כשיש אפשרות משפטית לבצע פרצלציה (חלוקה של המקרקעין למחלקות משנה) - זה עדיף. אבל אם אין אפשרות או שזה לא אפשרי מבחינתכם מבחינת עלויות גבוהות - אפשר להסתפק בהסכם שיתוף נכון ומפורט. במקרה של הסכם שיתוף - עדיף לרשום את הסכם השיתוף בטאבו.

פרצלציה זו הפרדה של מקרקעין בין בעלים. הסכם שיתוף נערך בין שותפים בזכויות במקרקעין, מקום בו לא ניתן לרשום חלוקה או בית משותף או עד להשלמת רישום החלוקה או הבית המשותף בטאבו.

עדיף פרצלציה מהסכם שיתוף אם ניתן. היתרון - מייצר הפרדה קניינית מוחלטת, החיסרון - הליך יותר יקר.

אבל זה יקר בהרבה

הסכם שיתוף ישרת אתכם נאמנה. אח"כ תמיד אפשר לעשות פרצלציה.

בוודאי שפרצלציה עדיפה שכן היא יוצרת חלוקה של ממש (חלוקה בעין) של המקרקעין והפרדה מוחלטת ביניכם ללא צורך בהסכם, מה שמעלה את ערך הנכס. יחד עם זאת, מבחינה תכנונית, לא תמיד ניתן לבצע פרצלציה ואז נאלץ להסתפק בהסכם שיתוף. פתרון נוסף שעדיף על הסכם שיתוף הוא רישום בית משותף ביניכם, פעולה שמחלקת את החלקה ל-2 תתי חלקות ויוצרת סוג של חלוקה בעין.

פרצלציה מבצעת חלוקה קניינית בחלקה, חלוקה שבסיומה תירשם כל דירה בחלקה נפרדת. מה שמעלה את הוודאות המשפטית ואף מעלה את ערב הנכס בשונה מהסכם שיתוף שאומנם ישנה חלוקה בתשריט אך חלוקה זו אינה חלוקה קניינית והבעלות בחלקה עדיין תישאר במושע. ולסיכום תמיד עדיף לבחור בהליך של פרצלציה אך זה עניין של מחיר והיתכנות ביצוע האם בכלל ניתן לבצע פרצלציה והאם התב"ע מאפשרת זאת. בנוסף את את פקטור המחיר. לרוב ביצוע פרצלציה יקר יותר מעריכת הסכם שיתוף

הרבה יותר ודאות וביסוס של הבעלות.

אומנם ההליך אכן יקר יותר ומתמשך, אך בסופו של דבר מדובר בעיגון ותחימת זכויות הבעלות של כל אחד מכם במרשמי הרשויות.

פרצלציה מייצרת הפרדה קניינית מוחלטת. הסכם שיתוף, בין השאר, יכול להיות נתון לפרשנות.

פרצלציה היא אומנם הליך שיכול להיות בעלות גבוהה, יחד עם זאת לאחר הפרצלציה הזכות הנרשמת היא בעלות ועל חזרה יותר מכל הסכם שיתוף.

במסגרת פרצלציה, מבוצע שיוך של חלקה רישומית עצמאית. הדבר מקל על אספקטים רבים בקשר למקרקעין ובכלל זאת, ניתוק יחסים משפטים מהשותפי להסכם שיתוף ורישום משכנתא על המקרקעין ככל ומבקשים לשעבד את המקרקעין. חלקה עצמאית לאחר פרצלציה עדיפה והיא מעלה את ערך המקרקעין.

תהליך פרצלציה יקר יותר ומורכב יותר, הסכם שיתוף שמנוסח היטב ייתן את המענה המשפטי לצרכים שלכם, ימנע מחלוקות בעתיד וחוסר תלות בצד השני של הדו בכל הקשר למכירה, לקיחת משכנתא וכיוצ"ב. בנוסף לאמור, ניתן לרשום את הסכם השיתוף בטאבו על מנת שכל מי שבעתיד יבצע בדיקה טרם הרכישה ידע על קיום ההסכם.

לא בטוח שאפשר לעשות פרצלציה לכל מגרש משותף, אבל ככל שמבחינה תיכנוניות ניתן לעשות פרצלציה, אזי פרצלציה עדיף על הסכם שיתוף. בפרצלציה מסיימים אחת ולתמיד את השיתוף שנכפה בגין הצמידות. הסכם שיתוף הוא בין הצדדים ולא כלפי כולי עלמא. גם אם תרשמו את הסכם השיתוף על ידי הערת אזהרה, הרי שהשיתוף ימשיך להיות לעולמי פעד. בקיצור פרצלציה עדיף (למרות המחיר שיכול להיות כעת גבוה יותר).

בהסכם שיתוף תוכלו לעגן את כל ההסכמות ביניכם בנוגע למקרקעין.

אם אין מניעות, רצוי לבצע פרצלציה שתקנה בעלות פרטית בנכס ללא תלות בבעלים נוספים בחלקה. רישום הסכם שיתוף מעניק מעמד חוזי ולא מעמד של רישום זכות קניינית בטאבו ולכן דרגתו פחותה. כמובן שלכל נכס המאפיינים הייחודיים שלו וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.

קיים שוני מהותי בין פרצלציה לבין הסכם שיתוף. קצרה היריעה מלפרט את כל ההבדלים, היתרונות והחסרונות של כל אחד משני המושגים. אסתפק בכך ואציין את השוני הכי חשוב ומהותי: הפרצלציה מסדירה רישום חלקות חדשות בטאבו במקום החלקה או החלקות המקוריות. הסכם השיתוף אינו מאפשר רישום של חלקות חדשות בטאבו.

ככל שמדובר ברצון להסדיר את יחסי השכנות, הסכם שיתוף שערוך בצורה טובה ומלווה בתשרים הוא פתרון זול שייתן לכם מענה מצוין. פרצלציה היא פתרון יקר בשל העבודה הכרוכה בהליך והיטל ההשבחה הצפוי. במקרה שלכם אני הייתי עושה הסכם שיתוף, קחו בחשבון שאם תרצו למכור יתכן שיהיו קונים שיירתעו מהפתרון הזה. אם היה מדובר בנכס שנקנה לצרכי מסחר, הייתי ממליץ לבחון פרצלציה (ואת עלות היטל ההשבחה) ולהגיע למסקנה מה יותר ריווחי.

עלויות הסכם השיתוף בהחלט נמוכות יותר ולא תלויות ברשויות השונות, למעט הטאבו שם תדרשו לרשום את ההסכם עליו תחתמו. הסכם שיתוף שמנוסח בצורה רחבה וטובה יכול בהחלט לענות על הצורך.

רצוי לרשום את שני הבתים כבית משותף בטאבו. כך כל בית נרשם כיחידה נפרדת.

ישנה עדיפות במקרה הנדון להסכם שיתוף בשל עלויות נמוכות בהרבה מהפרצלציה, הסכם שיתוף ניתן לאשר בבית המשפט ולרשום לאחר מכן בטאבו בהליך יחסית מהיר ובשונה מהפרצלציה, כל צד ירשם בחלק שלו בהתאם להסכם השיתוף, ולא תוכל להיות מחלוקת מה של מי. עניין הפרצלציה מתאים למקרים בו קניתם חברים את אותה החלקה ונדרשת הפרדה.