לפני שנדבר על שתי הדרכים להפחתת היטל ההשבחה, נסביר רגע מה זה הדבר הזה שבגללו צריך לשלם לרשות המקומית סכום לא מבוטל. אם אתם יודעים כבר מה זה היטל השבחה ורוצים להגיע לתכלס ולאיך מפחיתים אותו, גללו לסעיף הבא, שם נסביר על תהליך הפחתת היטל ההשבחה מא' ועד ת'.
 

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בעקבות מתן אישור לזכויות בנייה על נכס מסוים שגרם לעליית השווי שלו. יש 3 תוכניות עיקריות של רשות מקומית שמקנות זכויות בנייה וגוררות היטל השבחה: תב"ע (תוכנית בניין עיר), אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

אם אחת מהתוכניות הללו חלה על הנכס שלכם, תחויבו בהיטל השבחה. לפעמים התוכניות יחולו על הנכס שלכם מבלי שביקשתם או רציתם, אלא יום אחד פשוט תקבלו את החדשות הטובות שקיבלתם זכויות בנייה, או את החדשות הפחות טובות שבגללן אתם מחויבים לשלם היטל השבחה.
 

מי משלם את היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה מוטל על מי שהיה בעל הנכס ביום שבו התוכנית אושרה בעירייה. כן, אנחנו יודעים שזה מפתיע ומבאס, אבל גם אם לא השתמשתם בהיתר שתוכנית הבנייה הקנתה לכם, תחויבו בהיטל השבחה. למשל, אם קיבלתם היתר לבנות קומה נוספת מהעירייה אבל לא בניתם אותה מעולם, אתם עדיין מחויבים לשלם את ההיטל כי הייתם בעלי הדירה ביום שבו אושר בעירייה.
 

מתי משלמים על היטל ההשבחה?

על היטל ההשבחה משלמים ביום מימוש זכויות הבנייה. למה אומרים "יום מימוש זכויות הבנייה"? כי היום הזה הוא בעצם שם-קוד לשני מצבים בהם ניתן "לממש את זכויות הבנייה שלכם":

 הוצאתם אל הפועל את זכויות הבנייה בנכס - למשל, בניתם את הקומה הנוספת שאושר לכם לבנות.

 העברתם את זכויות הבנייה למישהו אחר - כלומר מכרתם את הדירה, גם ללא מימוש זכויות הבנייה בפועל. במצב זה מימשתם את זכויות הבנייה בכך שנהניתם מהתוספת שזכויות הבנייה הביאו למחיר הנכס שלכם.

את היטל ההשבחה משלמים רק על אחד מהמצבים, המוקדם מביניהם.
 

איך נקבע סכום היטל ההשבחה?

שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מסך שווי עליית הערך של הנכס. הוא נקבע לפי ערך הדירה ביום בו התוכנית אושרה ברשות המקומית ומוצמד למדד למחיר הצרכן או למדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם. למשל, אם הותר לכם לסגור את המרפסת ולהפוך אותה לחדר, וזה מעלה את ערך הדירה בעוד 100,000 ₪, שיעור היטל ההשבחה יהיה 50,000 ₪ בצמוד לאחד המדדים.
 

אפשר להגיש ערעור על כל היטל השבחה תוך 45 יום מהיום שבו הודיעו לכם על שיעור היטל ההשבחה. בהקשר זה חשוב להגיד, אחרי שערערתם על גובה ההיטל, יכול להיות שהמכריעים בעניין (בהמשך המאמר נספר לכם מי הם) יגיעו למסקנה שהוא צריך להיות גבוה מהסכום המקורי - זאת אומרת שיש סיכון מסוים. גובה היטל ההשבחה עלול להתייקר כי דנים בו מחדש, וזה יקרה דווקא בגלל שערערתם! בקיצור - לפני שמגישים ערעור צריך לוודא שאכן שווה להגיש אותו.

