עיסוק במיסוי מקרקעין הוא חלק מעבודתו של עורך דין מקרקעין. לרוב הנושא של מיסוי מקרקעין צץ כשמוכרים או קונים דירה ולכן בתהליך קניית/מכירת דירה יגיע השלב שבו עורך הדין למקרקעין יחבוש את כובע עורך דין מיסוי מקרקעין. הוא עושה עבורנו שני תפקידים עיקריים: טיפול בבירוקרטיה ושומה עצמית.

הטיפול בבירוקרטיה כולל מעבר על החוזה, דיווח של העסקה למשרד מיסוי מקרקעין, בדיקה של הערת אזהרה בטאבו ועניינים נוספים שאת כולם פירטנו במאמרים שלנו על עבודתו של עורך דין מקרקעין בקנייה דירה או מכירת דירה.

כמו שהזכרנו, עורך הדין מטפל בשומה עצמית. מה זה שומה עצמית? בקצרה, מס הכנסה אוהב את הכסף שלכם, אבל הוא לא אוהב לעבוד קשה. לכן הוא נותן לכם (או ליתר דיוק – לעורך דין מיסוי מקרקעין מטעמכם) לקבוע את גובה המס, זה נקרא "שומה עצמית". עורך הדין יעבור על פרטי המקרה ויקבע את גובה המס שעליכם לשלם (בפסקה הבאה נדבר על המיסים וכיצד מחשבים אותם). לאחר מכן הוא יגיש את ההצעה לשומה עצמית לרשות המיסים ושם המפקח יבדוק אותה. ההשלכות של העניין הזה הם אדירות. אם עורך הדין שלכם טועה בהערכת המצב, הוא עלול לקבוע לכם מס גבוה פי כמה ובעסקאות נדל"ן כל טעות כזו עולה אלפי שקלים. בשביל לא להפריז בכמות המס שעליכם לשלם, עורך הדין שלכם צריך להיות בקי בסעיפים השונים של מיסוי מקרקעין ועליהם נסביר עכשיו.

אז, מה כלול במיסוי מקרקעין? ישנם שלושה מיסים שנוגעים לקנייה, מכירה והחזקת דירה: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. לא נפרט יותר מידי על כל אחד כיוון שכבר הקדשנו לכל אחד מאמר שלם (מוזמנים לקרוא). אבל לטובת מי שעוד לא קרא, הנה הסבר קצר:

מס שבח

כמו יין, גם דירה משתבחת עם הזמן. נגיד וקניתם דירה ולאחר כמה שנים מכרתם אותה ברווח. מס הכנסה רואה את הרווח שעשיתם ורוצה לקחת נתח מהעוגה. אותה חתיכה מהרווח נקראת "מס שבח". מה גודל הנתח? מס שבח עומד על 25% מהרווחים. שימו לב שמדובר על האחוז מהרווח ולא על כל סכום העסקה. לדוגמא, אם הרווחתם ממכירת הדירה 10,000 ₪, תצטרכו להעביר 25% אחוז מהם למס הכנסה.

למרות זאת, זה לא סוף הסיפור, יש כמה דיוקים שצריך לדעת:

  מס שבח חל רק על מי שבבעלתו דירה נוספת – כלומר, אם יש לכם שתי דירות, תאלצו לשלם מס שבח. אבל גם אם הדירה השנייה שייכת בכלל לבן/בת הזוג, עדיין תחשבו כבעלי דירה נוספת. ואם בבעלותכם חצי דירה בשותפות? גם אז אתם עלולים להיחשב בעיני החוק כבעלי דירה נוספת. עורך דין מיסוי מקרקעין ידע להיכנס לעומק העניין ולהסביר מתי אתם מוגדרים כבעלי דירה נוספת ואיך תוכלו לשנות זאת (מבלי לוותר על הדירה הנוספת).

  מס שבח לא חל על השנים שלפני 2014 - אם הדירה הייתה בבעלותכם לפני שנת 2014 ייתכן ותשלמו פחות מס שבח. (כאן תמצאו הסבר מפורט יותר על מס שבח לפני 2014). עורך דין מיסוי מקרקעין צריך להכיר את העניין ולהתאים את גובה השומה העצמית לפיו.

  אפשר לקזז מהרווחים – עורך דין מיסוי מקרקעין ידע לטעון שבעצם לא הרווחתם כל כך הרבה. למה? כי כדי למכור את הדירה לקחתם עורך דין, ועשיתם שיפוצים שבזכותם ערך הדירה עלה. לא רק זאת, עורך הדין גם יכול לקזז את הרווחים ממכירת הדירה עם הפסדים מהעסק הפרטי שלכם וככה להימנע מתשלום מס.

אלו לא כל האותיות הקטנות בסיפור והמקרים עלולים להיות מורכבים הרבה יותר. עורך דין שבקי בתחום יכיר את המצבים השונים וידע להציע לכם אפשרויות שיפחיתו את מס השבח (באופן חוקי כמובן). למשל, מי שבבעלותו שתי דירות יכול להעביר במתנה אחת לבנו כדי שהדירה תימכר כדירה יחידה. אם אתם רוצים לדעת עוד, מוזמנים לקרוא עוד על מס שבח.

היטל השבחה

היטל השבחה קצת דומה למס שבח. כמה דומה? מספיק כדי לבלבל. היטל השבחה משלמים על זכויות בנכס. נניח והעירייה החליטה שאפשר ורצוי שכל הבתים בשכונה יבנו מרפסת. בית שאפשר לבנות בו מרפסת שווה יותר מבית שאי אפשר לבנות בו אחת. מהרווח הזה הוועדה העירונית (לא רשות המיסים כמו במס שבח) רוצה לקחת חלק. גם כאן חשוב להכיר את תתי הסעיפים. יש פטורים ודקויות שמי שמכיר אותם יכול לחמוק או להפחית את ההיטל. אם אתם רוצים לקרוא עוד, מוזמנים להיכנס למאמר על היטל השבחה.

מס רכישה

מס רכישה, כשמו כן הוא, הוא מס על רכישה, וספציפית רכישה של דירה. בניגוד למס שבח, מס רכישה חל על הקונה. מי שקונה דירה נדרש לשלם עליה מס בין 0% - 10% תלוי בשווי הדירה. באתר רשות המיסים תוכלו למצוא טבלת מדרגות מס מלאה ומעודכנת לשנה הנוכחית.

גם כאן נבחן עורך הדין מיסוי מקרקעין שלכם. יש המון דקויות בחוק שרק מי שבקי בהם ידע למצוא את האפשרות המתאימה עבורכם. רוצים דוגמא? על קניית שליש דירה לא משלמים מס רכישה. אם אתם רוכשים דירה יחד עם שותף, עורך דין מיסוי מקרקעין ידע להמליץ לכם להביא שותף שלישי וכך תחסכו את מס הרכישה. רוצים לקרוא עוד? מוזמנים לקפוץ למאמר על מס רכישה.

 עורך דין מיסוי מקרקעין גובה סכום של בין 0.5% -1.5% משווי הדירה, תלוי במורכבות העסקה. בתוך זה כלול גם הגשת שומה עצמית וגם הליווי השוטף בקניית/מכירת דירה.

מחיר פגישת יעוץ עם עורך דין מיסוי יעלה  כ- 600 ₪ פלוס מע"מ.

חשוב לדעת שהמחירים שמופיעים כאן הם בגדר המלצה בלבד וכל עורך דין יכול לגבות שכר טרחה שונה לפי רצונו.

קניית/מכירת דירה זה עסק סבוך. גם בחירה של עורך דין מיסוי מקרקעין זה עסק סבוך. בשביל להקל עליכם, הכנו רשימה של עורכי דין מיסוי מקרקעין מומלצים יחד עם חוות דעת מהלקוחות הקודמים שלהם. אחרי שתשבו בבית החדש, נתקשר לשאול איך היה עורך הדין.