דו"ח בדק בית, המכונה גם חוות דעת הנדסית, הוא סיכום של כל הליקויים שיש בדירה על סמך בדיקה יסודית שמבצע בודק הבית בנכס. תפקידו של דו"ח בדק הבית משתנה מעט בין דירת יד שנייה לבין דירה חדשה מקבלן.

דו"ח בדק בית לדירה חדשה מקבלן:

בדירה חדשה מקבלן הקונה יוכל לבקש מהקבלן לתקן את כל הליקויים המופיעים בדו"ח בדק הבית לפני הכניסה לדירה. בנוסף, אם הדירה נקנתה על הנייר, הקונה יוכל לוודא שהדירה שאליה הוא עומד להיכנס תואמת את התוכניות המקוריות שלה ושהיא עומדת בכל ההסכמות שנעשו בזמן רכישת הדירה.

דו"ח בדק בית לדירת יד שנייה

דו"ח בדק בית לא מכיל רק פירוט של כל הליקויים אלא גם כמה יעלה לתקן אותם. במקרה של קניית דירה יד שנייה אפשר לבקש מהמוכר לתקן את הליקויים שמופיעים בדו"ח בדק הבית או להוריד את מחיר הדירה בהתאם להוצאות התיקונים שצפויות לרוכשים.

 אם המוכר והקונה לא מצליחים להגיע להסכמה על האחריות לתיקון הליקויים, ומגיעים  עד למצב של תביעה בבית המשפט, דו"ח בדק הבית יכול להוות גם חוות דעת הנדסית הקבילה כעדות בבית משפט.
 

לכבוד ישראל ישראלי, תאריך: 15.2.2022

הנדון: חוות דעת הנדסית לבית ברחוב  ******************

שם כותב חוות הדעת : ***************

כללי:

נתבקשתי הח"מ ליתן את חוות דעתי בקשר עם ליקויים הנדסיים וחריגות אם ימצאו באיכות הבנייה וכן אי התאמות תכנוניות, אינסטלציה, סדקים וכו' בבית שבנדון.

לצורך זאת ביקרתי במקום ביום 20.1.2022

הנני מצהיר כי חוות דעתי זו נערכה ע"פ מיטב ידיעותי, השכלתי, הכשרתי

וניסיוני וכי אין לי כל עניין בנכס האמור.

מטרת הביקורת הינה מתן חוות דעת הנדסית לגבי מצבו הפיזי / הנדסי של הנכס לפני רכישתו, בכל הנוגע לבלאי חריג, פגמים במבנה ורמת תחזוקתו.

המזמין מצהיר בזאת כי ידוע לו כי:

  ● ייתכנו ליקויים ו/או פגמים נסתרים אשר אותם לא ניתן לאתר מראש ויתכן שיופיעו ו/או יתגלו ו/או יחמירו בעתיד. במיוחד אמור הדבר בליקויים של רטיבות מקירות חיצון ומגגות מאחר והבדיקה מתקיימת בלא שמבוצע ניסיון. המטרה על קירות או הצפה של המרפסות (ניסיון המטרה והצפת גג/ מרפסת או קירות אינם ישימים במגבלות הדו"ח וחורגים מתחולתו של דו"ח זה).

●  חוות הדעת מתייחסת אך ורק לליקויים ופגמים בנכס ואשר ניתנים לאבחון במועד הביקור.

 ● בהעדר תוכניות מפורטות של מערכות החשמל והאינסטלציה מוגבלת הבדיקה לחלקים ויזואלים של המערכות, אך נעשות סקירות עם מיכשור אלקטרוני ככל שזה מסייע.

●  חוות הדעת מהווה סקירה הנדסית כללית של מצבו הפיזי של הנכס, בהתאם למגבלות שפורטו לעיל, ואינה מהווה בשום מקרה אחריות לגבי פגמים/ליקויים/אי התאמות וכו' אשר יתגלו בעתיד ו/או אשר קיימים כיום ותיווצר בהם החמרה.

●  היקף חוות דעת זו אינו כולל הערכות ואנליזות לעמידות הנכס ברעידות אדמה.

 ● חוות הדעת מתייחסת לליקויים בהיבט של חוק התכנון והבנייה ותקנים ומפרטים הנהוגים בעת ביצוע הבדיקה.

●  ליקויים שמהותם אי התאמה לתקן הישראלי ולחוקים אחרים יצוינו במיסמך זה, אך מאחר ולא נכרת חוזה בין הקונה למוכר, אין בליקויים אלו, אם ימצאו, משום הפרה של מי מזכויותיו של האחר, שכן לקונה הזכות להימנע מחתימה על החוזה, בין אם קיימים ממצאים ובין אם לאו.

