מוקד מידרג: 1-700-707-233

מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף?

27 עורכי דין מקרקעין מומלצים ענו על השאלה וסיכמנו את התשובות בגרף!

קרקע לבניית בית בהסכם שיתוף או לפרצלציה

צוות מידרג שאל כך: מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף? החלטנו לרכוש קרקע ולבנות בית דו-משפחתי יחד עם זוג חברים קרובים. כדי להימנע מסכסוכים משפטיים בעתיד, אנחנו רוצים לבצע חלוקה של הנכס. מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף? הבנו שפרצלציה יקרה יותר, והמחיר הוא שיקול משמעותי בשבילנו. נשמח להסבר מפורט ופשוט.



הגרף החכם נותן משקל גדול יותר למומחים - כלומר לעורכי דין מקרקעין עם מספר חוות דעת ודירוגים גבוהים יותר.

הגרף הזה הוא גרף רגיל - לכל 27 עורכי דין המקרקעין משקל זהה.


הרוב קובע! כ77.6% מעורכי דין המקרקעין ענו פרצלציה. אז אם אתם שואלים 'מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף?' - קיבלתם את התשובה.


כדי שתבינו יותר טוב במה מדובר, מוזמנים לקרוא הסבר קצר על פרצלציה וגם על הסכם שיתוף. מבטיחים שזה לא מסובך. המון הצלחה!




מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף? המומחים עונים:


הבחירה שלי: פרצלציה

כשיש אפשרות משפטית לבצע פרצלציה (חלוקה של המקרקעין למחלקות משנה) - זה עדיף. אבל אם אין אפשרות או שזה לא אפשרי מבחינתכם מבחינת עלויות גבוהות - אפשר להסתפק בהסכם שיתוף נכון ומפורט. במקרה של הסכם שיתוף - עדיף לרשום את הסכם השיתוף בטאבו.



הבחירה שלי: פרצלציה

פרצלציה זו הפרדה של מקרקעין בין בעלים. הסכם שיתוף נערך בין שותפים בזכויות במקרקעין, מקום בו לא ניתן לרשום חלוקה או בית משותף או עד להשלמת רישום החלוקה או הבית המשותף בטאבו.



הבחירה שלי: פרצלציה

עדיף פרצלציה מהסכם שיתוף אם ניתן. היתרון - מייצר הפרדה קניינית מוחלטת, החיסרון - הליך יותר יקר.



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

הסכם שיתוף ישרת אתכם נאמנה. אח"כ תמיד אפשר לעשות פרצלציה.



הבחירה שלי: פרצלציה

אבל זה יקר בהרבה



הבחירה שלי: פרצלציה

בוודאי שפרצלציה עדיפה שכן היא יוצרת חלוקה של ממש (חלוקה בעין) של המקרקעין והפרדה מוחלטת ביניכם ללא צורך בהסכם, מה שמעלה את ערך הנכס. יחד עם זאת, מבחינה תכנונית, לא תמיד ניתן לבצע פרצלציה ואז נאלץ להסתפק בהסכם שיתוף. פתרון נוסף שעדיף על הסכם שיתוף הוא רישום בית משותף ביניכם, פעולה שמחלקת את החלקה ל-2 תתי חלקות ויוצרת סוג של חלוקה בעין.



הבחירה שלי: פרצלציה

פרצלציה מבצעת חלוקה קניינית בחלקה, חלוקה שבסיומה תירשם כל דירה בחלקה נפרדת. מה שמעלה את הוודאות המשפטית ואף מעלה את ערב הנכס בשונה מהסכם שיתוף שאומנם ישנה חלוקה בתשריט אך חלוקה זו אינה חלוקה קניינית והבעלות בחלקה עדיין תישאר במושע. ולסיכום תמיד עדיף לבחור בהליך של פרצלציה אך זה עניין של מחיר והיתכנות ביצוע האם בכלל ניתן לבצע פרצלציה והאם התב"ע מאפשרת זאת. בנוסף את את פקטור המחיר. לרוב ביצוע פרצלציה יקר יותר מעריכת הסכם שיתוף



הבחירה שלי: פרצלציה

הרבה יותר ודאות וביסוס של הבעלות.



הבחירה שלי: פרצלציה

אומנם ההליך אכן יקר יותר ומתמשך, אך בסופו של דבר מדובר בעיגון ותחימת זכויות הבעלות של כל אחד מכם במרשמי הרשויות.



הבחירה שלי: פרצלציה

פרצלציה מייצרת הפרדה קניינית מוחלטת. הסכם שיתוף, בין השאר, יכול להיות נתון לפרשנות.



הבחירה שלי: פרצלציה

פרצלציה היא אומנם הליך שיכול להיות בעלות גבוהה, יחד עם זאת לאחר הפרצלציה הזכות הנרשמת היא בעלות ועל חזרה יותר מכל הסכם שיתוף.



הבחירה שלי: פרצלציה

במסגרת פרצלציה, מבוצע שיוך של חלקה רישומית עצמאית. הדבר מקל על אספקטים רבים בקשר למקרקעין ובכלל זאת, ניתוק יחסים משפטים מהשותפי להסכם שיתוף ורישום משכנתא על המקרקעין ככל ומבקשים לשעבד את המקרקעין. חלקה עצמאית לאחר פרצלציה עדיפה והיא מעלה את ערך המקרקעין.



