פינוי בינוי
תוכנית פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית שמוציאה את כולם ברווח. אז למה בכל זאת היא נתקעת במשך שנים? מה אפשר לעשות במקרה של דייר סרבן ואיך תשמרו על הזכויות שלכם? פנו דרך למדריך השלם של פינוי בינוי.
פינוי בינוי
פרוייקטי פינוי בינוי החלו לצבור תאוצה משנת 1998, ומטרתם לפנות מבנים ישנים ולבנות חדשים במקומם, בנוסף ליצירת מבנים ציבוריים ותשתיות חדשות. הפרויקטים רחבים בהיקפם וחלים על רחובות ושכונות שלמות. הפרויקטים תורמים להתחדשות עירונית: הפיכת איזורים בעלי אוכלוסייה דלה ומחסור בתשתיות לאיזורים בעלי אוכלוסיה מוגדלת, שטחים פתוחים, מבנים ציבוריים ויצירת תשתיות חדשות.
במסגרת הפרוייקט, אזור מסוים בעיר, בדרך כלל כזה עם מבנים המכונים "בנייני רכבת" - מבנים עם מעט קומות הפרושים על שטח רחב - מוכרז כמיועד לפינוי בינוי. מהרגע שהוכרז ככזה, הוא מקבל תוקף חוקי ומכאן הקבלן יכול לקחת את המושכות ולהתחיל בעבודתו.
איך זה עובד? הקבלן הורס מספר מבנים ובונה חדשים במקומם, כשעל כל דירה ישנה הוא יכול לבנות 5-6 דירות חדשות, תלוי באזור. הדיירים שגרו במבנים הישנים מועברים למגורים בשכירות, כשכל ההוצאות ממומנות על ידי הקבלן, ולאחר מכן חוזרים לגור בבניין החדש שנבנה.
כך כולם יוצאים ברווח: הדיירים מקבלים דירה חדשה עם תוספות בנייה, שערכה גבוה בהרבה משל דירתם הישנה; הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות וזוכה לבנות בנייני מגורים חדשים מבלי לשלם על הקרקע; והעירייה מקבלת אזור חדש ומשופר, עם תשתיות, מבנים ציבוריים ותושבים נוספים.
מה מוביל לתקיעת פרוייקטים בפינוי בינוי?
אם הפרוייקט כולו עובד על win win, הביצוע אמור להיות פשוט לכאורה - אבל בחיים כמו בחיים, שום דבר לא עובד כמו שהוא צריך לעבוד. מרגע תכנון הפרוייקט ועד לביצועו בפועל יכולות לעבור שנים רבות, מסיבות שלא תמיד תלויות בקבלן:
ראשית, הקבלן נדרש להציג תוכנית בנייה מאושרת על ידי וועדת התכנון. מטרת הקבלן היא כמובן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט, ומטרת הוועדה היא שהקבלן יפתח את האזור כמה שיותר לציבור, כלומר שיבנה פארקים, חניות, מדרכות, ביובים ועוד.
בנוסף, מטרת הקבלן היא לבנות כמה שיותר דירות חדשות על כל דירה ישנה, וגם זה תלוי באישור הוועדה ומשתנה מעיר לעיר: ככל שהקרקע יותר יקרה כך היחס בין דירה ישנה לדירות חדשות ירד. כך למשל, בבאר שבע אפשר לבנות 7 דירות חדשות על כל אחת ישנה, וברמת השרון 3 דירות בלבד.
לא מעט פרוייקטים נתקעים בשלב התכנונים והאישורים, כשהיזם צריך להציג דו"ח כלכלי שמציג את עלות הפרוייקט ועלויות המבנים הציבוריים שהוא נדרש לבנות.
בעייתיות נוספת, שעליה נרחיב בהמשך, היא אי הסכמת הדיירים לפינוי.
מיסוי בפרוייקט פינוי בינוי
בפינוי בינוי הדיירים לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה. בנוסף, הם מקבלים זכויות בנייה על הקרקע ומממשים אותן, ולכן חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. עם זאת, היות ותשלום המסים הגבוה מהווה מכשול בפרויקטים הללו, נקבע כי בפינוי בינוי יינתנו הטבות ופטורים ממסים אלו, ובכל מקרה לא יצטרכו הדיירים לשלם אותן - כל העלויות יחולו על היזם.
מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
רבים נוטים להתבלבל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי, בגלל ששני הפרויקטים דומים באופן הביצוע שלהם: בשני המקרים מתבצעת הריסה של מבנה מגורים ובניית מבנה חדש במקומו, כשהנושא בעלויות הוא הקבלן. אך בעוד בתמ"א 38/2 מתבצע על מבנה אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי מתבצע על אזורים נרחבים – רחובות ואף שכונות שלמות.
המטרה בפינוי בינוי היא לשנות את תדמית פני העיר, כמו למשל הפיכת "בנייני הרכבת" למבני מגורים גבוהים, ובכך לאפשר יותר שטחים ירוקים וגידול אוכלוסייה. מטרת תמ"א 38/2 היא מיגון מפני רעידות אדמה – מבנים שהוחלט כי גם שיפוץ וחיזוק לא ימנעו את קריסתם בזמן רעידת אדמה מפונים ונבנים מחדש בתקנים מחמירים.
הסכמת הדיירים לפינוי בינוי
לדיירים יש רווח גדול בפרויקט פינוי בינוי: הם זוכים לקבל דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הישנה, במהלך הבנייה הקבלן משלם את שכר הדירה והארנונה במקומם, יחד עם כל התשלומים האחרים לאורך הפרוייקט – החל מעורכי הדין, דרך המסים ועד ההובלות בין הדירות.
חשוב לציין שעל מנת לצאת לדרך עם הפרוייקט, נדרש אישור של 2/3 מהדיירים. אך גם ברוב של 2/3, כל עוד יש דיירים המסרבים להתפנות, הפרוייקט יתקע וייתכן שהיזם בעצמו לא ירצה להתחיל. כמעט בכל פרוייקט פינוי בינוי תמצאו דיירים סרבנים, והתנגדותם מובילה לביטול הפרוייקט או לדחייתו. חשוב לציין שסירוב של אדם מוגדר רק אחרי ש-2/3 מהדיירים האחרים מסכימים. הסירוב נובע מכמה סיבות:
קושי של אנשים מבוגרים עם מעברי דירה מרובים או שינויים בכלל.
אנשים בעלי מוגבלויות החוששים שהדירה החדשה לא תותאם לצרכיהם האישיים.
סרבנים המנסים לסחוט זכויות יתר מהקבלן, או הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים. סרבנים אלו מפעילים לחץ על היזם, שמוכן להעניק להם יותר בתמורה להסכמתם.
כדי להתמודד עם המצב, חוקק בשנת 2006 חוק פינוי ובינוי (פיצויים), או פינוי-בינוי-פיצוי, הקובע כי דייר סרבן, שסירובו נקבע על ידי בית המשפט כבלתי סביר, ייאלץ לשאת באחת משתי סנקציות: או שיהיה עליו לפנות את דירתו בצו משפטי, או שישא בתשלום פיצויים לבעלי הדירות האחרים המסכימים לעסקה.
מה נחשב לסירוב בלתי סביר? החוק קבע כי סירוב סביר של הדייר הוא סירוב הנובע מאחד מהמניעים הבאים:
עסקת פינוי ובינוי לא כדאית כלכלית
לבעל הדירה המסרב לא הוצעו חלופות מגורים לתקופת הבנייה
לבעל הדירה המסרב לא הוצעו חלופות הולמות לדירתו
בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלות או מתגורר עם בעל מוגבלות, והדירה החלופית לא מותאמת למגבלות אלו
נסיבות מיוחדות של בעל הדירה שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית עבורו
איך תשמרו על הזכויות שלכם בפינוי בינוי
במקרים רבים האזורים בהם מתבצע פינוי בינוי הם שכונות בעלות אוכלוסיות מוחלשות הסובלות מבעיות סוציו-אקונומיות. כתוצאה מכך, לדיירים רבים אין הבנה בחוזים ובמקרקעין, והקבלנים מפעילים עליהם לחץ כדי שיחתמו על החוזה. על מנת לוודא שהזכויות שלכם לא נפגעות, יש כמה דברים שחשוב להקפיד עליהם:
היעזרו בבעל מקצוע – כדאי להסתייע בשמאי מקרקעין או עורך דין מקרקעין שיעברו על התוכנית והחוזה, ויוודאו שאתם מקבלים תחלופה הולמת לדירה שלכם, שהפרויקט כדאי כלכלית, שבזמן הבנייה תקבלו דיור חלופי והוצאות השכירות ישולמו על ידי הקבלן, ושלא תקופחו בהשוואה לדיירים האחרים.
בקשו ערבויות מהקבלן – בתוכנית פינוי בינוי קיים סיכון שהקבלן יתקע את הפרוייקט או יפרוש ממנו באמצע, אם יגלה שהוא לא עומד בעלויות הכלכליות. במקרה כזה הדיירים עלולים למצוא את עצמם קירחים משני הצדדים: הדירה הישנה הרוסה והחדשה לא נבנתה. לכן, חשוב מאוד לחתום עם הקבלן ערבות חוק מכר, שאומרת שבמידה והפרויקט נתקע, הבנק ישלם לדיירים סכום בשווי הדירה החדשה, וגם את עלות השכירות והמסים.
בדקו את היזם – רוב החברות שלוקחות על עצמן תוכנית פינוי בינוי הן חברות גדולות וחזקות בשוק, שיכולות לממן את העלויות הגבוהות שהפרויקט דורש. עם זאת, עדיין חשוב לוודא שלא מדובר בחברה קטנה וחדשה, אלא כזאת שתעמוד בהתחייבויות ובהסכמים.
שמאי מקרקעין מומלצים
גם אם העסקה שמציעים לכם בפרוייקט פינוי בינוי נשמעת מושלמת, כדאי שתיעזרו בשמאי מקרקעין מקצועי שיבדק את החוזה בעצמו ויוודאו שאתם אכן מקבלים תמורה ראויה בעסקה. בדיוק בשביל זה ריכזנו רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים המדורגים לפי חוות דעת של הלקוחות הקודמים. מה יותר טוב מחוכמת ההמונים?
בעלי מקצוע נוספים מומלצים בתהליכי פינוי בינוי
אנשים שהתעניינו בפינוי בינוי התעניינו גם בזה...
טיפים נוספים בקונים דירה
אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.