הרבה דברים יכולים להוות עילה להפחתת היטל השבחה: רוב הטענות הן על כך שוועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית שקבעה את גובה ההיטל לא לקחה בחשבון נתונים שעשויים להעיד שהיטל ההשבחה אמור להיות נמוך יותר. ריכזנו לכם 3 דוגמאות למצבים בהם אפשר להגיש ערעור על היטל השבחה:

הערכת יתר של שווי הנכס - אם ועדת התכנון והבנייה העריכה שמתן זכות לבניית קומה נוספת בגודל 40 מ"ר בבית שלכם מעלה את ערכו בעוד מיליון ₪, היא תגבה מכם היטל השבחה בסך 500,000 ₪ בצמוד למדד (50% משווי עליית הערך, זוכרים?). לאחר שפניתם לשמאי, הוא גילה שנכסים עם נתונים זהים נמכרו במחיר נמוך בהרבה לעומת שווי הנכס שהוועדה נתנה לכם, ולכן הוספת הקומה בגודל הזה שווה פחות ממיליון, וכך גם היטל ההשבחה אמור להיות נמוך יותר.

הערכת יתר של שווי זכות הבנייה - נניח שניתן לנכס שלכם היטל השבחה עבור הקלה בבנייה. אם אותה הקלה בדיוק ניתנה לנכס עם נתונים זהים לנכס שלכם וגררה היטל נמוך ממה שניתן לכם - השמאי ידרוש להשוות את היטל ההשבחה שניתן לכם להיטלים שניתנו בעבר לנכסים זהים לשלכם עבור אותן זכויות בנייה.

מתן זכויות בנייה שלא ניתן לנצל בהווה - נניח שקיבלתם זכויות בנייה שאפשר להוציא לפועל רק בעוד 6 שנים מסיבות כאלה ואחרות, אבל אתם רוצים למכור את הנכס עכשיו. השמאי יוכל לטעון שהיטל ההשבחה עבור אותן זכויות צריך להיות מופחת בגלל שאי אפשר לנצל אותן בשנים הקרובות.
 

יש עוד דוגמאות רבות של סיבות להפחתת ההיטל, היריעה הווירטואלית קצרה מלהכיל. 

בדיקת הסיבות האפשריות להפחתת היטל השבחה יכולה להיעשות רק על ידי שמאי מקרקעין מיומן, ולכן מומלץ כבר בשלב בדיקת כדאיות הערעור על היטל ההשבחה להיעזר בשמאי. שמאי מקרקעין טוב יבדוק את כל הנתונים לגבי ההיטל שקיבלתם וידע להגיד האם יש סיכוי לקבל הפחתה, או שבמקרה שלכם ההיטל דווקא הוגן ואפילו נמוך, ולכן לא כדאי לפתוח את תיבת פאנדורה.

יש שני הליכים שבאמצעותם אפשר להגיש בקשה להפחתה של היטל השבחה: 

 מינוי שמאי מכריע - הדרך הנפוצה ביותר להפחתת היטל השבחה היא פנייה למועצת שמאי מקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. כאשר בדיקת שמאי העלתה שההיטל גבוה מדי כיוון שלא התחשבו בנתונים מסוימים, נבחר בדרך זאת, כלומר זאת הדרך שתנקטו כאשר אין ערעור על עצם היטל ההשבחה שניתן אלא רק על גובהו.

הגשת ערעור לוועדת ערר - הגשה של הפחתת היטל השבחה דרך ועדת ערר נעשית רק במקרה שמערערים על האם בכלל צריך לשלם אותו. למשל, אם מגיע לכם פטור וחויבתם למרות זאת בהיטל - פנו לוועדת ערר ולא לשמאי מכריע. בעצם, הפנייה לוועדת ערר היא כאשר הערעור הוא משפטי כנגד עצם הצעדים של הרשות המקומית ולא על גובה החיוב. אם בעניין שלכם יש גם ערעור על עצם החיוב וגם ערעור על גובה החיוב, מגישים פנייה לוועדת ערר שיכולה לדון בשני הדברים במקביל.

