הערכת שווי דירה נדרשת אם אתם באים לקנות דירה, אבל יותר חשוב כשאתם עומדים למכור דירה. אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, חשוב לדרוש עבורה את המחיר הנכון: כמו שלא תרצו להפסיד כסף, גם לא תרצו להיתקע לתקופה ארוכה עם דירה שאף אחד לא מוכן לקנות כי המחיר לא תואם את השוק.

מוכרים רבים נוטים להעריך את שווי הדירה באופן לא ריאלי, לרוב כלפי מעלה. באופן טבעי, מי שמוכר את הדירה שלו תמיד ינסה לקבל את המחיר המקסימלי עבורה, מה שלעיתים פוגע במכירה.

כשאתם מבקשים מחיר גבוה מדי אתם מונעים מלקוחות פוטנציאלים לראות את הדירה. אותם רוכשים פוטנציאלים היו מגיעים במידה והייתם מוכרים בערך הנכון. וכך, למרות שהדירה הייתה יכולה להתאים להם, המחיר הגבוה יוצר תחושה שהמוכר לא רציני.
זה עלול להוביל לכך שהדירה תעמוד זמן רב ללא מכירה, וקונה שכן יגיע לראות את הדירה ינצל את זה במשא ומתן. כך תשיגו את המצב ההפוך: הדירה תימכר דווקא במחיר נמוך יותר מזה שיכלה להימכר באמת.
 

בין אם החלטתם להיעזר במתווך, בשמאי מקרקעין או רק בכישורים שלכם כדי להעריך את שווי הדירה, חשוב לדעת שההערכה צריכה להתבסס על מספר פרמטרים יחד: לצורך העניין, הדירה יכולה להיות גדולה ומשופצת אך אם היא ממוקמת באזור ללא נגישות תחבורתית, ערכה ירד.
לכל קריטריון יש חשיבות רבה בהשפעה על מחיר הדירה, החל מהקומה בה היא ממוקמת ועד לאופן בנייתה. הפרמטרים המוכרים ביותר הם:

 מיקום הדירה (הרכב האוכלוסייה, מצב סוציו-אקונומי, תשתיות, ומוסדות ציבוריים ישפיעו על המחיר ישירות).
 גודל הדירה במ"ר ומה כמות החדרים בה?

 חנייה האם לדירה יש מספיק חנייה במרחק נגיש?

הקומה בה ממוקמת הדירה והימצאות או היעדרות של מעלית.

פרמטרים נוספים שחשוב לקחת בחשבון בעת הערכת שווי דירה הם:

המצב הפיזי של הדירה - דירה משופצת תהיה שווה יותר מדירה לא משופצת, אבל מעבר לכך יש לבדוק את מצב הדירה: תשתית החשמל, האינסטלציה, מצב הקירות (האם יש רטיבות ועובש?) ואיכות הבנייה כולם ישפיעו על שווי הדירה.

 פוטנציאל שידרוג הדירה - במידה ויש לדירה שלכם זכויות בנייה, כמו האפשרות להרחבה או בניית מרפסת, ערך הדירה יעלה.

 חלוקת הדירה - לאופן חלוקת הדירה יש השפעה על שוויה. גם אם הדירה גדולה אך החלוקה בה יוצרת חדרים קטנים, או להפך, תהיה לכך משמעות במחיר. גם כיווני אוויר אגב משמעותיים לשווי הנכס.

 רישום הדירה בטאבו - להסדר רישום הדירה בטאבו יש משמעות, היות וקונים עלולים לחשוש מקניית דירה שרישומה אינו מוסדר. על כן, דירה שרשומה בטאבו באופן מסודר תהיה שווה יותר מדירה שרישומה לא הוסדר בטאבו.

 מיקום מרכזי – קרבה למוסדות ציבוריים היא פרמטר שקשה לקבוע לגביו את ערך הדירה, היות וזה תלוי בקונים. אם לקונים יש ילדים קטנים, קרבה לבתי ספר, גנים ופארקים תעלה בעיניהם את ערך הדירה. ואולם, עבור אנשים אחרים זה דווקא עלול להוריד את שווי הדירה. כך או כך, הקרבה למוסדות ציבור משפיעה על ערך הדירה. בנוגע לתחבורה, במידה והדירה ממוקמת בקרבת תחבורה ציבורית ערכה יעלה, ואולם אם היא קרובה מדי לכביש ראשי, ערכה ירד מפאת רעש.

