התמ"א – תוכנית מתאר ארצית, נכנסה לתוקפה ב-2005 ומטרתה למגן מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על ידי שיפוץ וחיזוק. עם הזמן נוצר תיקון לחוק וקם פרוייקט חדש בשם תמ"א 38/2, שעליו נרחיב בהמשך.

המבנים שזכאים לתמ"א 38 הינם מבנים שעומדים בארבעת הפרמטרים הבאים:

 בניינים משותפים בני 2 קומות לפחות, ששטחם הכולל הוא עד 400 מ"ר

 בניינים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980

 בניינים שהבנייה שלהם לא עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לפי חוות דעת של מהנדס

 בניינים שלא נקבעו להריסה

במקור, מי שהייתה אמורה להיות אחראית על ביצוע הפרויקטים היא המדינה, אך העלויות הכלכליות הגבוהות של חיזוק המבנים הביאו לפיתרון אחר: יזמים פרטיים לוקחים על עצמם את עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה בתמ"א, ובתמורה בונים יחידות דיור נוספות ומרוויחים ממכירתן. לשם כך צריכים הקבלנים להשתמש בזכויות הבנייה שיש לדיירים, וכדי לשכנע אותם להסכים הם מציעים להם תמריצים כמו חניה, תוספת חדר ועוד.

כך נוצר מצב בו כולם מנצחים: הדיירים משביחים את הנכס ומעלים את ערך הדירה מבלי לשלם, לקבלנים יש רווח נאה ממכירת הדירות החדשות שנבנו והמדינה ממגנת את התושבים מבלי לשאת בעלויות.

איפה בכל זאת הבעיה? המוטיבציה לבצע תמ"א היא כמובן הכדאיות הכלכלית של היזם –  אם ליזם אין רווח מהפרויקט, הוא לא יקח אותו. מה שקורה בפועל זה שפרויקטי תמ"א רבים מתרחשים באזור גוש דן, ואילו בפריפריה הפרויקטים כמעט ולא מתבצעים. בכך הפך התמ"א לעסק רווחי ולאו דווקא למבצע מציל חיים. כדי לדעת אם הפרויקט יהיה רווחי או לא, שמאי מקרקעין עורכים דוח אפס, עליו תוכלו לקרוא במאמר הבא.

מה מקבלים הדיירים במסגרת תמ"א 38?

ראשית, חשוב לציין שהטבות הבנייה שמקבלים הדיירים במסגרת פרוייקט התמ"א תלויות באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולכן ההטבות יכולות להשתנות מעיר לעיר.

בדרך כלל מקובל שהדיירים מקבלים תוספת של 25 מ"ר לדירתם, הכוללים ממ"ד ומרפסת ולעיתים מחסן וחניה. הבניין כולו לעיתים יקבל תוספת מעלית, 2 קומות נוספות, שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חיצוני לבניין וחידוש תשתיות הבניין.

הדיירים זוכים לעלייה בערך הדירה שלהם בעקבות התמ"א, שכן, ממ"ד מגדיל את מספר החדרים בדירה, ורק תחשבו על שווי בניין עם חניה בעיר גדולה.

היזם מקבל את האפשרות לבנות דירות חדשות על גג המבנה, שלרוב ערכן גבוה יותר מהדירות הקיימות, גם בגלל שבדרך כלל מדובר בפנטהאוזים, דירות גג או גן.
 

מה מוביל לתקיעת פרוייקטים של תמ"א 38?

מי שלעיתים תוקע את ביצוע התמ"א אלו דווקא הרשויות המקומיות, שכן, הפרויקטים תלויים באישור של הוועדה המקומית: הרשויות העירוניות מבינות עם הזמן שמשמעות חידוש הבניינים היא גם הגדלת התושבים, זאת אומרת חידוש התשתיות באזור, שיפור התחבורה, יצירת גנים ציבוריים ומקומות חניה, ויש עיריות שלא רוצות או לא מסוגלות לעמוד בזה.

במסגרת הפרוייקט, מעניקים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה שלהם בבניין ובתמורה מקבלים שידרוג של דירתם ושל הבניין כולו, כשעלות הפרוייקט ממומנת כולה מתחילה ועד סופה, כולל הוצאות עורך הדין והמסים מסביב מכיס היזם.
לכאורה אין סיבה לא להסכים לפרוייקט שכזה, אך לא תמיד זה עובר בצורה חלקה.

כדי שהפרויקט בכלל יצא לפועל, נדרשת יוזמה: או מצד הקבלן או מצד הדיירים. לאחר שבודקים שהמבנה אכן עומד בקריטריונים, מכנסים את הדיירים לאסיפה ועורכים הצבעה, כשבסופה נדרשת הסכמת הדיירים בכתב.

ראשית כל, חשוב לדעת שכדי שפרוייקט תמ"א יחול בבניין אין צורך לקבל הסכמה מלאה מכלל הדיירים, אלא מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בבניין.

שנית, אם אתם "מוכרים" את זכויות הבנייה שלכם, כדאי לוודא שאתם מקבלים "תשלום" מספק עבורן. לשם כך מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין שיעבור על ההצעות של הקבלן ויוודא שקיימת הלימה בין מה שאתם נותנים למה שתקבלו.

בעיה נוספת שלעיתים תוקעת את פרוייקט התמ"א כולו היא כשיש חוסר שוויון בין התמורה שמקבל כל דייר, דבר שגורם לסכסוך בין השכנים ולעצירה של הפרוייקט.

האם הדיירים יכולים להיות היזם בתמ"א?

קיימת אפשרות שהדיירים יהיו היזם בתמ"א – יממנו מכיסם את עלויות החיזוק והשיפוץ, ישכרו את שירותיו של קבלן בנייה, ויתחלקו ברווחים שממכירת הדירות החדשות. זה בהחלט אפשרי, אך ראשית על דיירי הבניין להיות בעלי אמצעים, ושנית, צריך להבין שזה עניין לא קטן עם הרבה כאב ראש מסביב. לא רק שצריך אדם אחד שיקח על עצמו את ניהול הפרוייקט, נדרשים גם אנשים עם ידע והבנה בנדל"ן.
 

פרוייקט התמ"א תורם להעלאת הערך של הדירות בבניין המשופץ ולכן לבעלי הדירות יש רווח מעצם זכויות הבנייה שניתנו להם בפרוייקט. לכן, לכאורה, הם נדרשים לשלם מס שבח. אך היות והרשויות הבינו שזה מהווה חסם בפרויקטים, הן מצד הדיירים והן מצד היזם, הוחלט על פי חוק להעניק פטור מתשלום מס שבח על זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38/1, בתנאי ומתקיימים שני התנאים הבאים:

 היזם יעניק לדיירים בתמורה בדיוק את מה שהוא מחוייב לו בתוכנית התמ"א, כמו מעלית, חניה, חיזוק המבנה וכו'.

 התמורה שיקבלו הדיירים על מתן הזכויות שלהם ליזם תהיה באמצעות שיפוץ המבנה ולא באמצעים אחרים, כמו כסף מזומן למשל.

ומה לגבי היטל השבחה? היטל השבחה הוא מס שנדרש לשלם לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות, אך גם במקרה הזה קבע החוק כי בפרויקטים של תמ"א 38 יינתן פטור מהיטל השבחה.
 

דבר שרבים לא יודעים הוא שפרוייקט התמ"א הרגיל שכולנו מכירים נקרא למעשה "תמ"א 38/1", ואליו התווסף תיקון שנקרא תמ"א 38/2, שהוא פרוייקט שונה לחלוטין מהתמ"א הרגיל. 

פרוייקט תמ"א 38/2 הוא הריסה של המבנה כליל ובנייה של אחד חדש במקומו. התיקון לחוק התווסף לאחר שמצאו כי מבנים מסוימים לא ישרדו רעידת אדמה גם לאחר שיפוץ וחיזוק. הבנייה החדשה של המבנה תחויב לעמוד בתקנים מחמירים להתמגנות מפני רעידת אדמה, ובנוסף החוק מחייב את היזם לבנות בבניין חניה מקורה, לובי וממ"ד לכל הדירות.

