דוח אפס, שנקרא גם "דוח 0" או "דוח כדאיות כלכלית", הוא מסמך חשוב בעולם הנדל"ן: הוא השלב הראשון שעושים לפני שמתחילים לעבוד על פרויקט נדל"ני. הוא כל כך ראשוני שקוראים לו "דוח אפס".

 מטרת דוח אפס היא לתת תמונה מקיפה על ההיתכנות הכלכלית של פרויקט, ולוודא שאכן כדאי לצאת איתו לדרך ולהשקיע בו. הדוח נערך על ידי שמאי מקרקעין ומשמש יזמי נדל"ן, גופים מממנים ורוכשים פוטנציאליים: גם רוכשים פרטיים וגם קבוצות רכישה.

 דוח אפס של שמאי מקרקעין משמש גם בפרויקט תמ"א 38, אם אתם במקרה מחפשים עוד סיבות לשכנע את השכנים שלכם לחתום.

 זמן הכנת הדוח נע בין 1-3 שבועות בממוצע, תלוי במורכבות וגודל הפרויקט.
 

לדוח אפס יש 3 מטרות עיקריות, שכל אחת משרתת צלע אחרת במשולש של פרויקט נדל"ן:

 הערכת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט - גופים מממנים, כמו קרנות מימון ומשקיעים פרטיים מסתמכים על דוח אפס לפני שהם מחליטים האם לתת מימון ליזם, כדי לוודא שהפרויקט באמת יכול להתרומם ולהחזיר את ההשקעה.

 הגנה על רוכשי דירות - דוח אפס נותן לרוכשי הדירות את תמונת המצב האמיתית של הפרויקט, עם כל הסיכונים הכלכליים הכרוכים בו, וכמה תהיה באמת שווה הדירה בסוף הפרויקט, כדי לוודא שלא מסתירים מהם מידע.

הבטחת ניהול תקין של הפרויקט - הדוח משמש את היזמים, כדי לוודא שיוכלו לעמוד בעלויות הפרויקט, גם אם התקציב יחרוג בכמה אחוזים לא עלינו.
 

דוח אפס משמש רק אנשים או גופים פרטיים, ואין צורך להגיש אותו לגוף ממשלתי - לכן אין לו פורמט קבוע. מה שכן, הוא כמעט תמיד יכיל את אותם הפרמטרים:
 

1. ניתוח היבטיים פיזיים

שמאי המקרקעין יבחן את מיקום הפרויקט, תוואי ושטח הקרקע, ומה מצב השטח מלכתחילה, זאת אומרת האם הוא פנוי או ריק, האם קיימים בו מפגעים שצריך לפנות כמו מבנים רעועים ועוד.
 

2. ניתוח היבטים קנייניים

בניתוח זה, שמאי המקרקעין יבדוק את זכויות הבנייה של היזם, יוסיף הערות אזהרה לגופים מממנים ורוכשים פוטנציאליים, יתעד את התחייבויות היזם ויבדוק את עלויות הפיתוח במקרה של רכישת הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
 

3. ניתוח היבטים תכנוניים

שמאי המקרקעין יבדוק את היקף זכויות הבנייה של היזם, זאת אומרת האם הוא יכול לקיים את כל מה שהוא מבטיח בפרויקט, ויבדוק האם רמ"י מתכננים לקחת את הנכס לעצמם בעתיד הקרוב (תב"ע, ראשי תיבות של איתור תוכניות, לא אנחנו בחרנו את השם), זאת אומרת האם מתוכננת הפקעת מקרקעין.
 

4. ניתוח עלויות והכנסות

בניתוח זה, שמאי המקרקעין יבחן את העלויות: כמה תעלה הבנייה בהתאם למפרט היזם, מה יהיו הוצאות הפיתוח, הוצאות המימון, הוצאות התכנון, רישיונות ועוד, בנוסף לגורמים משתנים, כמו עליית מחירי חומרי הבניין, עלויות ביטוחים וכדומה.

יחד עם זאת, השמאי יבחן את ההכנסות המשוערות: שווי הפרויקט לאחר השלמתו, הכנסות צפויות ממכירת דירות או שטחים ועוד.
 

המחירים לא כוללים מע"מ:

מחיר שמאות דוח אפס לפרויקט תמ"א 38/2 נע בין 9,000-12,000 ₪.

​​​​ מחיר שמאות דוח אפס לבניין של עד 6 דירות נע בין 13,000-16,000 ₪.

כמו שאתם רואים, מחיר שמאות לדוח אפס תלוי במורכבות וגודל הפרויקט: ככל שהוא יהיה מורכב וגדול יותר, כך עבודת השמאי תהיה מורכבת יותר והמחיר יעלה בהתאם. כמובן שגם מיקום הנכס משפיע על מחיר השמאות, וכרגיל, ככל שמיקום הנכס מרכזי יותר, המחיר יהיה גבוה יותר בהתאם.

 אם תזמינו שמאות לבניין ולא רק לדירה שלכם, המחיר יתחלק בינכם לבין השכנים.
 

עכשיו, כשאתם יודעים כל מה שצריך לדעת על דוח אפס, הגיע הזמן להתאפס על עצמכם ולהזמין שמאי מקרקעין שיכין לכם אותו. בדיוק בשביל זה ריכזנו רשימת שמאי מקרקעין מומלצים להכנת דוח אפס. בהצלחה!