לפני שנענה על השאלה מה זה שמאי מקרקעין, נתחיל עם דוגמא קטנה מהשטח:

בתל אביב עמדה למכירה דירה בעלות 3,000,000 ₪. הסיבה למחיר, על פי הבעלים, היא גודל הדירה: 100 מ"ר. הדירה כצפוי משכה אליה מתעניינים רבים, שהיו מוכנים לשלם את הסכום הגבוה עבור השטח. אחד המתעניינים החליט להזמין שמאי מקרקעין, ומה התברר? שטח הדירה אמנם 100 מ"ר אך 15 מ"ר נבנו בצורה לא חוקית.
 

כלומר, שווי הדירה האמיתי הוא 85 מ"ר, שזה 450,000 ₪ פחות מהסכום שביקש המוכר. בנוסף, לו הייתה נערכת בדיקה של מפקח מטעם העירייה, היה נדרש קונה הדירה לפרק את השטח הבלתי חוקי, בעלות כמה אלפי שקלים.
 

קניית דירה יכולה להיות הרבה יותר מורכבת ממה שנראה לעין: דירה שנראית מושכת ונוצצת מבחוץ יכולה להתגלות כדירה בעייתית עם שעבוד או דירה שהערך האמיתי שלה כלל לא שווה את מה שדורשים הבעלים.

איך נוכל לדעת מה המצב ושווי הדירה האמיתיים? כאן מגיע לעזרה שמאי המקרקעין: סוג של גשש בלש שחוקר את מה שקורה מתחת לפני השטח, במטרה לתת הערכה על מצב הנכס ושווי הנכס.
 

לאחר ששמאי המקרקעין לומד את הנכס על בוריו, הוא מפיק דו"ח שמפרט את כל העובדות, הנתונים והממצאים שהסיק. דו"ח שמאי מקרקעין הוא בעל אופי משפטי, לכן נוכל להשתמש בו כאמצעי למשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים. נוכל להשתמש בדו"ח גם כדי לבדוק כדאיות כלכלית או בתור חוות דעת מקצועית לפני שנבצע את הרכישה או אפילו כחוות דעת של שמאי מקרקעין בבית משפט.
 

שמאי מקרקעין להערכת שווי נכס

הבנו שהתפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכת שווי לדירה או נכס. מתי זה טוב? מומלץ לבצע הערכת שווי לדירה לא רק עבור השכרת או רכישת דירה, אלא גם עבור מכירת דירה. מצד אחד, על מנת לדעת שאנחנו לא מבקשים מעט מדי ומצד שני, שאנחנו לא מבקשים יותר מדי, שמא הנכס יעמוד למכירה זמן רב וירתיע קונים פוטנציאליים. הערכת שווי נכס עוזרת גם למשקיעים לאמוד את שווי הדירה ואת כדאיות ההשקעה.
 

איך מעריכים שווי נכס? השיטה הנפוצה ביותר שיטת ההשוואה: להשוות את הנכס המדובר לעסקאות קודמות שבוצעו או נכסים דומים בסביבת הנכס או סביבה דומה.

מלבד הערכת העלות הכלכלית של הנכס, השמאי בודק את הנכס מעוד כמה זוויות חשובות:

 בדיקת סביבת הנכס – הבדיקה אולי לא תגיד מי יהיו השכנים החדשים אבל היא תוכל להכין אותנו לתשתיות הקיימות ולמה שמתוכנן להמשך. למשל, אם קנינו דירה שמשקיפה לים, נרצה לדעת שלא מתכננים לבנות מולנו את גורד השחקים הגבוה בעולם, שיסתיר את הנוף.

 בדיקה משפטית – השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס, האם יש שעבוד של הנכס איך רשומה הדירה במנהל המקרקעין, האם ישנו תקנון לבניין המשותף ובו קבועים כללים מסוימים לגבי הרכוש המשותף ועוד שאלות שיבטיחו שלא נגלה פתאום שהדירה שקנינו שייכת למעשה למישהו אחר.

 בדיקת היתר בנייה – השמאי בודק גם האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הנתון בשטח, והאם יש חריגות בנייה.

 בדיקה תכנונית – בדיקה זו שואלת מה מותר ומה אסור לבנות בנכס. למשל, נשמח לדעת שתכנון הדירה מאפשר לנו להוסיף מרפסת ושהשטח הקיים מאפשר לנו להגדיל את דירת שני החדרים שקנינו בתור זוג צעיר לדירת שלושה חדרים, שתתאים גם לילד שבדרך.

 בדיקת היטלים ומיסים על הנכס – בכל עסקת נדל"ן קיימים מיסים נלווים. השמאי יוכל לתת הערכה על כמה נשלם עבור מס שבח, מס רכישה או תשלומים אחרים עבור מנהל המקרקעין, והוא גם יבדוק האם צפוי היטל השבחה על הדירה. כך נוכל לדעת את ההוצאות הצפויות בעת רכישת / מכירת הנכס ולא נופתע בהמשך.

בדיקה הנדסית – השמאי בודק מתי נבנה הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי. כאן נעזר השמאי גם במהנדס מקצועי, שמגיע לבדוק את מבנה הדירה ולראות שאין ליקויים כמו סדקים או רטיבות, שעלולים לגרום לבעיות בהמשך.
 

שמאי מקרקעין לבדיקת מיסוי מקרקעין

לא מספיק שמחירי הדירות גבוהים, גם מצפים מאיתנו לשלם מיסים שונים ומשונים על כל שינוי של הנכס וכל עסקת נדל"ן. כל רוכש דירה צריך לשלם מס רכישה, שנקבע לפי מדרגות מס שמציבה המדינה. ניתן לחשב את ערך המס במחשבון מס הרכישה של רשות המיסים, כשערך המס משתנה לפי פרמטרים שונים: האם זו דירה ראשונה, מה סכום הדירה ועוד.

 המס יחול גם על מוכר הדירה ונקרא מס שבח. הוא מחושב על סמך ההפרש בין המחיר ששילמנו על הדירה לבין המחיר בו מכרנו את הדירה, בתנאי שהערך שלה עלה.

אם נרצה להשביח את הנכס ולבקש חריגת בניה, או שייעוד הנכס משתנה, אין זו אגדה אך יש בה היטל השבחה: למשל, אם קרקע חקלאית הופכת לקרקע מגורים או להיפך. היטל ההשבחה יחול גם אם הועדה המקומית באזור בו נמצא הנכס תחליט לשנות את פניו או שהיא תעניק הקלה שתותיר תוספת בניה. את עליית ערך הנכס תקבע הועדה המקומית בעזרת שמאי שיישלח מטעמה, וסכום היטל ההשבחה שנאלץ לשלם בתור החוכרים או בעלי המקרקעין יהיה ברוב המקרים כ-50% משווי הערך שיקבע השמאי.
 

במקרים בהם הקרקע הינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, לעיתים נדרש גם להעביר תשלומים למנהל המקרקעין, כגון: דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה וכו'.

איך זה קשור לשמאי מקרקעין? ישנן דרכים להפחית את המיסים הללו ואף לבטלם, רק שרובנו לא ממש בקיאים בכל הסעיפים הקטנים. לשמאי מקרקעין יש את הידע להעריך האם אנו זכאים להפחתת מס, וכמה מס נשלם עכשיו ובעתיד.

נוכל לבקש משמאי המקרקעין להעריך באופן כללי את מיסוי המקרקעין בעסקת הנדל"ן שאנחנו מתכננים לעשות, כדי לדעת אם בכלל שווה להיכנס אליה מלכתחילה, או שנוכל לבקש לבדוק מקרה באופן ספציפי, כמו האם אנחנו זכאים להפחתת היטל השבחה.
 

שמאות למשכנתא

שמאי מקרקעין יוכל לעזור לנו גם בשלב לקיחת המשכנתא, כמו בדוגמא הבאה:

גייסנו הון עצמי של 400,000 ₪ לרכישת הדירה ועכשיו הגיע הזמן להתמודד עם הדבר המפחיד שנקרא משכנתא. כשמגיעים לבנק לקחת משכנתא, הבנק מציג רשימת שמאים מטעמו, מתוכם ניתן לבחור אחד שיבדוק את שווי הדירה. על סמך הערכת השמאי, הבנק יחליט איזו הלוואה להעניק לנו במסגרת המשכנתא.

גם אתם הבחנתם במשהו בעייתי? השמאי מגיע מטעם הבנק, מה שאומר שהוא תמיד יעדיף את טובת הבנק על פני טובתנו. כתוצאה, פעמים רבות שמאי הבנק יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך יותר מהמחיר המוצע בשוק, במטרה למנוע מהבנק לקחת סיכון מיותר ויעניק לנו הלוואה גדולה מדי.

אז מה עושים? אפשר להזמין יחד עם שמאי הבנק גם שמאי פרטי מטעמנו, שיוכל להעריך את הדירה בעצמו. כיוון שהשמאי הפרטי לא מחויב לבנק או לגורם כלשהו, הוא יוכל לתת ההערכה מדויקת יותר, ובהמשך לשאת ולתת מול שמאי הבנק ולכוונו לערך הריאלי, רגע לפני הפקת הדו"ח הסופי שיקבע את גובה המשכנתא.
 