●  חוות דעת זו מסויגת באופן הבא: היא אינה פוטרת את המוכר מחובותיו כלפי הקונה )ככל שאלו ינוסחו בחוזה שיכרת בין הצדדים) בקשר עם כל ליקוי שיתגלה בעתיד, בין אם ניתן היה להבחין בו במועד בדיקה זו ובין אם לאו ובין אם חדש הוא או שהתקיים במועד הבדיקה.

 חוות דעת זו הינה חוות דעת הנדסית בלבד ואינה חוות דעת שמאית.

 ● אחריות הח"מ מוגבלת בהתאם לאמור, למגבלות מכשירי המדידה ולמגבלות אופן הבדיקה בדיקה ללא הרס( ומוגבלת בהתאם לאמור, לסכום ששולם בקשר עם חוות הדעת ולא ניתן להרחיבה לליקויים שימצאו בעתיד, אם ימצאו, בין אם היו קיימים במועד הבדיקה ובין אם נוצרו אחר כך, וכן בין אם ניתן היה לגלותם במועד הבדיקה ובין אם לאו.

לצורך הכנת חוות הדעת עיינתי במסמכים הבאים:

1. תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל 1970.

2. הוראות למתקני תברואה (הל"ת( לרבות עידכונים משנים מאוחרות יותר.

3. חוק החשמל תשי"ד ( 079 ) והנחיות להתקנת מערכות חשמל בבתים.

4. פרסומי מכון התקנים הישראלי.

5. תוכניות הבית.

תאור הנכס

  .1דירת דופלקס בת 5 חדרים, 4 חדרים במפלס הכניסה וחדר על הגג.

.2 לדירה צמודות מרפסות בשתי קומותיו.

 .3גודל חיבור החשמל 44 אמפר )חד פאזי).

4. שיטת הבנייה של הבית: בטון ובלוקי בטון בשיטה הקונבנציונאלית.

 .5ציפוי חיצוני: טיח צמנטי.

 .6צנרת האינסטלציה הינה ברזל ובוצע שינוי של חלק הצנרת בקומה העליונה לצנרת פלסטית.

  .7סוג הריצוף: טרצו. בחדרי השינה הונח פרקט למינציה על האריחים.

 .8בדירה מצויות אי התאמות גיאומטריות המטופלות על ידי המוכר וידועות לקונה:

א. יש לאשר הפרגולה/סגירת מרפסת במפלס הקומה הראשית ביציאה מהסלון.

ב. יש לאשר פרגולה בקומת הגג.

ג. יש לאשר חלק ההרחבה שבגג היוצר מבואה לפני היציאה למרפסת הלא מקורה.

להלן הבדיקות שנערכו בבית ותוצאותיהן:

בדיקת רטיבות

1. נבדקה רטיבות בקירות וברצפות, בחדרי רחצה ובכלל הבית באמצעות מכשיר פרוטימטר: נמצאו רטיבויות.

2. רטיבות משמעותית נמצאה בקיר הדירה בקומה השנייה בחדר המגורים שם. רטיבות זו אותרה בקיר ובמילוי מתחת לריצוף, וזו נמשכת ומלווה את קיר מהלך המדרגות הפנימי. ככל שניתן להעריך )מבלי להרים ריצוף) מקורה של הרטיבות הזו הינה בדירת השכן. המשמעות היא שיידרש שיתוף פעולה עם השכן לביטול הסיבות לרטיבות )מצריך שיתוף פעולה ורצון טוב ואם אלו לא קיימים הבעייה תיוותר בעינה). למעשה, בנסיבות האלו, גם אם ירצה המוכר לתקן הסיבות לרטיבות בעצמו -הוא אינו יכול לעשות זאת )ולכן המשמעויות אינן כספיות גרידא).

אומדן הטיפול בתוצאות הרטיבות- טיפול בחול הרטוב מתחת לריצוף מצריך פירוק של חלק מאריחי חדר המגורים שבקומה השנייה.

אומדן ............ 10,000 ש"ח.

2. רטיבות אותרה בשני מוקדים בתקרת המטבח. רטיבות זו נובעת להערכתי מכשל איטום במרפסת העליונה.

פתרון: יש לאטום את מרפסת הקומה העליונה.