במהלך פרוייקט תמ"א 38/2 הדיירים עוברים להתגורר בשכירות, כאשר הוצאות השכירות וההובלות משולמות על ידי היזם. בסוף הפרוייקט מקבלים הדיירים דירה חדשה בבניין חדש לגמרי, והיזם מקבל בניין חדש לחלוטין שבו הוא יכול למכור את שאר הדירות.

בנוגע להסכמת הדיירים, אם בתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 66% מדיירי הבניין, בתמ"א 38/2 נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.

מס שבח והיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38/2 –  בתמ"א 38/2 יש לשלם היטל השבחה של 25% לקומה במבנים מעל 2 קומות: אם הקומה הורחבה במעל 25% משטחה, תהיה חובה של תשלום היטל השבחה. בכל מקרה, כלל המסים, גם מס שבח וגם היטל ההשבחה ישולמו על ידי הקבלן ולא על ידי הדיירים.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפרוייקט פינוי בינוי?

תמ"א 38/2 ופרוייקט פינוי בינוי דומים באופן הביצוע שלהם: בשניהם ישנם מבנים המיועדים להריסה, ובנייה של מבנים חדשים במקומם, כשהדיירים מאוכלסים זמנית בדירות שכורות. ואולם, שני הפרויקטים שונים ביניהם גם בהיקף וגם במטרה: המטרה של פרוייקט פינוי בינוי, בניגוד לתמ"א, הוא להביא ל"התחדשות עירונית" –  הפרוייקט מתבצע בשכונות שבהן יש תשתיות ישנות, אוכלוסיה דלה, או בעיות סוציו- אקונומיות, ויוצר בניינים חדשים לגובה, מה שמאפשר יותר שטחים ירוקים, ובנוסף מביא להגדלת האוכלוסייה, חנייה, פארקים ציבוריים ושיפור התנועה.

מעבר לכך, בעוד שתמ"א מתבצע בבניין אחד, פרוייקט פינוי בינוי הוא גדול בהיקפו, ומתבצע על מספר רחובות או שכונות שלמות.
 

פנינו לשמאי המקרקעין המדורגים באתר ושאלנו אותם איך תוכלו לשמור על הזכויות שלכם בפרוייקט התמ"א מול הקבלנים, וזה מה שהם ענו:

 דרשו ערבויות מהיזם – לא פעם קורה שיזם עוצר את הפרוייקט באמצע, בין אם מסיבות של פשיטת רגל ובין אם מסיבות אחרות. לכן, לפני החתימה עם היזם, דרשו ממנו ערבויות. הערבויות הניתנות בדרך כלל על ידי היזם הן ערבויות ביצוע – ערבות כספית המבטיחה שהקבלן יסיים את הבנייה, וערבות בדק – המבטיחה כי בתקופה של שנה לאחר הבנייה יגיע הקבלן לתיקון ליקויים.

 היעזרו בבעל מקצוע – כדאי להסתייע באדריכל, שמאי מקרקעין או עורך דין מקרקעין (או אדריכליות, שמאיות ועורכות דין), שיעברו על החוזה ויוודאו שאתם מקבלים את כל מה שמגיע לכם, ושהתמ"א אכן כדאי עבורכם.

 בדקו את היזם – חשוב לבדוק מול מי אתם מבצעים את התמ"א, ולראות שמדובר בקבלן בעל שם שכבר ביצע עבודות גדולות בעבר, ובעיקר, אחד שיוכל לעמוד בעלויות הפרוייקט ולא יפר את ההסכם באמצע.
 

כמו שכבר הבנתם, לא מומלץ להיכנס לפרויקט תמ"א 38 בלי שמאי מקרקעין שיוכל להעריך מהן מקסימום הזכויות שתוכלו לקבל עבור הפרוייקט והאם ישנה הלימה בין מה שהיזם מרוויח למה שתקבלו בתמורה. כאן ריכזנו לכם רשימה של שמאי מקרקעין מומלצים שיוכלו לעזור לכם בתהליך. מוזמנים לקרוא מה לקוחות אחרים חשבו עליהם. בהצלחה!