שמאות לצורך פיצויים

נוכל לפנות לשמאי מקרקעין גם על מנת לחשב פיצויים שמגיעים לנו במקרה של ירידת ערך הדירה בעקבות תוכנית שאושרה בסביבתנו, או במקרה של הפקעת מקרקעין. על פי חוק, ועדה מקומית יכולה לדרוש את הקרקע שבבעלותנו לטובת צרכי ציבור, כמו למשל אם לטובת הקמת בית קברות או סלילת מסילות רכבת. במקרה כזה נהייה זכאים לפיצוי. אך כמו בכל בירוקרטיה שמכבדת את עצמה, גם כאן יש סעיפים קטנים שיכולים להשפיע על גובה הפיצוי. הועדה תשלח את ההערכה לפיצוי על סמך שומה שתערוך מטעמה, אך כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין פרטי שיבדוק אם גובה הפיצוי שמגיע לנו באמת מגיע לנו.
 

שירותי שמאות נוספים

שירותים נוספים, שניתן לקבל משמאי מקרקעין הם:

 הערכת שמאי לצורך בוררויות –במקרים של קבלת ירושה / עיזבונות או פירוק שיתוף במקרקעין, נוכל לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את הנכסים לצורך חלוקה שווה בין הצדדים.

ליווי פרויקטים – לפני פרויקטים כמו תמ"א 38 או פינוי ובינוי, יוכל שמאי המקרקעין להעריך את הצעת היזם ולבדוק האם משתלם לנו כדיירים לבצע את העסקה, מהו המיסוי הצפוי ועוד.
 

כחלק מהערכת שווי דירה, שמאי מקרקעין יכול לבצע גם בדיקה פיזית של הבית, במטרה לגלות ליקויים ובעיות שעלולים להשפיע על ערך הנכס ומצריכים טיפול מיידי. בדיקה זו היא רק חלק ממכלול בדיקות שמבצע שמאי המקרקעין כדי להעריך את שווי הדירה.

לעומת זאת, חברת בדק בית מתמחית אך ורק בתחום הזה. לכן, אם רוצים לדעת מה טיב הבנייה ורוצים לבדוק רק את הליקויים בבית מבחינת בעיות רטיבות, סדקים, איטום וכדומה, עדיף לפנות לחברת בדק בית. במידה ונרצה לקבל חוות דעת של מומחה שיעריך באופן כולל את הנכס עם התמקדות על שוויו הכלכלי, שמאי מקרקעין הוא הכתובת.
 

גם לשמאי הנדל"ן וגם לעורך דין הנדל"ן יש רקע בעולם החוק והמיסוי, שיאפשר להם להעריך את הנכס מבחינה משפטית: הנכס בנוי על פי היתר, חריגות בניה, בעיות בעלות, בדיקת הזכויות על הנכס ועוד. השניים יכולים גם להעריך עבורנו את המיסוי הצפוי ולהציע לנו אפשרויות להפחתת מס.

ההבדל ביניהם נעוץ במטרה: לשמאי מקרקעין נפנה בשלב ההתעניינות בנכס, על מנת לקבל חוות דעת מקצועית והערכת שווי, ולעורך דין מקרקעין נפנה לפני חתימה על חוזה. עורך הדין יבדוק עבורנו את הסכם המכר, ישנה במידת הצורך, יתאים את החוזה לצרכים ולאינטרסים שלנו, ידאג שיהיו בטוחות במקרה של פשיטת רגל של הקבלן וגם ידאג שנקבל את הדירה בזמן המוגדר. הוא גם יעזור לנו להעביר את הבעלות על הנכס, יכין לנו את כל הניירת לרשות המיסים ולרשות המקומית לטובת הרישום של הנכס בלשכת המקרקעין, ולמעשה יעשה הכול כדי שכל התהליך יעבור בלי בעיות משפטיות.
 

לא כל אחד יכול להיות שמאי מקרקעין, זה מקצוע שדורש המון ידע והבנה במגוון תחומים: כלכלה, הנדסה, יסודות הבניה, חקיקה, דיני מיסים ומקרקעין ועוד. שמאי מקרקעין חייב להיות בעל תואר ראשון, לעבור 3 שנים מפרכות של לימודי שמאות מקרקעין, עוד 1-2 שנים של התמחות (סטאז') ובסוף עליו לעבור מבחני הסמכה מטעם מועצת שמאי המקרקעין של לשכת המשפטים, כדי לקבל את הרישיון הנכסף שיאשר לו לעסוק בשמאות מקרקעין.

לכן, כשבאים לבחור שמאי מקרקעין, הדבר ראשון שצריך לבדוק זה האם השמאי מוסמך ובעל רישיון. באתר של מועצת שמאי המקרקעין תמצאו את רשימת שמאי המקרקעין שמוסמכים לעסוק במקצוע.

רישיון שמאי מקרקעין לא באמת יעזור לדעת האם שמאי המקרקעין באמת אמין ומקצועי, האם הוא מעודכן בעולם המשתנה של הנדל"ן והמיסוי, או האם הוא חי עדיין בתקופה שבה העריכו את הנדל"ן בלירות. ולכן, כשבאים לבחור שמאי מקרקעין, חשוב לראות המלצות שיעזרו להעריך את הניסיון הקודם והמקצועיות שלו. כאן תוכלו למצוא רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים.