אז קודם כל רבים לא יודעים - למה בכלל צריך בדק בית? כמו שמוסך או מכון בדיקה בודקים רכב יד-שנייה לפני קנייה, כך בודק הבתים בודק את הנכס. אך בעוד רוב הישראלים לא יקנו אוטו ללא קניה במוסך, רבים לא יודעים כלל מה זה בדק בית ומי עורך אותו.

בודק בתים, או עורך בדק הבית, הוא אדם שהוכשר הכשרה ספציפית למצוא ליקויים בבתים. לרוב שוכרים את שירותיו לפני קנייה של נכס או לפני קבלת נכס מקבלן. עורך בדק הבית יבצע בדיקה מדוקדקת של כמה שעות בנכס, יתעד כל ליקוי ויכתוב דו"ח המפרט את כל הליקויים שיש לתקן בנכס, בין אם הוא מקבלן ובין אם הוא מיד-שנייה.

בדק בית היא בדיקה שעושה בעל מקצוע מורשה, לכל מערכות הבית. הבודק בוחן את מערכות המים, האיטום, החשמל, הריצוף, הצבע, ואת כל מאפייני הבית על מנת לבדוק אם ישנם ליקויי בניה מעבר למה שהרוכש מסוגל להבחין בעין.

עורך בדק הבית בודק אם כל נתוני הבית עומדים בתקנים השונים של תכנון ובנייה, תברואה, חשמל וכל תקן אחר. במידה והדירה חדשה מקבלן, עורך הבדיקה בוחן גם אם המבנה מתאים לתוכניות המפרט של הבניין והאם מה שהובטח על-ידי הקבלן אכן סופק.

אלו הדברים הגדולים, בנוסף לאלה בדק הבית בוחן כל פרט קטנטן - צבע הבלטות, איכות הגימורים, את השיפועים במקלחות אל פתחי הניקוז ופרטים שכלל לא העליתם על דעתכם. אם זה נשמע לכם קטנוני עכשיו, אחרי חודשיים בדירה החדשה שלכם בה לא תצליחו להוריד מבט מהבלטות בגוון השונה באמצע הסלון, אתם תודו לנו.

"אנשים שקונים בית, בין אם הוא חדש מקבלן ובין אם הוא יד שנייה, מסונוורים לחלוטין. הם נמצאים בהתרגשות גדולה ולא מצליחים להבחין בפגמים." אומר אבי, עורך בדק בית בציון 9.79 במידרג.

הבודק שעורך את בדק הבית בודק גם ליקויים באיכות המבנה אבל גם ליקויים אסתטיים. "יש פגמים רציניים כמו שיפוע לא נכון במרפסת שייצר מצב של מים עומדים, ויש פגמים שנראים לדייר פחות רציניים אך הם פוגעים באיכות העבודה כולה. רק לא מזמן בדקתי נכס בו שמתי לב כי כל הבלטות, שהיו מסוג גרניט פורצלן, שרוטות לחלוטין. לא הייתה בלטה בבית בלי שריטות. דבר כזה למשל אינו אשמת הקבלן, אבל זה מעיד על איכות בלטות ירודה מאוד, שחייבים להחליף כדי לעמוד בתקנים." הוסיף אבי.

תמונה מתוך דוח בדק בית של דירה חדשה – שיפוע לא נכון בתוך מקלחת (שניים מהאריחים הותקנו בכיוון ההפוך)

לעומת דברים אחרים שאנחנו קונים כמו מוצרי חשמל, רהיטים ואפילו מכוניות אותן אנחנו בודקים היטב ומחפשים פגמים לפני הקניה, כשזה מגיע לקניית בית, הקונה הישראלי הטיפוסי פשוט פחות חשדן. וכך דווקא בעסקה הגדולה ביותר של רובינו, אנחנו מעדיפים להעלים עין. "כבר קרה לי שבדיקה שערכתי לבית הפילה את כל העסקה. המוכר הסתיר או לא ידע על רטיבות רצינית ברצפת הבית ובעקבות הגילוי הקונים החליטו להמשיך לחפש". סיפר לנו יניב, מחברת בדק בית בשרון.

אך בדק בית לא נועד רק למוטט עסקאות, דו"ח בדק הבית קביל משפטית גם מול הקבלן וגם יכול להוות קלף חזק במשא ומתן מול הבעלים ממנו אתם שוקלים לקנות, שכן מציאת הליקויים בבית יכולה להוריד את מחיר הנכס.

מתוך דו"ח בדק בית של דירה יד שניה - מדידת רטיבות בסלון

גם בדירה חדשה מקבלן בדק הבית חשוב מאין כמוהו. "רוב ליקויי הבנייה לא נגרמים מכוונה רעה להונאת הלקוח אלא מהיעדר פיקוח באתרים. מנהלי עבודה שלא מקפידים מספיק על איכות ביצוע הבניה הם הסיבה הראשית לפגמים במבנה." אומר ניר, עורך בדק בית מנוסה עם 247 חוות דעת באתר.

במקרה של עמידה מול הקבלן, דו"ח בדק הבית מדבר אל הקבלן בשפה הנדסית – מה בדיוק צריך לתקן במבנה ואיך. בדק הבית מבהיר לקבלן שכוונותיו של הדייר רציניות לגבי התיקונים, כיוון שאם הוא לא יתקנם הדבר יכול להגיע לבית משפט שם יצטרך הקבלן לתרץ את סירובו לתקן את הליקויים.

תמונה מתוך דוח בדק בית של דירה חדשה - ארון חשמל לא תקין שנמצא בדירה חדשה מקבלן לעומת ארון חשמל תקין

בעמידה מול קבלן עם דו"ח בדק הבית יש לשים לב שהוא אכן מתקן את כל הליקויים הקיימים בבית. "לפעמים חלק מהקבלנים מנסים לתקן רק חלק מהליקויים, לרוב אלו שקל יותר לתקן ואלו שהם גלויים לעין הדייר" מוסיף ניר. למרות שאתם לא תראו רבים מהליקויים בעצמכם, חשוב להתעקש שהקבלן יתקן את כל הסעיפים בדו"ח ללא יוצא דופן.

מחיר של ביצוע בדק בית עולה לרוב בין 1000-1500 ₪. כאן אתם יכולים לקרוא עוד על מחירים של בדק בית. לאחר הביצוע בדק הבית הדו"ח עובד ישרות ללקוח, והלקוח עושה בו כרצונו, מציג אותו במשא ומתן, מוסר אותו לקבלן לצורך תיקונים או פשוט בוחר שלא לקנות את הנכס בסופו של דבר.

לעזרתכם מצורף דו"ח בדק בית לדוגמא.

כדי לא להיכנס לנכס בעיניים עצומות ולקוות לטוב, שווה להשקיע כמה מאות שקלים ולהזמין עורך בדק בית אמין ומקצועי ולדעת את כל מה שצריך לדעת על הבית העתידי שלנו. כאן תמצאו המלצות על חברות בדק בית.