קניית דירה היא אחת העסקאות הכי חשובות, אם לא הכי חשובה (בלי להלחיץ כמובן) שתעשו בחיים שלכם, ובניגוד לעסקאות אחרות כמו הסכם שכירות בהן שימוש בעורך דין מקרקעין הוא בגדר המלצה, כשמדובר בקניית דירה, עורך דין מקרקעין הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך. עורך דין מקרקעין ילווה אתכם יד ביד בדרך אל קניית הדירה הנכספת – החל מהשלבים המוקדמים של בדיקת הנכס (על זה נפרט מיד), דרך ליווי בשלב מתווה התשלום, במעמד חתימת החוזה, וגם באמצעות סיוע בתהליך המשכנתא החביב עלינו במיוחד

אומנם כולנו מכירים אח של חבר של אחות שהוא במקרה עורך דין וישמח לסייע לנו בכל שאלה משפטית שתצוץ, אבל כשמדובר בקניית הדירה, הדבר אולי הכי מהותי הוא שתבחרו בעורך דין שמתמחה במקרקעין באופן ספציפי. תחום המקרקעין דורש בקיאות בהמון פרטים, לכן חשוב לוודא שעורך הדין שלכם מגיע מעולם המקרקעין כדי להבטיח שליטה מלאה בכל הדקויות של חוזה הדירה. דבר נוסף ולא פחות חשוב הוא הניסיון של עורך הדין בתחום – בכל מה שקשור בקניית דירה, אין טעם להתבייש ואפילו רצוי לשאול את עורך הדין כמה זמן הוא עוסק בתחום המקרקעין ובמידת הצורך גם להתייעץ עם לקוחות קודמים שלו.  כאן תוכלו לקרוא עוד על איך לבחור עורך דין מקרקעין.

בדיקות מקדימות לפני חתימה על חוזה דירה, הן המפתח לכניסה לדירה בראש שקט. במסגרת הבדיקות שיבצע עבורכם עורך דין מקרקעין הוא יבדוק את הנכס ואת זהותו של המוכר:

חריגות בנייה: פרגולות שלא כדין או מחסן ללא היתר בנייה הם רק חלק מחריגות בנייה שיכולות לגרום לצרות בעתיד כמו אי קבלת משכנתא, גרירת קנסות, ואפילו עלולות להקשות עליכם למכור את הנכס בעתיד. אחת הדרכים להקדים תרופה למכה היא באמצעות סיוע של עורך דין מקרקעין שיפיק עבורכם מסמכים מהרשות לתכנון ובנייה כדי לוודא שלא קיימות חריגות בנייה או התרעות על מבנה מסוכן. לעיתים, ניתן למצוא גם הערות בנסח הטאבו (אל תדאגו, מיד נגיע למה זה בדיוק ) שיעידו על חריגות ואזהרות הנוגעות לנכס.

מי מוכר את הדירה? לכאורה זה די מובן מאליו שמי שמציג את עצמו כמוכר הדירה הוא גם הבעלים  בטאבו. אז זהו, שלפעמים זה קצת יותר מסובך. מקרים כמו ילד שמוכר את הנכס עבור אבא שלו, או סיטואציות בהן רשומים שני בעלים על הדירה (כמו זוגות גרושים) יכולים ליצור לא מעט בלבול. בדיוק בשביל זה, עוד בשלבים המקדימים של התהליך עורך הדין יבדוק עבורכם את זהות בעל הנכס באמצעות הפקת נסח טאבו שהוא מעין תעודת הזהות של הנכס בו מופיעים פרטיו של בעל הדירה. במקרים של דירות שלא רשומות בטאבו, ניתן לבדוק את זהות בעל הנכס באמצעות רשם המשכונות.

 חנייה: חנייה צמודה היא משאלת ליבו של כל מי שהתגורר אי פעם בעיר, והרבה פעמים המוכר של הדירה הפוטנציאלית שלנו גם יציג לנו חנייה בסמוך לדירה. אבל כדאי לדעת שגם אם המוכר שלכם מחנה בה באופן קבוע, זה ממש לא מחייב שהחנייה היא חלק מהדירה. כדי שהחנייה תיחשב כחלק מהדירה עליה להיות רשומה בטאבו, וגם את הפרט הזה יוכל לברר עבורכם עורך הדין באמצעות נסח הטאבו או בתשריט בית משותף שהוא מסמך משלים.

 משכנתא: אם אתם מקבלים צמרמורת למשמע המילה "משכנתא" אתם ממש לא לבד, אבל היי, בשביל מה יש עורך דין מקרקעין?  עורך הדין יבצע עבורכם בדיקות מקדימות ביניהן גובה המשכנתא, ויבדוק שלא קיימת משכנתא שרשומה על הדירה (ניתן לבדוק זאת גם בנסח טאבו). במידה ואכן קיימת משכנתא שרשומה על הדירה, עורך הדין יוודא שנעשתה פעולה אקטיבית של מחיקת המשכנתא באמצעות תדפיס של הבנק הממשכן.

 בדיקות משלימות:  במקרים מסוימים ובמיוחד כשיש חשש לליקויים בדירה, מומלץ לקחת חברה חיצונית שתבדוק ליקויי בנייה. הרבה פעמים יש ליקויים שקשה להבחין בהם כמו רטיבות שדורשת מכשור מיוחד ואחד התפקידים של עורך הדין מקרקעין הוא לייעץ לכם בנוגע לבדיקת הרלוונטיות לנכס שלכם, כדי שתהיו מוכנים לכל תרחיש.

אז אחרי שסיימתם בשעה טובה עם הבדיקות המקדימות, נשאר רק להכין את העט (ואת הכיס) לחתימה על חוזה מכירה. אבל אל דאגה, אנחנו עדיין לא זורקים אתכם למים העמוקים. עורך דין מקרקעין ימשיך ללוות אתכם לאורך כל שלבי חתימה החוזה וגם אחריו:

 עורך דין מקרקעין ילווה אתכם בזמן חתימת החוזה ויוודא שאתם חותמים על המסמכים הנכונים, בהתאם למה שסיכמתם מראש.

בנוסף, הוא יסייע גם לאחר החתימה על החוזה וידווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין.

כמו כן, עורך הדין יבדוק שנרשמה אזהרה בטאבו לטובתכם. לא ניכנס לכל המשמעויות של הסעיף, אבל בפשטות, מדובר בהתחייבות כתובה שתגן עליכם מפני מהלכים חד צדדיים של המוכר - כמו ביצוע עסקאות שנוגעות לנכס ללא ידיעתכם, או גרוע מזה, ביצוע עסקאות במקביל עם קונים פוטנציאליים נוספים.

עורך הדין ילווה אתכם בלקיחת המשכנתא והמסמכים הנלווים למשכנתא.

בסיום התהליך, עורך דין מקרקעין יוודא שהדירה רשומה על השם שלכם בטאבו ויאחל לכם בהצלחה בדרך אל הדירה החדשה שלכם (!!!).

פתגם סיני עתיק אומר שהבית הוא היכן שהלב נמצא ואנחנו לגמרי מסכימים, אבל תמיד טוב לבדוק שבבית שחלמתם עליו כל כך הרבה אין ליקויים או חריגות שישאירו אתכם לא מוכנים. במיוחד בשביל זה אספנו בשבילכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים שיהפכו את מעבר הדירה להכי חלק שאפשר, בהצלחה!