שמאי מקרקעין




למה צריך שמאי מקרקעין? כולם מדברים על מחירי הדירות אבל זאת לא הבעיה היחידה שנתקל בה בעת קניית דירה. מיסים, בעיות בעלות או ליקויים בדירה יכולים לייקר את מחיר הדירה ואף לגרום לביטול העסקה. שמאי מקרקעין, יוכל להתריע מפני בעיות עתידיות ולתת הערכה אמיתית של שווי דירה לפני רכישה וכך לחסוך לנו לא מעט כסף וגם כמה עוגמות נפש. בטיפ זה נסביר מה בדיוק עושה שמאי מקרקעין, מתי כדאי לפנות אליו וגם איך לבחור שמאי מקרקעין מומלץ


מה זה שמאי מקרקעין?

לפני שנענה על השאלה מה זה שמאי מקרקעין נתחיל עם דוגמא קטנה מהשטח.

בתל אביב עמדה למכירה דירה בעלות 3,000,000 שקלים. הסיבה למחיר לפי הבעלים, גודל הדירה שעומד על כ – 100 מ"ר. הדירה כצפוי משכה אליה מתעניינים רבים, שהיו מוכנים לשלם את הסכום הגבוה עבור השטח. אחד המתעניינים החליט להזמין שמאי מקרקעין, ולמרבה הפלא מה התברר? שטח הדירה באמת 100 מ"ר אולם 15 מ"ר נבנו בצורה לא חוקית.

כלומר שווי הדירה האמיתי צריך להיות מחושב על פי 85 מ"ר, שזה 450,000 שקלים פחות מהסכום שביקש המוכר. בנוסף, לו הייתה נערכת בדיקה של מפקח מטעם עיריית תל אביב, היה נדרש קונה הדירה לפרק את השטח הבלתי חוקי, שזה עוד כמה אלפי שקלים.

המקרה הזה מדגים עד כמה קניית דירה יכולה להיות הרבה יותר מורכבת ממה שנראה לעין. דירה שנראית מושכת ונוצצת מבחוץ יכולה להתגלות כדירה בעייתית שיש עליה שעבוד או דירה שהערך האמיתי שלה כלל לא שווה את מה שדורש הבעלים.

איך נוכל לדעת מה המצב ושווי הדירה האמיתיים? כאן מגיע לעזרה שמאי המקרקעין. שמאי מקרקעין הוא סוג של גשש בלש, שחוקר את מה שקורה מתחת לפני השטח, במטרה לתת הערכה על מצב הנכס ושווי הנכס.

לאחר ששמאי המקרקעין לומד את הנכס מכל צדדיו והיבטיו, הוא מפיק דו"ח שמפרט את כל העובדות הנתונים, הניתוחים והממצאים שהסיק. דו"ח זה מתוקף סמכותו של שמאי המקרקעין הוא בעל אופי משפטי, לכן נוכל להשתמש בו בהמשך כאמצעי למשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים. נוכל להשתמש בו גם כדי לבדוק כדאיות כלכלית או בתור חוות דעת מקצועית לפני שנבצע את הרכישה.

בדיקת שמאי מקרקעין

למה צריך שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין להערכת שווי נכס

אז הבנו מקודם שהתפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכת שווי לדירה או נכס. מתי זה טוב? מומלץ לבצע הערכת שווי לדירה לא רק עבור השכרת או רכישת דירה, אלא גם עבור מכירת דירה. על מנת לדעת מצד אחד שאנו לא מבקשים מעט מדי ומצד שני, שאנו לא מבקשים מחיר מופקע, שיגרום לכך שהנכס יעמוד למכירה על המדף זמן רב מדי וירתיע קונים פוטנציאליים. הערכת שווי הנכס, תעזור לנו גם כשנהייה מעוניינים להשקיע בנכס מסוים ונרצה לדעת כמה נרוויח עליו בעתיד.

איך מעריכים שווי נכס? יש כמה שיטות אבל השיטה הנפוצה ביותר היא פשוט להשוות את הנכס המדובר ביחס לעסקאות קודמות שבוצעו או נכסים דומים בסביבת הנכס או סביבה דומה אחרת.

מלבד הערכת העלות הכלכלית של הנכס, השמאי בודק את הנכס מעוד כמה זוויות חשובות:

בדיקת סביבת הנכס – הבדיקה אולי לא תגיד לנו מי יהיו השכנים החדשים שלנו אבל  היא תוכל להכין אותנו לגבי התשתיות הקיימות וגם להגיד לנו מה מתוכנן בהמשך. למשל אם קנינו דירה שמשקיפה לים, נרצה לדעת שלא מתכננים לבנות מולנו את גורד השחקים הגבוה בעולם, שיסתיר לנו את הנוף ששילמנו עליו כל כך הרבה.

בדיקה משפטית – השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס? האם אין שעבוד של  הנכס? איך רשומה הדירה במנהל המקרקעין? האם ישנו תקנון לבניין המשותף ובו קבועים כללים מסוימים לגבי הרכוש המשותף? ועוד ועוד שאלות כאלו שיבטיחו שלא נגלה פתאום, שהדירה שקנינו למעשה שייכת למישהו אחר.

בדיקת היתר בנייה – השמאי בודק גם האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב  הנתון בשטח והאם אין חריגות בנייה.

בדיקה תכנונית – בדיקה זו שואלת מה מותר ומה אסור לבנות בנכס? למשל, יהיה  משמח לדעת שהתכנון של הדירה מאפשר לנו להוסיף מרפסת ושהשטח הקיים מאפשר לנו להגדיל את דירת שני החדרים שקנינו בתור זוג צעיר לדירת שלושה חדרים, שתתאים גם לילד שבדרך smile.

בדיקת היטלים ומיסים על הנכס – בכל עסקת נדל"ן קיימים כמובן מיסים נלווים,  השמאי יוכל לתת הערכה לכמה נשלם עבור מס שבח / מס רכישה או תשלומים אחרים עבור מנהל המקרקעין והוא גם יבדוק עבורנו האם צפוי היטל השבחה על הדירה? כך נוכל לדעת את ההוצאות הצפויות בעת רכישת / מכירת הנכס ולא נופתע בהמשך.

בדיקה הנדסית – השמאי בודק מתי נבנה הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי? כאן  נעזר השמאי גם במהנדס מקצועי, שמגיע לבדוק את מבנה הדירה ולראות שאין ליקויים כמו סדקים או רטיבות, שעלולים לגרום לבעיות בהמשך.

רוצים בכלל לקנות דירה? שמאי מקרקעין מסביר מה צריך לבדוק

 

שמאי מקרקעין לבדיקת מיסוי מקרקעין

לא מספיק שמחירי הדירות גבוהים גם מצפים מאיתנו לשלם מיסים שונים ומשונים על כל שינוי של הנכס וכל עסקת נדל"ן שאנו עושים.

כל רוכש דירה למשל צריך לשלם מס רכישה, שנקבע לפי מדרגות מס שמציבה המדינה. ניתן לחשב את ערך המס במחשבון מס הרכישה של רשות המיסים. ערך המס  משתנה לפי פרמטרים שונים כגון: האם זו דירה ראשונה או דירה נוספת? מה סכום הדירה ועוד.

מס יחול גם על מוכר דירה. מס זה שנקרא מס שבח, מחושב על סמך ההפרש בין המחיר ששילמנו בזמנו על הדירה למחיר שנמכור את הדירה, בתנאי כמובן שערך הדירה עלה לאורך הזמן.

במידה ונרצה להשביח את הנכס ולבקש חריגת בניה או במקרה בו יעוד הנכס משתנה, למשל מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, נצטרך לשלם גם היטל השבחה. היטל זה יחול גם במידה והועדה המקומית באזור שבו הנכס נמצא תחליט לפתע לשנות את פני סביבת הנכס או שהיא תעניק הקלה שמתירה תוספת בניה בקרקע מעבר לנקבע מראש. במילים אחרות, מבקשים מאיתנו לשלם היטל זה כי טוענים שהערך של המקרקעין הקיים יעלה בהתאם לשינוי המתוכנן. את עליית הערך תקבע הועדה המקומית על ידי שמאי שיישלח מטעמה וסכום ההיטל שנאלץ לשלם בתור החוכרים או בעלי המקרקעין, יהיה ברוב המקרים כמחצית משווי הערך שיקבע השמאי.

מה זה היטל השבחה? שמאי מקרקעין מסביר

רגע, יש עוד sadSmiley. במקרים בהם הקרקע הינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) לעיתים נדרש גם להעביר תשלומים למנהל המקרקעין  כגון: דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה והרשימה עוד ארוכה.