 פנייה לא נכונה בדרך עלולה לגזול זמן ולמנוע מכם את האפשרות לערער. למשל, אם תפנו על עצם החיוב לשמאי מכריע, הוא עשוי לדחות את בקשתכם ולומר שזה לא מעניינו, ועד שתספיקו לפנות לוועדת ערר עלולים כבר לעבור 45 הימים בהם מותר לערער.
  

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין במקצועו שמכריע בסוגיות שונות בתחום המקרקעין ויכריע גם בסוגיית הפחתת היטל ההשבחה שלכם. השמאי המכריע ממונה על ידי שר המשפטים ואמור להיות צד ניטרלי להליך, לכן הוא לא עוסק בשום דבר מלבד תפקיד זה.

לפני שנתאר את השלבים בבקשת הפחתת היטל ההשבחה באמצעות שמאי מכריע, נספר שבהליך זה חייבים לקחת שירותי שמאי מקרקעין. למה? בשלבי ההגשה שבהמשך חייבים להגיש לשמאי המכריע חוות דעת שמאית, כלומר חוות דעת של שמאי מטעמכם. הנה השלבים בבקשת ההפחתה דרך שמאי מכריע:

 הגשת בקשה להפחתת היטל השבחה - בשלב הראשוני פונים למועצת שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים ומבקשים למנות בעניין הפחתת היטל ההשבחה שלכם שמאי מכריע. 

 הגשת חוות דעת שמאית - אחרי שקיבלתם הודעה שמונה שמאי מכריע, שמאי המקרקעין ששכרתם מגיש לשמאי המכריע חוות דעת שמאית ובה פירוט הנימוקים להפחתת היטל ההשבחה.

 תגובת ועדת התכנון - בשלב זה ועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית דנה בהשגות שלכם ושולחת בעצמה תגובה לשמאי המכריע, בתקווה שהטענות שלהם חלשות יותר לעומת טענות השמאי שלכם.

 הדיון על גובה ההיטל - זה השלב הדרמטי ביותר. השמאי המכריע מזמן את שני הצדדים, את השמאי שלכם (ואתם יכולים לבוא איתו) ואת השמאי של הרשות המקומית לדיון בנושא הפחתת היטל ההשבחה. מדובר בהליך שהוא מעין שיפוטי, ולכן אפשר גם להיעזר בשירותיו של עורך דין אבל בדרך כלל עדיף שלא, כי מדוברבנישה שהשמאים מתמחים בה.

 ההחלטה - השמאי המכריע מסכם את הדיון ומגיש לצדדים את החלטתו בה הוא מציין מה גובה היטל ההשבחה שנקבע, ומפרט למה.
 

כיוון שבהליך זה דנים בטענות משפטיות, חובה לשכור בנוסף על שירותי שמאי המקרקעין גם עורך דין מקרקעין, אלא אם אתם גרים בירושלים (משום מה רק בעיריית ירושלים לא מחייבים עורך דין מקרקעין לייצוג בוועדת ערר). ההליך מסורבל ומסובך בהרבה, וכך הוא עובד:

 פנייה לוועדת הערר - עורך דין המקרקעין שלכם פונה לוועדת הערר בטופס שבו מציגים את הנימוקים בגינם מגיעה לכם הפחתה בהיטל ההשבחה.

 דיון בטענות בוועדת הערר - הוועדה מזמינה את שמאי המקרקעין ואת עורך הדין מטעמכם לדון בטענות. בשלב זה הוועדה מחליטה אם למנות שמאי מייעץ (אגב, שמאי מייעץ הוא גם שמאי מכריע אך מעמדו אחר לעניין תהליך זה - הוא רק מייעץ ולא מכריע) ולהעביר את בקשתכם לשלב הבא, או שיידחו את בקשתכם כבר בשלב זה.

