מוקד מידרג: 1-700-707-233

קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי?

25 עורכי דין מקרקעין מומלצים ענו על השאלה וסיכמנו את התשובות בגרף!

קניית דירה לא ההיתר בנייה

צוות מידרג שאל כך: קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי? אשתי ואני מעוניינים לקנות דירה להשקעה ומצאנו דירה במחיר מצוין אך ללא היתר בנייה. הקבלן אמר שיתקבל היתר בתוך כחצי שנה, אבל אנחנו מתלבטים אם כדאי לקחת את הסיכון ולרכוש את הדירה. האם כדאי מבחינה משפטית לקנות דירה ללא היתר בנייה? נשמח לפירוט למה



הגרף החכם נותן משקל גדול יותר למומחים - כלומר לעורכי דין מקרקעין עם מספר חוות דעת ודירוגים גבוהים יותר.

הגרף הזה הוא גרף רגיל - לכל 25 עורכי דין המקרקעין משקל זהה.


הרוב קובע! כ76.4% מעורכי דין המקרקעין ענו כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע. אז אם אתם שואלים 'קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי?' - קיבלתם את התשובה.


אם אתם מתעניינים בקניית דירה ורוצים לראות שאתם לא מפספסים שום דבר, כדאי שתבינו מה התפקיד של עורך דין לקניית דירה בתהליך.




קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי? המומחים עונים:


הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

פעמים רבות כשרוכשים דירה מקבלן "על הנייר" אין עדיין היתר בניה. לכן סעיף 2 לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגן על הרוכש ומתיר לקבלן לגבות לא יותר מ 7% ממחיר הדירה, כשסכום זה צריך להישאר בנאמנות עורך דינו. ליווי עו"ד בעסקה שכזו חשוב ויאפשר לבדוק שהקונה אכן מוגן.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

אפשר לקנות דירה מקבלן טרם קבלת היתר בניה, אולם במצב שכזה חובה לקבל ליווי מעורך דין הבקיא היטב בתחום.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

באופן עקרוני אפשר לקנות דירה ללא היתר בנייה - אבל יש לשקול כל מקרה לגופו. ככל והסכם הרכישה הינו הסכם על תנאי, הסכום הראשוני יוותר בנאמנות, יבחנו כלל תנאי ההסכם ויתקיימו תנאים נוספים - ניתן לשקול לקנות דירה ללא היתר בנייה.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

חשוב להיעזר בעורך דין שיוודא שבהסכם שבין הרוכשים לחברה הקבלנית, יהיה סעיף שמגן על הרוכשים ככל ולא יינתן היתר בניה תוך תקופה מסוימת.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

במקרים רבים, רכישת דירה "על הנייר" מקבלן מצויה בשלב בו טרם נתקבל היתר בנייה לפרוייקט. על עוה"ד המייצג את הרוכש בקניית דירה ללא היתר בנייה, להציב תנאים לפיהם ישנה מגבלת זמן להסדיר את ההיתר בפרוייקט.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

ישנם מקרים שקבלנים/יזמים משווקים דירות לפני קבלת היתר בנייה במכירה מוקדמת. לכן במקרים רבים אין ודאות מה רוכשים ולכן צריך לעגן את זכויות הרוכש בצורה טובה שתבטיח את כספיו ואת אפשרותו לצאת מהפרויקט ככל שההיתר לא יהיה תואם להבטחות והמצגים.