אופן מוצע: יש להסיר את שורת האריחים המקיפה את קירות המרפסת שבהיקף. יש לנקות את המילוי עד לגילוי שכבת האיטום ולצקת רולקה )העגלה) בהיקף. לאחר זאת יש להשלים יריעת איטום בחפייה לאיטום הקיים. בחלק האנכי הפנימי של קירות המרפסת יש ליישם סיקה 107.

לאחר כל זאת יש להשלים יציקת בטון עד לגובה האריחים המקוריים. ביתרת השטח יש למרוח פוליגג או דומה. לאחר זאת יש לרצף על גבי המרצפות הקיימות, בשיפוע של 1% או יותר אל פתח הניקוז. הריצוף יעשה באמצעות דבק או טיט וללא חול מילוי. המלצה: ככל שגודל האריחים יהיה גדול יותר, כך תהיה התוצאה טובה יותר. את האריחים יש להרחיק 2 מ"מ לפחות על מנת לאפשר למילוי רובה. הרובה תהיה מסוג המיועד למרפסות ועמידה בקרינת שמש.

אומדן כספי 15,000 ……………. ₪

 .3רטיבות מועטה נמצאה מתחת לחלון חדר המגורים הסמוך לסלון. לא ברור אם הרטיבות הזו נגרמת בגלל מבנה הפרגולה שם או בגלל סיבה אחרת. יש לנסות לאטום את החלון בכל היקפו. אומדן יכול שיהיה מאות שקלים.

4. נמצאו רטיבויות בשני חדרי השינה של הילדים. רטיבות זו נובעת מכשל איטום של מרפסת פתוחה הנמצאת מעל דירה זו. תיקון הרטיבות יכול להתבצע אך ורק מהדירה מעל ונתון לרצון הטוב ולמידת שיתוף הפעולהעם השכן. עוצמת הרטיבות מועטה.

הערה: המרפסת הפתוחה שבקומה השנייה מרוצפת בטרצו. אמנם לא נצפו רטיבויות בתקרת הקומה מתחת למרפסת זו, אך הניסיון מלמד כי מערכות איטום של מרפסות פתוחות עלולות להיכשל עם הזמן ובדרך כלל מחזיקות 20 שנה. כדאי לקחת בחשבון הוצאה לא צפויה של איטום שטח המרפסת.

)סבירות כי יתהווה כשל הינו כ- 50% בטווח 5 השנים הקרובות(

אומדן פירוק המרפסת ואיטומה........................... 18,000 ₪

בדיקת טיח

1. טיח פנים: לא נמצאו סדקים נימיים או קונסטרוקטיביים.

2. טיח חוץ: בדיקה לסדיקה נימית עקמומיות, גליות, סטייה מהאנך: סדיקה נימית של טיח חוץ נמצאה סביב קירות המרפסות בחלקן הפנימי והחיצוני. סדיקה זו אינה מסכנת את חוסנו של הבניין ונובעת מתפשטות טרמית של הטיח. יחד עם זאת, יש לטפל בה הן מהסיבות האסטטיות והן כדי למנוע רטיבויות לתוך הקירות.

אופן הטיפול: יש להסיר טיח רופף. יש לחרוץ 2 ס"מ עומק את הסדקים, למרוח סיקה, 107פריימר )מ.ד. טמבור( ולסגור בטיח אחר.

אומדן......................... 5,000 ש"ח.

בדיקת אלומיניום

תריסים

1. תריסי הגלילה - מבנה תריסי הגלילה אינו סטנדרטי. אופן הפתיחה והסגירה נעשה באמצעות מנוף מכני. מדובר בסירבול מסויים העלול לפגוע ביכולתם של ילדים קטנים להפעילו. סוג זה של מנגנונים נהוג להתקין בעת שימוש בתריסים חשמליים והמנגנון מהווה שיטת חירום לפתיחת התריס בעת הפסקת חשמל )למשל הפסקת חשמל יזומה בעת שריפה). המנגנונים האלו לא נועדו לשימוש שוטף, ולראייה המנגנון בחדר ההורים אינו מתפקד.

מוצע להחליף את אופן פתיחתם של התריסים האלו לסרט משיכה (אומדן: 12,000 ש"ח) למנגנונים חשמליים (20,000 ש"ח).

2. יש לבחון ולחזור ולתקן את אופן ההתקנה של תריסי הגלילה בויטרינות היציאה למרפסת. תריסים אלו הורכבו שלא לפי כללי המקצוע הטובים: ארגז התריס אינו מהודק כראוי אל הקיר וקיימת חדירת אויר אל פנים הבית, ציר התריס אינו מפולס ובשל כך נגרם רעש, חריקות ו"תפיסה" של התריס בעת תפעולו. נמצא כי עוגן האחיזה של ציר התריס הודק עם בורג אחד בעוד שיצרן התריס דורש כי תושבת התריס תבוצע באמצעות כל חורי הברגים שנקדחו לצורך זאת. לאור ליקויים אלו יש לפרק את התריסים האלו ולהרכיבם כפי הנדרש בתקן הישראלי )ראה איזכור לתקן הישראלי בהמשך סעיף זה(.

בצידי התריסים הותקנו מסילות. מסילות אלו הותקנו ללא מברשות, רוחבן צר וכבר בעת הפעלה ראשונית של התריסים ניכר כי אלו אינם מתאימים למערכת הזו. יש להחליף המסילות ולקבוע מברשות בכל מקום בו דורש זאת היצרן.

תקן 1509 חלק 2, סעיף 1.2.3, ציטוט:

"במסילות תריסים שרפפותיהם עשויות מתכת יותקנו רפידות מתאימות, שיקטינו את החיכוך בין המסילה לרפפות. וגם תקן 1068 חלק 2 סעיף 203 ,ציטוט: קווי ההשקה של חלקים נעים ייאטמו בחומרים ובאבזרים לאיטום שאינם פוגעים בחומר שממנו עשוי החלון, כגון אטמים גמישים ומברשות שעירות."

רשת נגד יתושים

מסילה עליונה של רשת נגד יתושים בויטרינה בסלון לא קובעה למקומה המסילה עקומה ויש ליישרה.

ויטרינות

1. בצידי הויטרינות קובעו חלקי המשקוף בלא שאלו נאטמו כראוי. במצב הקיים נמצא כי כל סגירה של דלתות הויטרינה גורמות לזעזוע של צידי המסגרת, סדקים בטיח ובנוסף חודר אויר פנימה (בידוד טרמי לקוי). יש להקציף בפוליאוריטן את מסגרות החלונות.

ת"י 4068 , חלק 1 סעיף 6.2.3. קובע:

מילוי המשיקים בין המלבן הסמוי לבניין מילוי משיקים בין המלבן הסמוי לבניין, שיש צורך במילויים, ייעשה בבטון, בפוליאותרן מוקצף או בחומר שקול לחומרים אלה. מילוי המשיקים יעשה לפני התקנת המוצר במלבן הסמוי.

2. מבנה מסגרות התריסים באותם מקומות בהם הם מותקנים סביב מסגרת בנויה אינה מתאימה לשימוש. לא ניתן להתקין הלבשות חרושתיות. הדבר בולט במיוחד לאור העובדה כי במסגרות החלון האלו מצויות מסילות המיועדות לכך, אך התקנה כזו אינה אפשרית כאמור לעיל. יש לספק מסגרות חלון מותאמות לפתחים האלו (חדר רחצה, חדר כביסה וכו.(

3. המסילה התחתונה בויטרינות הסלון אינה תיקנית: למסילה זו אין ניקוז )ניקוז פנימי( ולא הותקנו גומיות אטימה בין החלקים האנכיים לאופקיים כנדרש בתקן.

סעיף 201 בתקן 1068 קובע:

 מבנה המסגרות יאפשר ניקוז מים בשעת גשמים, וימנע הצטברות של מים עומדים .

•  איטום חלון בחלקו החיצוני של חדר השינה נעשה באופן לקוי. יש לשחזרו.
•  כל הליקויים האלו מצביעים על כשל מערכתי של הביצוע ובנסיבות האלו הנני ממליץ להחליף מערכות האלומיניום.

4. כנפי דלתות בדיקה לסגירה פתיחה, רווח בתחתית, אטימה, פירזול תקין. יצויין כי מדובר בדלתות ישנות המצריכות "ריענון".

ריצוף

 ריצוף פנים הבית: הדירה מרוצפת באריחי טרצו. בחדרים פרקט למינציה ללא ממצאים מיוחדים.

אינסטלציה

לחץ מים ומצבה של צנרת המים: נצפתה ירידת לחץ בעת שימוש בו זמני במספר ברזים. לחץ סטטי תקין, לחץ דינמי עם מפל לחץ.

משמעויות: צנרת הברזל נמצאת בקצה טווח השימוש ותידרש בהחלפה בטווח הזמן הקרוב: 1-3 שנים. אורך החיים של צנרת זו הינו כ25 שנה ותלוי באיכות המים המסופקים. בתוך הצנרת הצטברה חלודה ואבנית, ניתן לראות זאת בצינור ישן המצוי בארון המחלקים.

החלפת צנרת המים תצריך פירוק של ריצוף וחיפוי של חדרי הרחצה ובאזור המטבח )שם, לדברי המוכר, בוצעה הכנה לצנרת חדשה מתחת לריצוף. אומדן כספי של החלפת צנרת המים ואריחי הריצוף נאמד בכ – 80 אלף ₪. בתקופת השיפוץ (שתימשך כחודשיים( יהיה קושי להתגורר בדירה.

 סוג צנרת המים הינו פקסגול. צנרת זו מותקנת בשיטת החיבור המקביל, כלומר קיימת מרכזיה המזינה כל ברז בצינור נפרד. בדירה יש למעלה מ - 10 צרכנים קרים ו 9 חמים. למרות האמור ספרתי רק 4 פיות למים קרים ו 4 למים החמים. המשמעות: חלק מנקודות הקצה מחוברות בטור ומשתמשות באותו קו הזנה. משום כך ייתכן אף שחלק מהצנרת עשוי ברזל )כפי שהותקן במקור), לא ניתן לקבוע בוודאות אם הצנרת כולה עשויה פקסגול. במידה וחלק מהצנרת יתברר כעשוי מברזל יהיה צורך להחליפו בטווח הזמן הבינוני 2- 5 שנים.

 אומדן משוער: 30,000 ש"ח לכל חדר רחצה.

בכל מקרה יש להחליף את המרכזיות שהחלו מחלידות: 1200 ש"ח.

 ניקוז: ניקוז גג הרעפים בחלק האחורי של הבית נעשה אל בור הביוב. החוק אוסר זאת, יש לשקול פתרון אחר. לחילופין יש לבטל את צינור איסוף המים אל בור הביוב ולהעביר את מי הגשם אל המרפסת עצמה וממנה אל קולטן יעודי.

לוח החשמל

החיבור חד פאזי. אופי הדירה ושינויי ההרגלים בחיי דיירי הבית המודרני יצריכו להערכתי הגדלה של חיבור החשמל לתלת פאזי. במצב הקיים, וחרף פיזור יעיל של המפסקים, יש צורך לתזמן את פעולתם של צרכנים כבדים כדי למנוע עומס יתר. יהיה צורך להגדיל את חיבור החשמל לתלת פאזי.

אומדן..........4,000 ₪.

• בדיקת יציבות מתח החשמל 232 וולט ויציב תקין.

מעקה בחזית הקדמית נבנה באמצעות פרופילים היוצרים סולם. התקן אוסר זאת (אך אין חובה בדירות שנמסרו לבעליהן). בנוסף, חלקו הקבוע של החלון הקיים בחלק הפנימי נמוך מ-105 ס"מ הנדרשים בתקן הישראלי. אלו עלולים לגרום לסכנה לבאי הבית ולילדים. מוצע לשקול פתרון בטיחותי ראוי.

שיפועים

שיפוע המרפסת

שיפוע מיטבי 1% על פי התקן הרלוונטי. בפועל נמדדו שיפועים נמוכים יותר. 0.8%-0.2%. בבניין שבנייתו הסתיימה אין בנתון זה כדי לפסול את הבניין למגורים ואין בכך משום הפרה של זכויות הקונה כל זמן שהקונה יודע ומסכים לנתונים שהוצגו בפניו. נותר מבחן התוצאה: האם המרפסת מנקזת את עצמה ביעילות. מוצע לבחון את קצב הניקוז באמצעות צינור מים.

פירוק הריצוף והתקנתו בשיפוע 1% נאמדת בכ-40,000 ש"ח.

שיפוע ספי החלונות

התקן קובע כי שיפוע הספים לא יפחת מ-5% בדרך כלל גם שיפוע של 2% תורם להרחקה מהירה של מי הגשם. בבדיקה נתברר כי מרבית ספי האבן מפולסים וללא שיפוע כלל. למרות זאת לא נצפו רטיבויות בחלק הפנימי של קירות הבית בהיקף החלונות.

פירוק הספים והתקנתם על פי הנחיות התקן נאמד בכ – 8,000 ש"ח.

אחרי שראיתם איך נראה דו"ח בדק בית, הגיע הזמן לערוך את הבדיקה בנכס שלכם. בדיוק בשביל זה, הכנו לכם רשימת בודקי בתים מומלצים המתמחים בכתיבת דו"ח בדק בית. לאחר השירות, נתקשר לשמוע איך היה השירות וגם אתם תוכלו לדרג ולעזור לבאים אחריכם שיצטרכו דו"ח בדק בית. תתחדשו!