איך זה קשור לשמאי מקרקעין? ישנן דרכים להפחית את מיסים אלה ואף לבטלם, רק שרובנו לא ממש בקיאים בכל הסעיפים הקטנים. לשמאי מקרקעין יש את הידע שיעזור לו להעריך האם אנו זכאים להפחתת מס וכמה מס נשלם עכשיו ובעתיד.

נוכל לבקש משמאי המקרקעין להעריך באופן כללי את מיסוי המקרקעין בעסקת הנדל"ן שאנו מתכננים לעשות, כדי לדעת אם בכלל שווה להיכנס אליה או שנוכל לבקש ממנו לבדוק מקרה באופן ספציפי, למשל שיבדוק עבורנו האם אנו זכאים להפחתת היטל השבחה וכדומה.

שמאות למשכנתא

שמאי מקרקעין יוכל לעזור לנו גם בשלב לקיחת המשכנתא. ההסבר מיד.

גייסנו לאחר מאמץ רב 400,000 שקלים הון עצמי לרכישת הדירה ועכשיו הגיע הזמן להתמודד עם הדבר המפחיד הזה שנקרא משכנתא. כשמגיעים לבנק לקחת משכנתא, הבנק מציג לנו רשימת שמאים מטעמו, שמתוכם ניתן לבחור שמאי שיגיע לבדוק את שווי הדירה. על סמך הערכת השמאי, הבנק יחליט בסוף כמה הלוואה להעניק לנו במסגרת המשכנתא.

גם אתם הבחנתם במשהו בעייתי? השמאי מגיע מטעם הבנק, מה שאומר שהוא תמיד יעדיף את טובת הבנק על פני טובתנו. כתוצאה, פעמים רבות שמאי הבנק יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך יותר מהמחיר המוצע בשוק, זאת במטרה למנוע מהבנק לקחת סיכון מיותר בכך שיעניק לנו הלוואה גדולה מדי.

מה זה אומר לגבינו, אם שמאי הבנק העריך לדוגמא את הדירה ב – 1,100,000 שקלים במקום 1,200,000 שקלים הבנק לא יסכים להעניק לנו משכנתא על סך 800,000, כמו שציפינו ויעניק לנו משכנתא רק על סך 700,000. תחנונים לא ממש יעזרו כאן ונצטרך עכשיו לחשוב על דרכים יצירתיות לגייס עוד 100,000 שקלים כדי לרכוש הדירה המיוחלת.

אז מה עושים? אפשר להזמין יחד עם שמאי הבנק, שמאי פרטי מטעמנו, שיוכל להעריך גם הוא את ערך הדירה. מכיוון שהשמאי הפרטי לא מחויב לבנק או לגורם כלשהו הוא יוכל לתת ההערכה מדויקת יותר ולא הערכת ביטחון. בהמשך הוא יוכל לשאת ולתת מול שמאי הבנק ולכוונו לערך הריאלי, רגע לפני שהוא מפיק את הדו"ח הסופי שיכריע מה יהיה גובה המשכנתא שנקבל.

שמאות לצורך פיצויים

נוכל לפנות לשמאי מקרקעין גם על מנת שיחשב עבורנו פיצויים שמגיעים לנו במקרה למשל של ירידת ערך דירה בעקבות תוכנית, שאושרה בסביבתנו או למשל במקרה של הפקעת מקרקעין.

למה הכוונה, הפקעת מקרקעין? לפי החוקים במדינתנו, ועדה מקומית יכולה לדרוש  את הקרקע שבבעלותנו לטובת צרכי ציבור. למשל אם רוצים להקים בית קברות או לסלול מסילת רכבת. במקרה הזה נהייה זכאים לפיצוי. אך כמו בכל בירוקרטיה גם כאן יש סעיפים קטנים שיכולים להשפיע על גובה הפיצוי. הועדה תשלח את ההערכה לפיצוי על סמך שומה שתערוך מטעמה, אך בכל זאת כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין פרטי שיבדוק האם גובה הפיצוי שמגיע לנו הוא בהתאם או נמוך מדי.

שירותי שמאות נוספים

שירותים נוספים, שניתן לקבל משמאי מקרקעין:

הערכת שמאי לצורך בוררויות –במקרים למשל של קבלת ירושה / עיזבונות או  במקרים של פירוק שיתוף במקרקעין, נוכל לפנות לשמאי מקרקעין, שיעריך את הנכסים לצורך חלוקה שווה בין הצדדים.