כשאתם באים להעריך את שווי הדירה, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין שיש בידיו את המידע שלכם לא תמיד יהיה, כמו וידוא אופן רישום הנכס בטאבו או בדיקת זכויות הבנייה וחריגות הבנייה שיש לדירה. כמו שציינו, לאלו יש השפעה לא מבוטלת על שווי הנכס.

שמאי שיבצע הערכת שווי דירה לנכס שלכם יפעל לפי השלבים הבאים:

 השמאי קודם כל יגיע פיזית לראות את הדירה.

 לאחר מכן יתחיל ב"מחקר" – הוא יאסוף כמה שיותר מידע על הדירה מהרשויות, כולל בדיקה של הנכס עצמו.

 לבסוף השמאי יוציא דו"ח מסודר, שיפרט את הזכויות, החובות והליקויים, ובהתאם לכך את שווי הדירה.

 בדיקת השמאי תימשך בין עשרה ימים לשלושה שבועות מיום הביקור בדירה.
 

 מחיר הערכת שווי דירה על ידי שמאי

מחיר הערכת שמאי לשווי דירה משתנה בהתאם למורכבות העבודה – במידה ולא מדובר בבית בבניין משותף, אלא בפנטהאוז או דירת גג, המחיר יעלה. בנוסף, אם הדירה ממוקמת באיזור שבו כל הדירות דומות זו לזו, עבודת השמאי תהיה פשוטה יותר. אם מדובר בבית ישן באזור דירות חדשות, העבודה תהיה מורכבת יותר. כך גם לגבי רישום הדירה בטאבו – דירה שלא רשומה באופן מסודר בטאבו תעלה את מחיר הערכת השמאי.

מחיר הערכת שווי דירה נע בין 2,000-3,500 ₪, במידה ומדובר בדירה סטנדרטית בבניין משותף, ויכול לעלות במקרים אחרים.
 

אם בכל זאת החלטתם לסמוך על החושים שלכם ולהעריך בעצמכם את שווי הדירה שלכם, הנה כמה כלים שיעזרו לכם:

 להשוות לדירה הדומה ביותר במאפייניה לדירה שלכם. קשה למצוא דירות זהות לחלוטין, אך כדי לבצע הערכה נכונה ומהימנה יש להשוות דירות כמה שיותר דומות – אם בבניין שלכם יש מעלית או חנייה, ואם הדירה שלכם ממוקמת בקומה ראשונה או שלישית, חפשו דירה זהה למאפיינים אלו.

 לבדוק באיזה סכום השכן שמעליכם מוכר את הדירה שלו. ההמלצה הזאת נשענת על הכלל הראשון, אך גם באותו בניין יש דירות שונות, ולכן כדאי לקחת את מחיר השכן בעירבון מוגבל.

 להיעזר באתרי אינטרנט שונים, דוגמת יד 2 ומדל"ן, שיתנו אינדיקציה בנוגע לעלות נכסים וערכי הדירות באזורכם.

 כלי נוסף שניתן להשתמש בו להערכת שווי דירה הוא אתר רשות המסים, בו רשומות עסקאות הנדל"ן שבוצעו ומחיריהן. ניתן לבצע חיפוש לפי מיקום, שנה וסוג מבנה המגורים.

 בנוסף, אם יש לכם הבנה בסיסית בקריאת תשריטים, תוכלו להוציא מהטאבו את תשריטי הבית שלכם ולוודא שהבית רשום כמו שצריך, וכן לגשת לעירייה ולבדוק האם קיימים היתרי בנייה ומהן זכויות הבנייה.

אם החלטתם להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לבצע הערכה מדוייקת של שווי הדירה שלכם, כדאי שזה יהיה שמאי מקרקעין אמין ומקצועי עם המלצות מלקוחות קודמים, ולכן ריכזנו עבורכם רשימת שמאי מקרקעין מומלצים שדורגו על ידי לקוחות כאלה בדיוק. כי מה יותר חכם מחוכמת ההמונים?