בהפקעת מקרקעין, המדינה לוקחת קרקעות או נכסים ששייכים למישהו פרטי לטובת הציבור. כשאנחנו אומרים "מדינה" אנחנו מתכוונים לגופים ציבוריים כמו חברת החשמל, הרשות המקומית, הוועדה לתכנון ובנייה, נתיבי ישראל ועוד. הם לוקחים את השטח לטובת סלילת כבישים, רכבת קלה, הקמת תשתיות עירוניות וכו'.

לא נצלול לעומק התסבוכת המשפטית, אבל נספר שבמדינת ישראל יש שני חוקים עיקריים שנוגעים להפקעת מקרקעין:

 הראשון נקרא פקודת הקרקעות והוא פה עוד מימי המנדט הבריטי. הוא החוק שנותן למדינה את הזכות לקחת מקרקעין לטובת הציבור.

 החוק השני נקרא חוק התכנון והבנייה: יש בו כמה סעיפים (מתוך 300 סעיפים) שעוסקים בחישוב פיצויי הפקעה במקרקעין. בנוסף יש עוד חוקים שנוגעים להפקעת מקרקעין, והם נועדו להסדיר מקרים שונים של הפקעה, כמו הפקעת קרקע שנתגלו בה עתיקות או הפקעת קרקע לטובת רשתות תקשורת.
 

הפקעה שלא מומשה

מכירים את זה שנכנסתם לחדר ושכחתם מה רציתם? לפעמים זה קורה גם למדינה. היא מפקיעה קרקע לטובת הציבור אבל אז שוכחת להשתמש בה לטובת הציבור. זמן רב עובר ואחרי שמחליטים למכור את הבית מגלים הערה מסתורית ברישום המקרקעין. במקרים אלו אפשר לפעול לביטול הפקעה לצורכי ציבור בעזרת עורך דין, אבל אם מדובר בפרויקט מרכזי, כמו הרכבת הקלה, סביר להניח שלא תצליחו לשנות את גזר הדין.
 

פרסום מודעה להפקעה

המודעה על ההפקעה מפורסמת בקרבת השטח המופקע, אליה יצטרף גם פרסום בעיתון וישלח דואר לבעלי הקרקע. זה הרגע הקריטי בו חייבים לפנות לעורך דין ושמאי מקרקעין. מרגע הפרסום יש 90 ימים להגשת בקשה נגדית לפיצויי הפקעה, ואם לא תספיקו לערוך בדיקת פיצויים עם שמאי מטעמכם, תאלצו להסתפק במה שתפסוק המדינה. לא תמיד יעשו לכם חיים קלים, ואם הדואר יתעכב או שתפספסו את ההודעה, לא בטוח שתקבלו הארכה.
 

אם לקחו לכם צריך לפצות אתכם, לפחות ככה הסבירה הגננת, ולכן הוועדה תמנה שמאי שיעריך את הפיצויים המגיעים לכם. אם תהיו מרוצים מההערכה, תוכלו להסתפק בפיצויים שפסק. אם לא, תצטרכו להביא שמאי מטעמכם שייתן חוות דעת נגדית, אותה תוכלו להציג בבית משפט בזמן תביעת פיצויים בגין הפקעה.
 

הפקעה ללא פיצוי

האם אפשר להפקיע את הקרקע מבלי לשלם פיצוי? בקצרה, כן – אם החלק הנותר שווה יותר עכשיו: בפקודת הקרקעות מימי המנדט נאמר שאפשר להפקיע עד 25% מקרקעין לטובת הציבור מבלי לשלם פיצויים. לעומת זאת, בחוק התכנון והבנייה נאמר שהפקעה למטרות מסוימות לא חייבות בפיצוי אם הופקעו פחות מ-40%. בעבר אכן כך נפסק והיו שלא קיבלו פיצויים כלל או שהפיצויים שקיבלו לא כללו את 25% האחוזים הראשונים. בסופו של דבר בית המשפט הבין שזה לא הוגן, ובעזרת פרשנויות לחוק נפסק שחובה על המדינה לפצות את בעלי הקרקע – כל עוד הם הפסידו. כיום נדיר לפגוש מקרה בו לא מקבלים פיצוי כלל על הפקעת מקרקעין.
 

חישוב פיצויי הפקעה

החישוב עצמו יחסית פשוט: שמאי מגיע ומעריך את שווי המקרקעין, כמה הקרקע שווה לפני ההפקעה ואחריה. בדרך כלל הפקעה מגיעה יחד עם זכויות בנייה נוספות.
אם הקרקע הנותרת השתבחה בזכות אותן זכויות בנייה, צריך לקזז את הרווח מול ההפסד (זכויות בנייה מגיעות עם היטל השבחה, שיחושב בפיצויים).
אם יצא שהשטח הנותר שווה הרבה יותר – יכול להיות שלא תקבלו פיצויים כלל.

החישוב והתשלום מתבצעים בשני שלבים:

 ירידת ערך – בשלב הראשון, המדינה משנה את ייעוד המקרקעין. למשל, הפיכת קרקע חקלאית לאזור שמיועד לכביש. לייעוד יש השפעה על השווי ובבדיקה הראשונה השמאי יבודד את המשתנה הזה ויבדוק כמה עלה או ירד ערך הקרקע בעקבות זאת. אם ערך הקרקע ירד בעקבות שינוי הייעוד - תפוצו גם על זה.

 תשלום יתרת השווי –בשלב השני, השמאי יעריך את שווי הקרקע שהופקעה ותקבלו את התשלום ביום שייקחו אותה מכם בפועל.

הערכת השווי לפיצוי מקרקעין זהה להערכת שווי רגילה, בין אם מדובר בהערכת שווי דירה, חנות או מגרש. השמאי בודק את הנכס מבחינה משפטית, מבחינה תכנונית ובודק את זכויות הבנייה. הוא משווה אותו לנכסים דומים באזור ועושה את כל הבדיקות ששמאי עושה כשהוא מעריך שווי של מקרקעין.

 אם תנצלו את הפיצויים לקניית קרקע או דירה חדשה במקום זו שהופקעה, עדיין תתחייבו בתשלום מס ויווצר מצב בו לא יפצו אתכם באופן מלא כיוון שלא יקחו בחשבון את המס שתשלמו בקניית המקרקעין החדש.
 

מחיר הערכת פיצויים להפקעת מקרקעין על ידי שמאי מורכב ותלוי בשטח המוערך:

מחיר הערכת שווי מגרש עולה בממוצע 5,020 ₪.

 מחיר הערכת שווי חנות עולה בממוצע 3,800 ₪.

 יש שמאים שלא לוקחים שכר טרחה כללי אלא אחוזים מהפיצויים. הסיבה לכך היא שתהליך ההפקעה ארוך ולכן יעדיפו לתמחר באחוזים, כדי לא להיקלע לבור משפטי ללא תחתית.

מחפשים שמאי מקרקעין לחישוב פיצויים או עורך דין מקרקעין שמתמחה בהפקעת קרקעות? בדיוק בשביל זה ריכזנו עבורכם רשימת שמאים מומלצים שעוסקים בחישוב פיצויים להפקעת מקרקעין, עם חוות דעת של לקוחות קודמים. מחפשים גם עו"ד מקרקעין להפקעה? כאן תוכלו למצוא רשימת עורכי דין מומלצים. בהצלחה!