ליווי פרויקטים – לפני פרויקטים כמו תמ"א 38 או פינוי ובינוי, יוכל שמאי המקרקעין  להעריך את הצעתו של היזם ולבדוק האם משתלם לנו כדיירים לבצע את העסקה, מהו המיסוי הצפוי ועוד.

 

מה זה תמ"א 38?

 


חברת בדק בית או שמאי מקרקעין?

כחלק מהערכת שווי דירה, שמאי מקרקעין יכול לבצע גם בדיקה פיזית של הבית, במטרה לגלות ליקויים ובעיות שעלולים להשפיע על ערך הנכס ומצריכים טיפול מיידי. בדיקה זו היא רק חלק ממכלול בדיקות שמבצע שמאי המקרקעין כדי להעריך את שווי הדירה.

לעומת זאת, חברת בדק בית מתמחית אך ורק בתחום הזה. לכן, אם רוצים לדעת מה טיב הבנייה ורוצים לבדוק רק את הליקויים בבית מבחינת בעיות רטיבות, סדקים, איטום וכדומה, עדיף לפנות לחברת בדק בית. במידה ונרצה לקבל חוות דעת של מומחה שיעריך באופן כולל את הנכס עם התמקדות על שוויו הכלכלי, שמאי מקרקעין הוא הכתובת.


מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לשמאי מקרקעין?

גם לשמאי הנדל"ן וגם לעורך דין הנדל"ן יש רקע בעולם החוק והמיסוי, שיאפשר להם להעריך את הנכס מבחינה משפטית. שזה אומר, לבדוק שהנכס בנוי על פי היתר, שאין חריגות בניה, שאין בעיות בעלות, לבדוק את הזכויות על הנכס ועוד. השניים יכולים גם להעריך עבורנו את המיסוי הצפוי ולהציע לנו אפשרויות להפחתת מס. עד כאן הדמיון.

ההבדל ביניהם נעוץ במטרה. בעוד שלשמאי מקרקעין נפנה בעיקר בשלב ההתעניינות בנכס על מנת לקבל חוות דעת מקצועית והערכת שווי, לעורך דין מקרקעין נפנה רגע לפני שאנו חותמים על החוזה. עורך הדין יבדוק עבורנו את הסכם המכר, ישנה במידת הצורך, יתאים את החוזה לצרכים ולאינטרסים שלנו, ידאג שיהיו בטוחות במקרה של פשיטת רגל של הקבלן וגם ידאג שנקבל את הדירה בזמן המוגדר. הוא גם יעזור לנו להעביר את הבעלות על הנכס, יכין לנו את כל הניירת לרשות המיסים ולרשות המקומית לטובת הרישום של הנכס בלשכת המקרקעין ולמעשה יעשה הכול כדי שכל התהליך יעבור חלק, בלי בעיות משפטיות.


איך לבחור שמאי מקרקעין?

לא כל אחד יכול להיות שמאי מקרקעין. זה מקצוע שדורש המון ידע והבנה במגוון תחומים כגון: כלכלה, הנדסה, יסודות הבניה, חקיקה, דיני מיסים ומקרקעין ועוד. כל אחד שרוצה להיות שמאי מקרקעין חייב להיות בעל תואר ראשון, לעבור שלוש שנים מפרכות של לימודי שמאות מקרקעין, עוד שנה עד שנתיים של התמחות (סטאז') ובסוף עליו לעבור מבחני הסמכה מטעם מועצת שמאי המקרקעין של לשכת המשפטים, כדי לקבל את הרישיון הנכסף שמאשר לו לעסוק בשמאות מקרקעין.

לכן, כשבאים לבחור שמאי מקרקעין דבר ראשון שצריך לבדוק זה האם השמאי מוסמך והוא בעל רישיון. באתר של מועצת שמאי המקרקעין תמצאו את רשימת שמאי המקרקעין, שמוסמכים לעסוק במקצוע.


המלצות על שמאי מקרקעין

רישיון שמאי מקרקעין לא באמת יעזור לנו לדעת האם שמאי המקרקעין באמת אמין ומקצועי? האם הוא באמת מעודכן בעולם המשתנה של הנדל"ן והמיסוי או האם הוא חי עדיין בתקופה שבה העריכו את הנדל"ן בלירות? לכן, כשבאים לבחור שמאי מקרקעין חשוב גם לראות המלצות, שיעזרו לנו להעריך את הניסיון הקודם והמקצועיות שלו. כאן תוכלו למצוא רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים. כל  חוות הדעת וההמלצות באתר, מתקבלות טלפונית מלקוחות אמיתיים, לאחר שקיבלו שירות מהשמאי.


שאלות נפוצות לדף זה

מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לשמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין עוסק בהערכת שווי הבית כפי שהוא, חברת בדק בית לעומת זאת המעסיקה עו"ד מקרקעין, אחראית על בדיקת הליקויים בבית מבחינת בעיות רטיבות, סדקים, איטום וכדומה.

איפה אפשר למצוא שמאי מקרקעין באזור שלי?

באתר מידרג ריכזנו רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים, שקיבלו את חוות הדעת והציונים הטובים ביותר מלקוחות קודמים. לאחר כל שירות מהשמאי, צוות האתר, מתקשר ללקוח ומקבל ממנו דירוג אודותיו, כך שהציון שלו כל הזמן מתעדכן באתר. לחצו כאן, על מנת לעבור לרשימת שמאי המקרקעין המומלצים באזורכם!

מה זה שמאי מקרקעין?

תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לתת הערכה על מצב הנכס ושווי הנכס. 

אחרי ששמאי המקרקעין לומד את הנכס מכל צדדיו והיבטיו, הוא מפיק דו"ח שמפרט את כל העובדות והממצאים שהסיק. דו"ח זה מתוקף סמכותו של שמאי המקרקעין הוא בעל אופי משפטי, לכן תוכלו להשתמש בו בהמשך כאמצעי למשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים. תוכלו גם להשתמש בו כדי לבדוק כדאיות כלכלית או כחוות דעת מקצועית לפני שתבצעו את הרכישה.

למה צריך שמאי מקרקעין?

התפקיד העיקרי של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכה של שווי הנכס שאתם רוצים לקנות או למכור. מומלץ לבצע הערכת שווי לדירה לא רק עבור השכרת או רכישת דירה, אלא גם עבור מכירת דירה, כדי לוודא מצד אחד שאתם לא מבקשים מעט מדי ומצד שני, שאתם לא מבקשים מחיר מופקע שירתיע קונים אחרים. 

מלבד הערכת העלות הכלכלית של הנכס, השמאי בודק את הנכס מעוד כמה זוויות חשובות, כמו למשל, בדיקה משפטית, בדיקת היתר בנייה ועוד.

מה זה היתר בנייה? צירפנו תשובה בוידאו!

 

מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה? שמאי מקרקעין מסביר

 

מה זה היטל השבחה? צירפנו תשובה של שמאי מקרקעין בוידאו!

 

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שצריך לשלם כל רוכש דירה. המס נקבע לפי מדרגות מס שמציבה המדינה. ערך המס משתנה לפי פרמטרים שונים כגון: האם זו דירה ראשונה או דירה נוספת? מה סכום הדירה? ועוד.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס שצריך לשלם מי שמוכר את הדירה שלו. מס זה מחושב על סמך ההפרש בין המחיר שהמוכר שילם בזמנו על הדירה למחיר שבו הוא מוכר את הדירה, בתנאי כמובן שערך הדירה עלה לאורך הזמן.

מה זה הפקעת מקרקעין?

על פי החוק, ועדה מקומית יכולה לדרוש את הקרקע שבבעלותכם לטובת צרכי ציבור, כמו למשל בית קברות, או מסלול לרכבת. במקרה הזה תהיו זכאים לפיצוי. כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין פרטי שיבדוק האם גובה הפיצוי שמגיע לנו הוא בהתאם או נמוך מדי.

מה זה תמ"א 38? צירפנו תשובה בוידאו!

 

איך לבחור שמאי מקרקעין?

לא כל אחד יכול להיות שמאי מקרקעין. זה מקצוע שדורש המון ידע והבנה במגוון תחומים ורישיון שמאשר לו לעבוד כשמאי מקרקעין. לכן, כשבאים לבחור שמאי מקרקעין דבר ראשון שצריך לבדוק זה האם השמאי מוסמך ובעל רישיון. באתר של מועצת שמאי המקרקעין תמצאו את רשימת שמאי המקרקעין שמוסמכים לעסוק במקצוע. 

כאן במידרג, הכנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים, שדורגו על ידי לקוחות אמיתיים כמוכם.





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק