מס שבח הוא מס שנקבע לפי חוק מקרקעין, והוא תשלום על השבחת הדירה, כלומר, מס שבח משלמים רק על הרווח ממכירת דירה. מהו רווח? פשוט: אם קניתם דירה ב-800,000 ₪, ומכרתם אותה ב- 1.5 מיליון, הרווח הוא 700,000 ₪.

אבל לפני שאתם נבהלים -  לא כולם נדרשים לשלם מס שבח, אלא רק מי שבבעלותו יותר מדירה אחת. בהמשך נרחיב על קבלת פטור מהמס. 

עד שנת 2014 מס שבח היה מס שקיים רק על הנייר – אף אחד לא באמת שילם אותו, ולמה? כי עד אז היה פטור גורף ממנו אם מכרתם דירה (שנייה או נוספת) אחת ל-4 שנים. מה עשו בעלי הדירות? ניהלו את המכירות, דאגו למכור בטווח הזמן הזה, ובכך היו פטורים מהמס.

אולם בשנת 2014 נעשתה רפורמה במיסוי המקרקעין, והפטור הגורף שהיה במס שבח בוטל. כתוצאה מכך, החל מ-2014 מי שבבעלותו דירה שנייה או דירה נוספת, ייאלץ לשלם מס בשיעור של 25% על הרווח מהמכירה, ללא קשר לטווח הזמן שבו היא נמכרה.  

את המס יש לשלם עד 60 יום לאחר המכירה.
 

אתם בטח שואלים את עצמכם מה יכול להיות כל כך מסובך בלחשב את מס השבח – הרי הרווח הוא סכום המכירה פחות סכום הקנייה, לא? אז זהו שלא, וכאן דווקא החוק בא לטובתכם. יש שני דרכים להפחית את תשלום המס:

 קיזוז הוצאות - ראשית, החוק מכיר בכך שהשקעתם מכספכם בדירה במשך השנים: כדי לקנות אותה הייתם צריכים לשלם לעורך דין, כשקניתם אותה המחיר היה צמוד מדד ואחר כך גם שילמתם מס רכישה. בנוסף, במשך השנים שילמתם את הריביות על המשכנתא, וכדי למצוא קונה הייתם צריכים לשלם למתווך. מעבר לכך, המחוקק גם מכיר בעובדה שערך הדירה עלה במשך השנים, מאז שקניתם אותה ועד שמכרתם אותה, לא רק בגלל שוק הנדל"ן, אלא גם כי אתם בעצמכם תרמתם לכך: אם ביצעתם שיפוץ בדירה או מימשתם את זכויות הבנייה שלכם, הרי שהיא תהיה שווה יותר, ודירה משופצת תימכר בסכום גבוה יותר מדירה לא משופצת. ומה המשמעות של כל זה? שכשאתם באים לחשב את הסכום שעליו תצטרכו לשלם מס שבח, ראשית יהיה עליכם לקזז את סכום ההוצאות שלכם על הדירה. לכל ההוצאות האלו כמובן, יש להמציא קבלה שתוכיח אותן, ולכן חשוב מאוד לשמור הכל.

 השיטה הלינארית - הדבר הבא הוא חישוב מס שבח באמצעות השיטה הלינארית, שהיא השיטה היחידה שמשתמשים בה היום.

השיטה הלינארית בעצם אומרת שאם עד 2014 היה פטור גורף, אין צורך שתשלמו מס שבח על השנים הללו, ולכן שיטת החישוב היא כזאת: תצטרכו לחשב את סכום הרווח שהיה על הדירה על כלל השנים, ולחשב כמה רווח זה יוצא לשנה. לאחר מכן, חשבו את הרווח רק על השנים שעברו החל משנת 2014 – זה הסכום שעליו תשלמו מס שבח.

 דוגמא לחישוב מס שבח: נניח שבשנת 2007 קניתם דירה שנייה בסך של מיליון ₪, ומכרתם אותה ב-2017 ב-2 מיליון ₪. הרווח על התקופה כולה הוא מיליון ₪, ולכן מאה אלף ₪ בשנה. מהתקופה הזאת נוריד את השנים שבהן לא חל המס, 7 שנים, בין 2007-2014. הרווח שישאר הוא על 3 שנים – 300 אלף ₪, ומס השבח שתשלמו יהיה 75,000 ₪ (0.25X300,000).

החישוב הזה הוא חישוב גס, ללא הצמדה למדד וללא ההוצאות ששילמתם על הדירה מסביב. אלו מתקזזות כמובן מסכום הרווח שבסוף תשלמו עליו את המס.

דוגמא נוספת לחישוב מס שבח:
 

 

מתי תצטרכו שמאי או עורך דין?

אמנם ניתן לחשב את מס השבח בעצמכם, אבל כדי לוודא שאתם לא עושים טעויות, ובעיקר כדי לוודא שאתם לא משלמים יותר ממה שאתם צריכים - תוכלו להיעזר בשמאי מקרקעין  או עורך דין למיסוי מקרקעין שיבדקו את חישוב המס עבורכם, ובמקרים מסוימים יוכלו אף להביא להפחתתו. 

איך מגישים מס שבח?

כדי לשלם את החיוב על מס שבח, תצטרכו קודם למלא שומה עצמית – זהו דו"ח שבו אתם מפרטים את הפרטים על הנכס שאתם מוכרים, כולל זכויות הבנייה וכולל הצהרה על ההוצאות שיקוזזו, ולפיו ייקבע סכום המס שיהיה עליכם לשלם. באתר של רשות המסים תוכלו למצוא שומה עצמית למס שבח שתוכלו למלא באופן מקוון.
 

לא מעט אנשים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה, גם בגלל השם הדומה וגם בגלל הרעיון שעומד מאחוריהם, אבל הם למעשה יש ביניהם שני הבדלים עיקריים:

 היטל השבחה הוא מס שמשולם לוועדה המקומית העירונית, זאת בניגוד למס שבח שיש לשלם למדינה – רשות המסים.

 היטל השבחה הוא תשלום על נכס שהושבח, או שיש לו פוטנציאל להשבחה, באמצעות זכויות או תוספות בנייה. למשל, אם קניתם דירה בשטח של 90 מ"ר, ולאחר כמה שנים העירייה אישרה תוכנית בנייה המאפשרת להוסיף עוד 40 מ"ר לדירה – זה בהכרח משביח את הנכס, זה בהכרח יעלה את ערכו בעת המכירה, ולכן תצטרכו להתחלק ברווח עם הרשות המקומית - חצי חצי, אם תהיתם.

מתי תצטרכו לשלם? כשתממשו את זכויות הבנייה – בין אם על ידי מכירת הנכס (כי אתם מוכרים את הנכס עם האפשרות להוסיף עוד 40 מ"ר, ולכן מחיר הדירה עולה), ובין אם על ידי ביצוע תוספות הבנייה - הגדלת הדירה ל-140 מ"ר.

 דבר שחשוב לדעת, זה שבמידה ושילמתם היטל השבחה, ההוצאה שלו תיקזז לאחר מכן במס השבח כאחת מההוצאות על הדירה, בדיוק כמו הוצאה על שיפוץ, עורך דין וריביות משכנתא.
 

אז אחרי הרפורמה כבר לא מקבלים פטור ממס שבח באופן גורף, אך למרות זאת יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח, עד תקרה של 4.5 מיליון ₪, באחד משני המקרים הבאים:

 דירה יחידה - אם זו דירה יחידה המשמשת למגורים והיא הייתה בבעלותכם במשך שנה וחצי לפחות – זה לא משנה אם גרתם בה או שהשכרתם אותה, מה שחשוב שבמשך 18 החודשים שקדמו למכירה היא הייתה בבעלותכם, ואין לכם דירה נוספת.

נקודה נוספת חשובה לגבי הפטור ממס שבח: בעלות על דירה שנייה, עד שליש דירה עדיין תיחשב לכם כדירה יחידה. כלומר, במידה ויש לכם בעלות על דירה אחת ועוד בעלות על רבע דירה – עדיין תיחשבו לבעלי דירה אחת, ולכן עדיין תהיו זכאים לפטור.

 דירה שהתקבלה בירושה – פטור על ממס שבח על דירה בירושה, יתקבל אם מתקיימים שלושת התנאים:

• זו הייתה הדירה היחידה של המוריש
• היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש
• אם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה מקבל פטור ממס שבח

הפטור בעצם יועבר ליורש, וגם כשהוא ירצה למכור את הדירה לאחר מכן הוא יהיה פטור ממס שבח, ללא קשר למספר הדירות שבבעלותו.

פטורים נוספים ממס שבח – משפרי דיור

הסעיף הראשון אומנם עוזר לבעלי דירה יחידה, אך מעלה קושי בפני משפרי הדיור: משפרי דיור לרוב קודם כל רוכשים את הדירה החדשה שאליה הם רוצים לעבור, ורק אחר כך מוכרים את הישנה. במצב זה הם בעצם נחשבים לבעלי שתי דירות, ולכן לכאורה לא זכאים לפטור.

החוק מכיר בבעייתיות הזאת, ולכן מאפשר תקופת חפיפה של שנה וחצי, שבהם תהיה לכם בעלות על 2 דירות (מהרגע שקניתם את החדשה ועד שתמכרו את הישנה), אך עדיין תהיו זכאים לפטור.

אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, כזאת שנרכשה על הנייר, תקופת החפיפה תתחיל מרגע הכניסה לדירה.

מס שבח על דירה שעברה תמ"א

פרוייקט תמ"א 38/1 תורם להשבחה של דירות – על ידי הוספת חדר, חנייה או מרפסת, או בכלל שיפוץ של כל הבניין מעלה את הערך של הדירה בכמה אחוזים טובים, ולכן לבעלי הדירות יש רווח. האם כתוצאה מכך נדרש תשלום מס שבח? התשובה היא שלא. על פי החוק יש פטור מתשלום מס שבח על זכויות הבנייה הניתנות במסגרת פרוייקט התמ"א 38/1, אבל רק אם מתקיימים שני התנאים הבאים: הראשון הוא שהיזם יעניק לדיירים, בתמורה לזכויות הבנייה שלהם, בדיוק את מה שהחוק מחייב בתוכנית התמ"א (כמו מעלית, חניה וכו'), והשני הוא שהתמורה שמקבלים הדיירים נעשית באמצעות בנייה ולא באמצעים אחרים, כמו כסף מזומן למשל.

 במקרים מסוימים לא תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח, אבל אולי שילמתם יותר מס ממה שהייתם צריכים וכן תהיו זכאים להחזר מס שבח. את הבקשה ניתן להגיש דרך האתר של רשות המיסים, או להיעזר ביועצי מס מתמחים בהחזר מס שבח שיעשו זאת עבורכם.
 

באתר של רשות המסים תוכלו למצוא מחשבון מס שבח שבו תוכלו לחשב את המס שיהיה עליכם לשלם, לאחר שתזינו בו את כל הנתונים הרלוונטים על קניית הדירה ומכירתה, ועל ההוצאות שהיו במסגרת השבחת הדירה, שיכולות להתקזז מהרווח.

נניח שאתם עומדים לפני מכירת דירה שנייה, שאינה מזכה בפטור מס שבח, והשקעתם 200,000 ₪ בשיפוץ הדירה. אלא מה? אין לכם דרך להוכיח את זה כי לא שמרתם קבלות. שמאי מקרקעין יכול להעריך את סכום השיפוץ ולהגיש אותו למס הכנסה, דבר שיכול להפחית את סכום מס השבח שתשלמו. בכל מקרה שתרצו לבדוק את מס השבח שלכם או לנסות להפחית אותו, יהיה עליכם להיעזר בשמאי מקרקעין אמין ומקצועי - ריכזנו לכם כאן שמאי מקרקעין מומלצים על פי חוות דעת של לקוחות קודמים – מוזמנים לקרוא מה חשבו אנשים אחרים על שמאי המקרקעין המדורגים באתר.