הבחירה שלי: לא

היתר בניה אינו רק עניין חוקי אלא גם תכנוני ובטיחותי. התשובה היא שהיתר בניה הוא חובה אך כל מקרה יבחן לגופו.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

יש לברר קודם כל מדוע לא התקבל היתר בנייה. היתר הבנייה הינו האישור החשוב ביותר שמתקבל מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה לצורך תחילת הפרויקט. חשיבותו נעוצה בין היתר באפשרות נטילת משכנתא למשל, שהרי ללא היתר בנייה, הבנק לא יסכים לתת משכנתא. במקרים מסוימים העיכוב בהוצאת היתר מקורו דווקא בוועדה ולא מחמת פגמים בבנייה, כך שהדבר שונה ממצב שבו לא הוגשה כלל בקשה להיתר בנייה, והבנייה בוצעה באופן הנוגד לחלוטין את התכנית החלה על האזור, תוך חריגה מזכויות הבניה הקיימות. בכל מקרה, יש להתייחס לכל מקרה של קניית דירה ללא היתר בנייה לגופו וכמובן בזהירות המתבקשת ובליווי של בעל מקצוע בקיא בתחום.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

בקניית דירה ללא היתר בנייה, חשוב להיעזר בעורך דין שיגן על הקונים עד קבלת ההיתר והליווי הבנקאי.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

בהרבה מקרים קבלנים מתחילים למכור דירה לפני קבלת היתר. יש להיעזר בעורך דין מומחה למקרקעין בעסקה שכזו כדי שיבטיח את כל מנגנוני ההגנה וביטול ההסכם והשבת הכספים למקרה שלא יתקבל ההיתר המיוחל.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

אפשר לקנות דירה מקבלן ללא היתר בנייה. אולם חובה לקבל ליווי מעורך דין המומחה בתחום. יש לבדוק מדוע אין היתר בנייה ולבחון היטב את ההגנות ותנאי ההסכם.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

מרבית מכירות הפרי-סייל מתבצעות בטרם קבלת היתר בניה. כמובן שמומלץ לתחום את הסכם המכר בפרק זמן סביר לקבלת ההיתר. חשוב להיעזר בעו״ד אשר יעבור היטב על הסכם המכר ויוודא שאתם מוגנים בהתאם לחוק המכר הבטחת השקעות (קרי- בנק מלווה וכיו״ב) ובכלל.



הבחירה שלי: לא

לא תקבלו משכנתא (רוב הסיכויים) אתם חייבים להיות מיוצגים ולבחון את כל הסכנות לעומק.



הבחירה שלי: לא

ראשית לא מדובר בקניית דירה ללא היתר בנייה אלא בזכויות שיהיו ככל שיהיו לדירה עתידית. מבחינה משפטית לא כדאי "לקנות דירה" כשאין ליזם היתר,אולם לעיתים ובנסיבות מסויימות כאשר מתייעצים עם איש מקצוע, כדאי מבחינה כלכלית לבדוק את העסקה.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

ככל שהדירה היא דירה יד שניה, כדאי שיהיה היתר כיוון שאם לא יהיה היתר, תיתכן בעיה בלקיחת משכנתא. לכן חשוב שעו״ד שמומחה במקרקעין ילווה את העסקה וידע כיצד לפעול. לגבי דירה במיזם לפני היתר - זו גם יכולה להיות הזדמנות טובה, בהסכמים כאלה בד"כ יש מועדים לקבלת היתר אשר תחומים בזמן.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

רכישת דירה טרם קבלת היתר בניה אפשרית, אף על פי כן חשוב לברר מה הסיבה שההיתר טרם יתקבל, מתי הוא צפוי להתקבל ויש גם לקבוע מנגנון השבת כספים במידה שההיתר לא יתקבל מכל סיבה שהיא.



הבחירה שלי: כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע

ככל שישנה התחייבות בכתב מהקבלן על הסדרת ההיתר, אין בעיה לקנות דירה ללא היתר.



קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי? סיכום התשובות

תשובה מספר משיבים משוקלל אחוז
כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע 22.7 76.4
לא 7 23.6
כן 0 0
תשובה מספר משיבים אחוז
כן אבל חשוב להעזר בבעל מקצוע 20 80.0
לא 5 20.0
כן 0 0


המומחים עונים מהשטח - תשובות של עורך דין מקרקעין

חתימה על זכרון דברים לפני השכרת דירה
זכרון דברים להשכרת דירה - האם כדאי?
חתימה על הסכם זכרון דברים לפני קניית דירה
זיכרון דברים לקניית דירה – האם זה מומלץ?
עורך דין שמייעץ במחיר למשתכן
האם צריך עורך דין במחיר למשתכן?
הגשת בקשת ביטול הערת אזהרה
האם אפשר לבטל הערת אזהרה?
שמירת חוזי שכירות
כמה זמן צריך לשמור חוזה שכירות?
הסכמה על רשימת הערת אזהרה
מתי רושמים הערת אזהרה?
קניית דירה בדמי מפתח
האם כדאי לקנות דירה בדמי מפתח?
דירה שלא רשומה בטאבו
האם אפשר לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?
רישום דירה בטאבו באינטרנט
כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו?
דירת כונס נכסים
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים?
הגשת מסמכי רישום בית משותף ללא הסכמה
רישום בית משותף ללא הסכמה - האם אפשר?
רישום הערת אזהרה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה כשיש משכנתא?
חישוב מס על דירה
האם יש מס שבח על דירה בירושה?
פיצול דירה
האם מותר לפצל דירה?
צק לתשלום היטל השבחה
מי משלם היטל השבחה?
חוזה למכירת חלק מדירה
האם ניתן למכור חלק מדירה?
חוזה שכירות עם סעיף ביטול
האם אפשר לבטל חוזה שכירות?
דירה בחו"ל
האם דירה בחו"ל נחשבת לדירה ראשונה?
דירה ראשונה לרכישה
האם יש מס רכישה על דירה ראשונה?
טופס מקוון לתשלום מס רכישה
מתי משלמים מס רכישה?
חתימה על הסכם שכירות
האם טיוטת חוזה מחייבת?
היתר בניה
האם אפשר לקבל היתר בניה בדיעבד?
רטיבות בקיר
עד מתי יש אחריות קבלן על רטיבות?
מפתח לבית חדש ללא טופס 4
מגורים בבית פרטי ללא טופס 4 - מותר?
בניינים של פרויקט מחיר למשתכן
האם אפשר למכור דירה של מחיר למשתכן?
דירה ללא טופס 4
האם מותר למכור דירה ללא טופס 4?
תהליך העברת דיר במתנה
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?
העברת דירה במתנה לקטין
העברת דירה במתנה לקטין - האם מותר?
טופס תשלום מס שבח
האם משלמים מס שבח על דירה יחידה?
בית עם חריגות בנייה
האם אפשר למכור בית עם חריגות בניה?
סגירת מרפסת עם פרופיל אלומיניום מחולק
האם יש התיישנות על חריגות בנייה?
פרגולת אלומיניום תלויה במרפסת
האם מרפסת היא רכוש משותף?
האם לנכה יש פטור ממס שבח?
שיחה על העברת בעלות דירה
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה?
בניין ישן לפינוי בינוי
האם שוכר יכול להיות ועד בית?
דירה ריקה
האם צריך לשלם ועד בית לדירה ריקה?
אישה שאספה שטרות לתשלומי ועד בית
האם ועד בית פטור מתשלום?
שוכרים מקבלים הודעה על העלאת שכר דירה
כמה זמן מראש צריך להודיע על העלאת שכר דירה?
העלאת שכר דירה
בכמה מותר להעלות שכר דירה?
הדברה בדירה שכורה
מי משלם על הדברה בדירה שכורה?
קרקע לבניית בית בהסכם שיתוף או לפרצלציה
מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף?
נעילה בחלון הזזה
האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה?

המידע המוצג כאן על "קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי?" אינו מיועד להוות תחליף לייעוץ מקצועי, אלא למטרת העשרה בלבד. אתה לוקח אחריות מלאה על אופן שימושך במידע זה. עליך לפנות לאיש מקצוע כדי לקבל תשובה אישית. אין לעשות שימוש מסחרי בתוכן ללא אישור בכתב. שימוש ללא אישור יהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק