היטל השבחה הוא מס שיש לשלם לרשות המקומית על השבחת הנכס שלכם, בעקבות תוכניות בנייה שאושרו בוועדות לתכנון ובינוי. למשל, אם יש לכם דירה ששטחה 100 מ"ר, והוועדה המקומית הוציאה תוכנית שמאפשרת להרחיב אותה בעוד 40 מ"ר, על מימוש זכויות ההשבחה של הדירה תצטרכו לשלם.

התשלום יתבצע כשתממשו את זכויות הבנייה שניתנו לכם, כלומר תרחיבו את הדירה, או כשתמכרו אותה, כי עצם האפשרות להרחיב את הדירה מעלה את ערך הנכס וכעת העירייה תרצה להתחלק ברווחים.
 

לרוב, היטל השבחה יחול על בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים, דירות גן או דירות גג. במקרים רבים הוועדות המקומיות מאשרות תוכניות לבנייה על הגג או אפשרות לתוספת קומה.
 

היטל השבחה בתמ"א 38

אמנם בפרוייקט תמ"א 38 בעלי הדירות אכן מקבלים תוספות בנייה ומגדילים את הנכס, אך הם לא צריכים לשאת בהוצאות היטל השבחה - אלא היזם בלבד.
 

שיעור ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה: כלומר, לזכויות הבנייה יש שווי כספי (לפי איזור המגורים, השטח שמתווסף לדירה וכו'). חצי מהשווי הזה יהיה היטל ההשבחה.

למשל, אם הוועדה אישרה לכם להוסיף 40 מ"ר, וכל מ"ר באותו איזור שווה 5,000 ₪, השווי הכספי של זכות הבנייה יהיה 200,000 ₪, ומתוכם תצטרכו לשלם 100,000 ₪ כהיטל השבחה.

משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששילמתם כדי לממש את זכויות הבנייה – כמו עלויות השיפוץ. כך למשל, אם ערך ההשבחה הינו 600,000 ₪, והוצאות הבנייה שלכם היו 250,000 ₪, שווי ההשבחה כעת יהיה 350,000 ₪. מזה תשלמו חצי, כך שסכום ההיטל הוא 175,000 ₪.

לאחר אישור תוכנית הבנייה, נשלח מטעם הוועדה המקומית שמאי מקרקעין שבוחן את עליית הערך של הדירה ועל פיה את סכום התשלום להיטל. לאחר מכן תפרסם הוועדה לוח שומה ובו פרטי המקרקעין ושיעור ההשבחה, שם היא תעדכן את בעל הנכס בגובה ההיטל שבו הוא חייב, וכן בזכותו לערער על ההחלטה.
 

ניתן לערער על שיעור ההיטל שעליו החליטה הוועדה, באמצעות שמאי מקרקעין. שמאי מטעמכם בודק בעצמו את שיעור ההיטל ומנהל את הערעור מול השמאי מטעם הוועדה.

ניתן לערער באמצעות שמאי ולהסביר למה השיעור לא נכון. משם ההליך עובר למוסד שמאי מכריע, סוג של בית משפט קטן לשמאות, שם נפגשים השמאי מטעם העירייה, השמאי מטעם הדייר ושמאי נוסף שמכריע. בהרבה מהמקרים ניתן להפחית את ההיטל. ישנה גם ועדת ערר שבה ניתן לערער לא על גובה החיוב אלא על עצם החיוב וטוען שאתם לא חייבים.

ערעור על עצם החיוב יכול להיות כמו במקרים של פרוייקט ת"א 5000 – התוכנית אישרה זכויות בנייה רבות בתל אביב, וכתוצאה מכך בעלי בתים שמכרו את נכסיהם בסמוך לתקופה קיבלו הודעת חיוב להיטל השבחה. ואולם, בעלי הדירות טענו כי התוכנית אינה תוכנית המיושמת בפועל, אלא תיאורטית בלבד ויקח עוד זמן רב עד לביצועה.

אל תהססו להגיש ערעור להיטל, שכן, זהו נוהל מקובל ולגיטימי, ויש סיכוי טוב שתוכלו להפחית את סכום החיוב.
 

פטור מהיטל השבחה ניתן אם בעת מימוש תוספות הבנייה, שטח הדירה לא עולה על 140 מ"ר. כלומר, אם השטח של הנכס שלכם היה 100 מ"ר, וקיבלתם אישור להוסיף עוד 40 מ"ר, תהיו פטורים מהיטל השבחה.

 תהיו זכאים לפטור רק אם הדירה רשומה על שמכם ואם גרתם בדירה במשך 4 שנים שלאחר התוספת.

פטור נוסף מוענק למי שהנכס שלו ממוקם בסביבה שהוגדרה כפרוייקט לשיקום שכונות.
 

רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה, אך למרות שמם הדומה הם שונים זה מזה.

ראשית, מס שבח הוא מס שמשולם לרשות המסים, לעומת זאת, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית העירונית.  

שנית, מס שבח הוא מס המשולם על רווח בעת מכירת דירה, והוא מחושב על ידי ההפרש בין המחיר שבו נקנתה הדירה למחיר שבו היא נמכרה (למשל, אם קניתם דירה במיליון ₪, ומכרתם אותה ב-1.8 מיליון ₪, הרווח הוא 800,000 ₪ ועל זה תשלמו מס שבח).

מס שבח והיטל השבחה כן חופפים בשלב מסוים – בעת חישוב מס שבח ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה, כמו תשלום לעורך דין, ריביות על משכנתא, תשלום למתווך ובעצם כל מה שהשקעתם בדירה במשך השנים עד למכירתה. אם אחת ההוצאות הייתה גם היטל השבחה – הרי שתוכלו לקזז גם אותה בעת החישוב.

כפי שציינו, ניתן לערער על סכום היטל ההשבחה שעליה החליטה הוועדה המקומית ובמקרים רבים הערעור מתקבל, כך שהסכום לתשלום קטן. במצב כזה כדאי שתיעזרו בשמאי מקרקעין מקצועי ואמין שידע להעריך את הנכס ואת שווי תוספות הבנייה, וגם להילחם עבור הזכויות שלכם. ריכזנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים, עם המלצות מלקוחות קודמים.