 הגשת חוות דעת שמאית לשמאי המייעץ - אם בקשתכם הועברה על ידי הוועדה, השמאי שלכם יגיש את חוות דעתו לשמאי המייעץ, והשמאי של העירייה או הרשות המקומית יגיש גם הוא את חוות דעתו.

 דיון על הפחתת היטל ההשבחה אצל השמאי המייעץ - השמאי המייעץ יזמן דיון בדומה להליך ההפחתה עם שמאי מכריע. בדיון שוב יועלו הטענות של שני הצדדים לגבי גובה היטל ההשבחה - טענות העירייה וטענותיכם, ובסופו השמאי המייעץ יסיק את מסקנותיו ויישלח אותן לוועדת הערר.

 החלטת ועדת הערר - המסקנות של השמאי המייעץ מגיעות לוועדת הערר שמחליטה האם לקבל את ההחלטה לגבי גובה היטל ההשבחה או לשנותה. שימו לב, בהרבה מקרים ועדת הערר מקבלת את חוות הדע של השמאי המייעץ ולא פוסקת שונה ממנו.
 

מחיר שירות הפחתת היטל השבחה בידי שמאי מקרקעין תלוי מאוד בגובה ההפחתה הצפוי. רוב שמאי המקרקעין מתמחרים את השירות לפי אחוזי ההפחתה: רובם גובים שכר בסיס, קצת כמו שכר טרחה של עורך דין, ועליו יוסיפו את אחוזי הצלחה. כך, במקרה שבו לא התבצעה הפחתה, הם יקבלו שכר טרחה בלבד.

כמה אחוזים לוקחים וכמה בסיס? קשה לומר. יש מקרים בהם ההפחתה הצפויה היא מיליונים, ויש מקרים שבהם ההפחתה היא עשרות אלפי שקלים - ככל שההפחתה גבוהה כך האחוזים יהיו נמוכים יותר.

עקרונית ניתן לומר שבדרך כלל, במקרים של הפחתה צפויה בסכום של עשרות ומאות אלפי שקלים, השמאי ייגבה בסיס של 4,000 עד 5,000 ₪ בממוצע לכל ההליך ההפחתה ועוד 15-20% משיעור ההפחתה שהשיג עבורכם. למשל, אם שמאי המקרקעין יצליח להפחית את היטל ההשבחה ב-100,000 ₪, הוא ייגבה מכם 5,000 ₪ שכר טרחה ועוד 15,000 ₪ שהם 15% מ-100,000. זה נשמע הרבה אבל אל תשכחו שבזכות העבודה של שמאי המקרקעין נחסך לכם 80,000 ₪.

נכון לזמן כתיבת המאמר, בתקנון האתיקה של שמאי המקרקעין כתוב שלשמאי מקרקעין אסור לגבות תשלום לפי תוצאות ההליך. ועדיין, בימים אלה מתנהל תהליך לשינוי הסעיף בתקנון והפיכת התשלום לחוקי.

טוב, זה די ברור שאין אפשר שלא לקחת שירותי שמאי מקרקעין להליך הפחתת היטל השבחה, אבל השאלה איזה שמאי מקרקעין כדאי? חשוב לדעת שתחום הפחתת היטל ההשבחה הוא נישה, תחום צדדי בשמאות מקרקעין, ולא כל שמאי המקרקעין מנוסים בתהליך. לכן כדאי לחפש שמאי מקרקעין שמתמחה בהליכי הפחתת היטל השבחה, שכבר התנסה בכמה הליכים כאלה.

בדיוק בשביל זה ריכזנו עבורכם רשימת שמאי מקרקעין מומלצים להפחתת היטל השבחה, ולכל שמאי יש חוות דעת מלקוחות קודמים כמוכם, שדירגו אותו בהתאם לאיכות השירות שנתן להם. בהצלחה!