עוד
מוקד מידרג: 1-700-707-233

הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה מומלץ לעשות לפני שמציעים את הדירה למכירה או עומדים לקנות דירה חדשה. איך מעריכים שווי דירה? לפי אילו פרמטרים בוחנים אותה וכמה עולה להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי דירה? לפניכם מדריך שווה להערכת שווי דירה, עם כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים לשוק הנדל"ן.


הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה נדרשת אם אתם באים לקנות דירה, אבל יותר חשוב כשאתם עומדים למכור דירה. אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, חשוב לדרוש עבורה את המחיר הנכון: כמו שלא תרצו להפסיד כסף, גם לא תרצו להיתקע לתקופה ארוכה עם דירה שאף אחד לא מוכן לקנות כי המחיר לא תואם את השוק.

מוכרים רבים נוטים להעריך את שווי הדירה באופן לא ריאלי, לרוב כלפי מעלה. באופן טבעי, מי שמוכר את הדירה שלו תמיד ינסה לקבל את המחיר המקסימלי עבורה, מה שלעיתים פוגע במכירה.

כשאתם מבקשים מחיר גבוה מדי אתם מונעים מלקוחות פוטנציאלים לראות את הדירה. אותם רוכשים פוטנציאלים היו מגיעים במידה והייתם מוכרים בערך הנכון. וכך, למרות שהדירה הייתה יכולה להתאים להם, המחיר הגבוה יוצר תחושה שהמוכר לא רציני.
זה עלול להוביל לכך שהדירה תעמוד זמן רב ללא מכירה, וקונה שכן יגיע לראות את הדירה ינצל את זה במשא ומתן. כך תשיגו את המצב ההפוך: הדירה תימכר דווקא במחיר נמוך יותר מזה שיכלה להימכר באמת.
 

הערכת שווי דירה

פרמטרים להערכת שווי דירה

בין אם החלטתם להיעזר במתווך, בשמאי מקרקעין או רק בכישורים שלכם כדי להעריך את שווי הדירה, חשוב לדעת שההערכה צריכה להתבסס על מספר פרמטרים יחד: לצורך העניין, הדירה יכולה להיות גדולה ומשופצת אך אם היא ממוקמת באזור ללא נגישות תחבורתית, ערכה ירד.
לכל קריטריון יש חשיבות רבה בהשפעה על מחיר הדירה, החל מהקומה בה היא ממוקמת ועד לאופן בנייתה. הפרמטרים המוכרים ביותר הם:

מחיר דירה מיקום הדירה (הרכב האוכלוסייה, מצב סוציו-אקונומי, תשתיות, ומוסדות ציבוריים ישפיעו על המחיר ישירות).
מחיר דירה גודל הדירה במ"ר ומה כמות החדרים בה?

מחיר דירה חנייה האם לדירה יש מספיק חנייה במרחק נגיש?

מחיר דירה הקומה בה ממוקמת הדירה והימצאות או היעדרות של מעלית.

 

פרמטרים נוספים שחשוב לקחת בחשבון בעת הערכת שווי דירה הם:

נקודההמצב הפיזי של הדירה - דירה משופצת תהיה שווה יותר מדירה לא משופצת, אבל מעבר לכך יש לבדוק את מצב הדירה: תשתית החשמל, האינסטלציה, מצב הקירות (האם יש רטיבות ועובש?) ואיכות הבנייה כולם ישפיעו על שווי הדירה.

נקודה פוטנציאל שידרוג הדירה - במידה ויש לדירה שלכם זכויות בנייה, כמו האפשרות להרחבה או בניית מרפסת, ערך הדירה יעלה.

נקודה חלוקת הדירה - לאופן חלוקת הדירה יש השפעה על שוויה. גם אם הדירה גדולה אך החלוקה בה יוצרת חדרים קטנים, או להפך, תהיה לכך משמעות במחיר. גם כיווני אוויר אגב משמעותיים לשווי הנכס.

נקודה רישום הדירה בטאבו - להסדר רישום הדירה בטאבו יש משמעות, היות וקונים עלולים לחשוש מקניית דירה שרישומה אינו מוסדר. על כן, דירה שרשומה בטאבו באופן מסודר תהיה שווה יותר מדירה שרישומה לא הוסדר בטאבו.

נקודה מיקום מרכזי – קרבה למוסדות ציבוריים היא פרמטר שקשה לקבוע לגביו את ערך הדירה, היות וזה תלוי בקונים. אם לקונים יש ילדים קטנים, קרבה לבתי ספר, גנים ופארקים תעלה בעיניהם את ערך הדירה. ואולם, עבור אנשים אחרים זה דווקא עלול להוריד את שווי הדירה. כך או כך, הקרבה למוסדות ציבור משפיעה על ערך הדירה. בנוגע לתחבורה, במידה והדירה ממוקמת בקרבת תחבורה ציבורית ערכה יעלה, ואולם אם היא קרובה מדי לכביש ראשי, ערכה ירד מפאת רעש.


הערכת שווי דירה באמצעות שמאי מקרקעין

כשאתם באים להעריך את שווי הדירה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש בידיו את המידע שלכם לא תמיד יהיה, כמו וידוא אופן רישום הנכס בטאבו או בדיקת זכויות הבנייה וחריגות הבנייה שיש לדירה. כמו שציינו, לאלו יש השפעה לא מבוטלת על שווי הנכס.

שמאי שיבצע הערכת שווי דירה לנכס שלכם יפעל לפי השלבים הבאים:

אחד השמאי קודם כל יגיע פיזית לראות את הדירה.

שתיים לאחר מכן יתחיל ב"מחקר" – הוא יאסוף כמה שיותר מידע על הדירה מהרשויות, כולל בדיקה של הנכס עצמו.

שלוש לבסוף השמאי יוציא דו"ח מסודר, שיפרט את הזכויות, החובות והליקויים, ובהתאם לכך את שווי הדירה.

זמן עבודה בדיקת השמאי תימשך בין עשרה ימים לשלושה שבועות מיום הביקור בדירה.
 

 הערכת שווי דירה

 מחיר הערכת שווי דירה על ידי שמאי

מחיר הערכת שמאי לשווי דירה משתנה בהתאם למורכבות העבודה – במידה ולא מדובר בבית בבניין משותף, אלא בפנטהאוז או דירת גג, המחיר יעלה. בנוסף, אם הדירה ממוקמת באיזור שבו כל הדירות דומות זו לזו, עבודת השמאי תהיה פשוטה יותר. אם מדובר בבית ישן באזור דירות חדשות, העבודה תהיה מורכבת יותר. כך גם לגבי רישום הדירה בטאבו – דירה שלא רשומה באופן מסודר בטאבו תעלה את מחיר הערכת השמאי.

שקל מחיר הערכת שווי דירה נע בין 2,000-3,500 ₪, במידה ומדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף, ויכול לעלות במקרים אחרים.
 


הערכת שווי דירה – עשה זאת בעצמך

אם בכל זאת החלטתם לסמוך על החושים שלכם ולהעריך בעצמכם את שווי הדירה שלכם, הנה כמה כלים שיעזרו לכם:

מספר 1 צבוע להשוות לדירה הדומה ביותר במאפייניה לדירה שלכם. קשה למצוא דירות זהות לחלוטין, אך כדי לבצע הערכה נכונה ומהימנה יש להשוות דירות כמה שיותר דומות – אם בבניין שלכם יש מעלית או חנייה, ואם הדירה שלכם ממוקמת בקומה ראשונה או שלישית, חפשו דירה זהה למאפיינים אלו.

מספר 2 צבוע לבדוק באיזה סכום השכן שמעליכם מוכר את הדירה שלו. ההמלצה הזאת נשענת על הכלל הראשון, אך גם באותו בניין יש דירות שונות, ולכן כדאי לקחת את מחיר השכן בעירבון מוגבל.

מספר 3 צבוע להיעזר באתרי אינטרנט שונים, דוגמת יד 2 ומדל"ן, שיתנו אינדיקציה בנוגע לעלות נכסים וערכי הדירות באזורכם.

מספר 4 צבוע כלי נוסף שניתן להשתמש בו להערכת שווי דירה הוא אתר רשות המסים, בו רשומות עסקאות הנדל"ן שבוצעו ומחיריהן. ניתן לבצע חיפוש לפי מיקום, שנה וסוג מבנה המגורים.

כוכבית קטנה בנוסף, אם יש לכם הבנה בסיסית בקריאת תשריטים, תוכלו להוציא מהטאבו את תשריטי הבית שלכם ולוודא שהבית רשום כמו שצריך, וכן לגשת לעירייה ולבדוק האם קיימים היתרי בנייה ומהן זכויות הבנייה.


שמאי מקרקעין מומלצים בהערכת שווי דירה

אם החלטתם להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לבצע הערכה מדוייקת של שווי הדירה שלכם, כדאי שזה יהיה שמאי מקרקעין אמין ומקצועי עם המלצות מלקוחות קודמים, ולכן ריכזנו עבורכם רשימת שמאי מקרקעין מומלצים שדורגו על ידי לקוחות כאלה בדיוק. כי מה יותר חכם מחוכמת ההמונים?


;

שאלות נפוצות לדף זה

כמה עולה הערכת שווי דירה?

המחיר של הערכת שווי דירה עם שמאי מקרקעין נע בין 2,000-3,500 ש"ח לדירה סטנדרטית בבית משותף.

האם אפשר לבצע הערכת שווי דירה לבד?

אפשר לבצע הערכת שווי דירה לבד, אבל חשוב לדעת שלשמאי מקרקעין יש ניסיון, כלים וידע רבים לתת הערכה כמה שיותר מדויקת.  שמאי מקרקעין יכול לדוגמא לבדוק את אופן רישום הנכס בטאבו או לבצע בדיקה לגבי זכויות הבנייה וחריגות הבנייה של הדירה. כל אלו דברים שמסובך יותר לעשות לבד.

אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק