכרים במידה ואתם רוצים. 

 קשר עם השוכרים – יצירת קשר וגבייה מסודרת של תשלומי השכירות.

 טיפול שוטף בתקלות בנכס הדורשות בעלי מקצוע – במקרה הזה מנהל הנכס אחראי למציאת בעלי המקצוע, אך התשלום לבעל המקצוע הוא באחריותכם.
 

ומה לא בהכרח כלול בתפקיד של מנהל נכסים?

  עריכת חוזים - נהוג לחשוב שעריכת החוזה בין בעל הנכס לשוכרים זו אחריותו הבלעדית של מנהל הנכס. בגדול, עריכת חוזה סטנדרטי בין הצדדים בהחלט זו בהחלט פעולה נפוצה בקרב מנהלי נכסים. אבל כאן נכנס עניין חוקי שחשוב שתהיו מודעים אליו: חוק המתווכים במקרקעין אוסר על מתווכים לערוך חוזה משפטי עבור קניה או מכירה של דירה. אמנם החוק הזה לא חל על השכרת דירה, אבל חשוב לדעת שיהיו מנהלי נכסים מחמירים שיעדיפו שלא להתעסק עם זה מלכתחילה.

במקרה הזה בהחלט תוכלו להוריד חוזה סטנדרטי מהאינטרנט ולערוך אותו מול השוכרים. בכל אופן, במידה ואתם או השוכרים תהיו מעוניינים בייעוץ משפטי, אחריותו של מנהל הנכס לערב עורך דין. ואם אתם לא מכירים את העולם הזה כל כך, קראו ממש כאן על הסכם שכירות על ידי עורך דין. 

 דיווח לרשויות - החובה לדווח לרשויות, כמו עירייה, תאגיד המים, חשמל ועוד היא של השוכרים, אך מנהל הנכס בהחלט צריך לוודא שהדיווח עבר כמו שצריך.

מקסום רווחים  - נהוג לחשוב שמנהל נכסים ימקסם את רווחי הנכס תוך השקעה מינימאלית בו. החשיבה הזאת רלוונטית לעיתים לנכסים מסחריים, אבל כשזה מגיע לנכסים פרטיים - היתרון העיקרי של מנהל הנכס הוא מתן ראש שקט עבורכם, בעקבות ריבוי התפקידים שהוא לוקח על עצמו.

קודם כל, חשוב לציין שבאתר שלנו לא תמצאו חברות ניהול נכסים, אלא מתווכים פרטיים שעוסקים בניהול נכסים. לצד זה, חשוב לנו להביא לכם את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

היתרון של חברת ניהול נכסים על פני מתווך, הוא במיקוד שלה בניהול נכסים בלבד – זה העיסוק היחידי של החברה, בעוד שמתווך עוסק כמובן גם במכירת דירות. לעומת זאת, מתווך פרטי מנהל מעט נכסים בדרך כלל, בשל ריבוי תפקידיו כמתווך ולכן לרוב תקבלו אצלו יחס אישי יותר.

גם סוג הנכס יכול לעזור לכם בהתלבטות. חברות ניהול נכסים ינהלו בדרך כלל גם דירות להשקעה וגם נכסים מסחריים כמו משרדים גדולים. לעומת זאת, מתווכים יתעסקו בעיקר עם דירות להשקעה, ואז גם יוכלו לעזור לכם למכור את הנכס כשתחליטו. אין כאן נכון או לא נכון, וההחלטה ממש נתונה לשיקולכם 

שימו - בין אם תבחרו בחברה גדולה או מתווך פרטי, תדעו שבשני המקרים תצטרכו לערוך הסכם ניהול שמגדיר באופן ברור ומפורט את תפקידי המנהל ואת התשלום שלו. במקרה הזה מומלץ שתעברו על הסכם הניהול עם עורך דין מטעמכם, רק כדי לוודא שאין אותיות קטנות שפספסתם.

כשזה מגיע למחיר ניהול נכסים, יש שתי אפשרויות נפוצות לתמחור דמי הניהול:

 אחוזים – התשלום למנהל הנכס יהיה אחוז מסוים מהשכירות השנתית. עמלת הניהול הממוצעת לפי השיטה הזו עומדת בדרך כלל על כ-10% מהשכירות השנתית.

 סכום קבוע – העמלה תורכב מסכום קבוע שייגבה בכל חודש, שבדרך כלל נע בין כ-150-300 ₪. לעיתים בנוסף לסכום זה תשלמו למתווך סכום נוסף בגובה חודש שכירות אחד.

 חשוב לציין שמחיר ניהול נכסים מושפע מסוג הנכס והקשיים הכרוכים בניהול שלו. אם מנהל הנכס נוקט בשיטת האחוזים, ומדובר בנכס מתפרק שמצריך תחזוקה שוטפת - אחוזי העמלה יעלו באופן משמעותי. לפעמים זה עלול להגיע ל-25% מהשכירות השנתית.

 חשוב לציין (2) שעמלת ניהול נכסים נגזרת מההכנסות בפועל של הנכס. כלומר, אם מנהל הנכס לא הצליח למצוא שוכרים מתאימים והנכס נשאר ריק, מנהל הנכס לא יקבל תשלום כלל.

כדי שלא תיקלעו למצב של "מרבה נכסים, מרבה דאגות"  ריכזנו לכם כאן רשימה של מנהלי נכסים מומלצים המדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים. לאחר כל עבודת ניהול נכסים אנחנו מתקשרים ללקוחות לבקש חוות דעת, וככה אנחנו שומרים על הדירוגים באתר מעודכנים.