דבר ראשון - ברכותינו, קניתם דירה מקבלן! נכנסתם לדירה חדשה דנדשה, הכל עוד מריח מצבע וכל-כך נקי ומבריק. אמַמַה, תוך זמן קצר אתם מתחילים לשים לב לליקויים קטנים וגדולים ורוצים שהקבלן יחזור לתיקונים, ובצדק. כאן פתאום נכנס לחייכם מושג "שנת הבדק", ואתם מתחילים להילחץ. אז קודם כל, בלי לחץ.

חשוב לשים את זה על השולחן: המונח "שנת בדק" אינו מונח משפטי ואין לו שום תוקף בבית משפט או בכל הליך בירוקרטי אחר.

משמעותה בין הקבלנים היא שבשנה הראשונה לכניסה לדירה החדשה על הקבלן להיות זמין לתיקונים, ויש כאלה שבאים לתיקונים מרוכזים בסוף שנה זו.
שנת בדק היא מושג שתבעו הקבלנים בינם לבין עצמם, לנוחות שלהם - קבלן שבונה בניין או כמה בניינים, נתקל בבקשות רבות ומעדיף לרכז את כל התיקונים לזמן מרוכז ולא להגיע בנפרד לכל תיקון. לכן פעמים רבות יאמר לכם הקבלן לרכז את הבקשות שלכם במהלך השנה הראשונה בדירה, שבה הגיוני שיופיעו רוב הליקויים, והוא יגיע בתום השנה הזאת, לה הוא קורא "שנת הבדק".

אפשר לומר שיש קונצנזוס בין הקבלנים כי בשנה הראשונה הקבלן צריך להיות זמין יותר לתיקון ליקויים.

בעייתיות המונח "שנת בדק"

המונח "שנת הבדק" כבר כל כך השתרש בשוק הדירות החדשות, שהוא מביא לכמה הנחות מוקדמות מוטעות שלא עובדות לטובת הדיירים. אנחנו חוזרים ואומרים שהנחות אלה וכל מושג "שנת בדק" אינו נכון או מעוגן בחוק.

ההנחות המוטעות לגבי שנת הבדק הן ש:

 הקבלן מחויב לתקן ליקויים רק בשנה הראשונה - יש קבלנים שיגידו לדיירים שהם מחויבים לתקן ליקויים רק בשנה הראשונה ולאחר מכן אין להם עוד מחויבות. יש קבלנים שיגדילו לעשות ויגידו "מעתה והלאה לך ותתבע את הביטוח, זה כבר לא קשור אלי". אבל זה ממש לא נכון.               

 לא מתקנים ליקויים במהלך "שנת הבדק" - ישנם קבלנים שנוקטים בטקטיקה אחרת: הם טוענים שהם לא מתקנים דברים במהלך השנה הראשונה בדירה, ושהדייר ימתין עם התיקונים שהוא רוצה לתומה של "שנת הבדק" ואז יבוא הקבלן לתקן הכל. כך, הקבלן גורם לדייר להתרגל לליקויים בבית במהלך השנה הראשונה, כדי שבסופה כבר לא יהיו לו כל כך דחוף לתקן אותם.

הגיוני שקבלן ירצה לחכות עם תיקונים כדי שיוכל לתקן הרבה ליקויים בבת אחת במקום כל פעם קצת, אבל בסופו של דבר, קבלן רציני יתקן את הליקויים בטווח של חודש. 
 

אז אין "שנת בדק", אבל מה יש? התקופה המוגדרת בחוק היא "תקופת הבדק".

משמעות תקופת הבדק היא שהקבלן חייב לתקן כל ליקוי בתקופה זו ללא דיחוי, מבלי שהדייר יצטרך להוכיח שאחריות התיקון היא באמת עליו.

משך תקופת הבדק משתנה בין החלקים השונים של הבניין, כל אחד מקבל משך אחר. אלו תקופות הבדק של החלקים השונים של הבית שלכם:

 ליקוים במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים

 ליקוים בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים

 כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים

 ליקוי בפיתוח חצר - שלוש שנים

 כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים

 כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מרזבים, דלוחין, ביוב וכו' - ארבע שנים

 כשל באיטום המבנה - ארבע שנים

 סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים

 התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים

 כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת

ניתן לראות כי כמעט ואין קטגוריות שתקופת הבדק שלהן היא שנה אחת בלבד, כפי שמושג "שנת הבדק" הטעה אותנו לחשוב! במהלך תקופת הבדק אתם יכולים לפנות לקבלן בחופשיות על מנת שיתקן את הליקויים בדירה שלכם ללא היסוס.
 

כשנגמרת תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות. תקופת האחריות נמשכת תמיד 3 שנים בנוסף לתקופת הבדק. (לדוגמא, על ליקויים בריצוף יש תקופת בדק של שנתיים + תקופת אחריות של 3 שנים = סה"כ 5 שנים בהן הקבלן צריך לתקן ליקויים בריצוף).

ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא שבניגוד לתקופת הבדק, בתקופת האחריות הדייר צריך להוכיח שהאחריות לתיקון היא של הקבלן ולא נובעת מגורם אחר. כלומר, הדייר צריך להוכיח שהתיקון הדרוש נובע מליקויי בנייה, איכות החומרים וכדומה, ולא מאורח חייו של הדייר שאולי פגע בדירה או מגורמים אחרים שאינם תלויים בקבלן.

מה קורה אחרי תקופת האחריות?

עברו כמה שנים, אתם גרים בנוחות (אנחנו מקווים) בדירתכם, והנה צצו כמה ליקויים שצריך לתקן. אתם בודקים ורואים שתמו תקופות הבדק ותקופות האחריות, מה עכשיו?

 מרגע שתמה תקופת האחריות, הקבלן כבר לא מחויב לתקן ליקויים בדירה. מרגע זה ואילך אחריות התיקון מוטלת עליכם, על השכן שמהדירה שלו נובע הליקוי, או על וועד הבית, אם הליקוי הוא באזור משותף או קירות משותפים לבניין.

על הקבלן מוטלת האחריות לתיקונים רק במקרים אלו, כפי שמצוין באתר כל זכות:

 אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.

 התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
 

  בדק בית נחשב גם כחוות דעת הנדסית בעלת תוקף משפטי בנוגע לכל הליקויים בדירה שלכם. לכן, כדאי לערוך אותו כמה שיותר מוקדם, כדי שחלילה לא תפספסו את תקופות הבדק והאחריות והקבלן לא יהיה מחויב לתקן את כל סעיפי חוות הדעת של בדק הבית.

 יתרה מזאת, הרגע שבו לרוכש הדירה יש הכי הרבה כוח מול הקבלן הוא קצת לפני מסירת המפתח - הקבלן סיים לעבוד, הדירה שלכם אבל עדיין לא נכנסתם אליה והיא ברשות הקבלן. זה אומר שכוח האדם שלו עדיין נמצא בשטח וזמין לתיקונים, ולכן זו בדיוק התקופה לעשות את בדיקת בדק הבית ולהבטיח שכל הסעיפים בדו"ח בדק הבית יתוקנו.

 במידה ולא הספקתם לתאם בתקופה זה בדק בית, כדאי לתאם את בדק הבית לפני הכנסת הרהיטים. אז עורך בדק הבית יכול לעשות את עבודות באופן הטוב ביותר שכן כל חלקי הדירה גלויים לחלוטין.

  למרות שאין ל"שנת הבדק" תוקף משפטי, כדאי לנצל את הסטטוס-קוו של הקבלנים, כיוון שבשנה זו הקבלן יותר רספונסיבי. כמובן שהוא חייב לתקן ליקויים גם לאחר שנת הבדק, אך בשנה הראשונה הוא כנראה יהיה יותר זמין ונוח לתיקונים וכדאי לנצל את זה.

עשיתם את אחד הצעדים הגדולים בחייכם וקניתם דירה! עכשיו, כדי לדעת שהכול בדיוק כמו שאתם רוצים וכמו שסיכמתם עם הקבלן, חשוב לעשות בדק בית שיבדוק כל ליקוי שעלול להיות בדירה ויחייב את הקבלן לתקן אותו בהקדם. במידרג תוכלו למצוא חברות בדק בית מומלצות ומדורגות על-ידי לקוחות קודמים. מאחלים לכם דירה מושלמת!