לפני שנסביר מה התפקיד של מפקח בניה תמ"א 38, נסביר בקצרה מה זה בכלל תמ"א 38. בעקרון, תמ"א 38 מחולק לשני סוגי פרויקטים:

 תמא 38/1 - עיבוי וחיזוק הבניין, שיפוץ מסיבי ואף הוספת חדרים לבתים.

תמא 38/2 - הריסת המבנה ובנייתו מחדש.

בכל אחד מסוגי התמ"א אתם נמצאים בחוזה מול הקבלן והיזם ומובטחים לכם הבטחות שונות. באופן כללי, מפקח בניה תמ"א 38 ידאג שהאינטרסים שלכם באים לידי ביטוי במהלך החתימה על החוזה ושכל העבודות מבוצעות בשטח לפי ההסכם. כמו כן, בתמ"א 38/1 אתם נשארים במבנה בזמן הבניה והמפקח יצטרך לדאוג שהקבלן ייצר דרכי גישה סבירות כך שהעבודה לא תשבש לכם את השגרה.

תפקידו של מפקח בניה בתמ"א 38 מתחלק לפי שלבי הבנייה השונים:

 בחירת יזם - רגע אחרי שקיבלתם את ההסכמה של כל הדיירים ואתם הולכים לקראת תמ"א 38, מפקח הבניה יעזור לכם לבחור את היזם המתאים שייתן לכם את התוצאה המקסימלית.

 מו"מ לקראת חוזה - עוד לפני שאתם חותמים על החוזה מומלץ להתייעץ עם מפקח הבניה ולוודא שהתוכנית מתאימה ומדוייקת לרצון שלכם. מפקח הבניה יעבור על המפרט הטכני הכולל את עובי הקירות, חומרי הבנייה, כמות נוסעים במעלית וכו'. חשוב לדעת שיזמים נוטים לעשות להם את החיים קלים ולתת את המפרט המינימלי כך שמפקח בניה תמ"א 38 הוא זה שידאג שהאינטרס שלכם נשמר על הצד הטוב ביותר.

כמו שציינו, בתמ"א 38/1 יש חשש שהפרויקט יפגע בתפקוד הדיירים במהלך הבניה. לכן, חשוב מאד שמפקח הבניה יהיה שם וידאג שתוכלו להמשיך לנהל את החיים שלכם ככל הניתן לצד תהליך הבניה.

 אישור תוכניות לרשות המקומית - בתום החוזה היזם צפוי להגישו לוועדה לקבלת היתרי בניה. בשלב הזה ייתכנו שינויים ע"פ דרישה של הרשות המקומית או היועצים השונים וחשוב שמפקח הבניה יהיה שם בשביל לדווח לכם ולהחליט אם רוצים לקבל או לדחות את השינויים. לא רוצים להלחיץ או משהו אבל במקרים בהם אין מפקח בניה תמ"א 38, הקבלן עשוי לשנות את התכנון הראשוני בהתאם לדרישות הרשויות ולא להתייעץ איתכם לפני.

 שלב הבניה - בזמן הבניה המפקח יגיע לשטח ויוודא שהכל מבוצע לפי המתוכנן והמוסכם. לרוב, בשלבי הקמת השלד מפקח הבניה יגיע פעם-פעמיים בשבוע ובהמשך זה יכול גם להגיע לשלוש פעמים ואף יותר, הכל לפי המוסכם בחוזה. בנוסף, כל חודש מפקח הבניה יעדכן אתכם בסטטוס הפרויקט באמצעות דו"ח מפורט.

 תהליך מסירת הדירות - בשעה טובה העבודה הסתיימה והמפתחות נמסרו. בשלב הזה מפקח הבניה יסייר איתכם במבנה, יבחן אם נעשו ליקויים במהלך הבנייה ויעזור לכם לוודא שהקבלן מתקן את כל הליקויים.

באופן עקרוני, ניתן לקחת מפקח בניה תמ"א 38 בכל אחד מהשלבים שלעיל אך בכדי להימנע מלקויות ואי נעימויות במהלך ובסוף העבודה, מומלץ שמפקח הבניה ילווה אתכם בכל התהליך.

קודם כל צריך לומר שמפקח בניה זו לא פונקציה נדרשת מבחינה חוקית ובעקרון אפשר לבצע תמ"א 38 גם בלי מפקח. עם זאת, בתהליך מורכב כמו תמ"א 38 רצוי מאד שיהיה מפקח מטעם בעלי הדירות. כמו כן, בתמ"א 38/1 הולכים לקדוח לכם על הראש ולבצע שלבים לא פשוטים כמו ניתוק החשמל והזזת המזגנים. אם הדברים נעשים בצורה לא נכונה אתם יכולים למצוא את עצמכם מנסים להגיע לדירה שלכם דרך החלון, לא משהו מומלץ. בקיצור, זו אמנם לא חובה אבל מפקח בניה תמ"א 38 יכול לחסוך לכם הרבה עוגמת נפש.

באופן אירוני דווקא על תחום פיקוח הבניה אין שום פיקוח. זאת אומרת, אין תעודה רשמית שמסמיכה מישהו להיות מפקח בניה. רוב בעלי המקצוע בתחום נושאים בתעודות בתחומים השונים כמו קבלן, הנדסאי ומהנדס. כמו כן, חלקם יעברו רק את ההכשרה הבסיסית הכוללת קורס פיקוח.

חשוב לשאול ולבדוק את ההסמכה של מפקח בניה תמ"א 38, לברר את הרקע המקצועי שלו ובעיקר את הניסיון שיש לו בתחום. מומלץ מאד לראות עבודות שכבר עשה בתחום על מנת לקבל התרשמות ראשונית.

עלות מפקח בניה מטעם הדיירים משתנה לפי סוג הפרויקט והיקפו. יש לציין שחלק ממפקחי הבניה יתמחרו את העבודה לפי חודש ויש שיתמחרו אותה לפי כלל הפרויקט.

 מחיר מפקח בניה תמ"א 38/1 נע בין 6,000-8,000 ₪, כולל מע"מ.

 מחיר מפקח בניה תמ"א 38/2 נע בין 8,000-14,000 ₪, כולל מע"מ.

מי משלם על מפקח בניה תמ"א 38?

מכיוון שעבודות תמ"א 38 מצריכות הסכמה נרחבת של הדיירים, מקובל שהיזם הוא זה שמשלם על מפקח בניה תמ"א 38. זאת אומרת, אתם קובעים עם מפקח הבניה את הסכם הפיקוח והייצוג ומעבירים את זה ליזם שאחראי על התשלום. כן, הבנתם נכון, אין שום סיבה כלכלית שלא תיקחו מפקח בניה תמ"א 38.

מה שכן, ייתכן ויהיו יזמים שיעדיפו לוותר על העבודה או לצמצם את הפרויקט לאור התשלום למפקח הבניה. לרוב זה לא קורה, מכיוון שגם הם מבינים את הצורך במפקח בניה, אבל זו זכותם של היזמים וצריך לקחת את זה בחשבון.

מפקח בניה תמ"א 38 זו אמנם לא חובה, אבל אם אתם פיקחים זה יחסוך לכם הרבה בלאגן בהמשך. כמו שכבר הבנתם, התחום יחסית פרוץ כך שלא פשוט למצוא מפקח בניה איכותי ואמין. בדיוק בשביל זה ריכזנו לכם כאן רשימה של מפקחי בניה מומלצים לתמ"א 38. לאחר שהפרויקט הסתיים, נציג אתר מידרג יתקשר אליכם וייקח חוות דעת וציונים על פיקוח הבניה, כך שהציונים באתר תמיד מעודכנים.