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

תהליך פרצלציה יקר יותר ומורכב יותר, הסכם שיתוף שמנוסח היטב ייתן את המענה המשפטי לצרכים שלכם, ימנע מחלוקות בעתיד וחוסר תלות בצד השני של הדו בכל הקשר למכירה, לקיחת משכנתא וכיוצ"ב. בנוסף לאמור, ניתן לרשום את הסכם השיתוף בטאבו על מנת שכל מי שבעתיד יבצע בדיקה טרם הרכישה ידע על קיום ההסכם.



הבחירה שלי: פרצלציה

על מנת להבטיח רישום בר תוקף קנייני יש לבצע מהלך של חלוקת הנכס ורישומו בהתאם לנדרש. הסכם אחר הינו בעל תוקף חוזי בלבד ותוקפו נחות משל רישום מסודר.



הבחירה שלי: פרצלציה

לא בטוח שאפשר לעשות פרצלציה לכל מגרש משותף, אבל ככל שמבחינה תיכנוניות ניתן לעשות פרצלציה, אזי פרצלציה עדיף על הסכם שיתוף. בפרצלציה מסיימים אחת ולתמיד את השיתוף שנכפה בגין הצמידות. הסכם שיתוף הוא בין הצדדים ולא כלפי כולי עלמא. גם אם תרשמו את הסכם השיתוף על ידי הערת אזהרה, הרי שהשיתוף ימשיך להיות לעולמי פעד. בקיצור פרצלציה עדיף (למרות המחיר שיכול להיות כעת גבוה יותר).



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

בהסכם שיתוף תוכלו לעגן את כל ההסכמות ביניכם בנוגע למקרקעין.



הבחירה שלי: פרצלציה

קיים שוני מהותי בין פרצלציה לבין הסכם שיתוף. קצרה היריעה מלפרט את כל ההבדלים, היתרונות והחסרונות של כל אחד משני המושגים. אסתפק בכך ואציין את השוני הכי חשוב ומהותי: הפרצלציה מסדירה רישום חלקות חדשות בטאבו במקום החלקה או החלקות המקוריות. הסכם השיתוף אינו מאפשר רישום של חלקות חדשות בטאבו.



הבחירה שלי: פרצלציה

אם אין מניעות, רצוי לבצע פרצלציה שתקנה בעלות פרטית בנכס ללא תלות בבעלים נוספים בחלקה. רישום הסכם שיתוף מעניק מעמד חוזי ולא מעמד של רישום זכות קניינית בטאבו ולכן דרגתו פחותה. כמובן שלכל נכס המאפיינים הייחודיים שלו וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

ככל שמדובר ברצון להסדיר את יחסי השכנות, הסכם שיתוף שערוך בצורה טובה ומלווה בתשרים הוא פתרון זול שייתן לכם מענה מצוין. פרצלציה היא פתרון יקר בשל העבודה הכרוכה בהליך והיטל ההשבחה הצפוי. במקרה שלכם אני הייתי עושה הסכם שיתוף, קחו בחשבון שאם תרצו למכור יתכן שיהיו קונים שיירתעו מהפתרון הזה. אם היה מדובר בנכס שנקנה לצרכי מסחר, הייתי ממליץ לבחון פרצלציה (ואת עלות היטל ההשבחה) ולהגיע למסקנה מה יותר ריווחי.



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

עלויות הסכם השיתוף בהחלט נמוכות יותר ולא תלויות ברשויות השונות, למעט הטאבו שם תדרשו לרשום את ההסכם עליו תחתמו. הסכם שיתוף שמנוסח בצורה רחבה וטובה יכול בהחלט לענות על הצורך.



הבחירה שלי: פרצלציה

פרצלציה (בעצם חלוקה של החלקה לחלקות משנה) היא עדיפה כיוון שהיא מייצרת הפרדה קניינית מלאה וברורה. מצד שני, היא יקרה יותר בהכרח. לכן, אם השיקול הוא כלכלי, עריכת הסכם שיתוף היא אופציה אפשרית. הסכם השיתוף חייב להיות מקיף וממצה, לכלול תשריט עדכני, ולהירשם בטאבו. כדאי לציין שחלוקת המקרקעין הכרחית לא רק כדי למנוע סכסוכים בעתיד, אלא גם כדי להבטיח שתוכלו למכור את הבית בעתיד. במרבית המקרים כשאין הפרדה ברורה של המקרקעין - אותו אדם שיקנה מכם לא יוכל לקבל משכנתא, מה שיקשה מאד על ביצוע עסקה. בהצלחה.



הבחירה שלי: פרצלציה

רצוי לרשום את שני הבתים כבית משותף בטאבו. כך כל בית נרשם כיחידה נפרדת.



הבחירה שלי: הסכם שיתוף

ישנה עדיפות במקרה הנדון להסכם שיתוף בשל עלויות נמוכות בהרבה מהפרצלציה, הסכם שיתוף ניתן לאשר בבית המשפט ולרשום לאחר מכן בטאבו בהליך יחסית מהיר ובשונה מהפרצלציה, כל צד ירשם בחלק שלו בהתאם להסכם השיתוף, ולא תוכל להיות מחלוקת מה של מי. עניין הפרצלציה מתאים למקרים בו קניתם חברים את אותה החלקה ונדרשת הפרדה.



מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף? סיכום התשובות

תשובה מספר משיבים משוקלל אחוז
פרצלציה 23.8 77.6
הסכם שיתוף 6.9 22.4
תשובה מספר משיבים אחוז
פרצלציה 19 70.4
הסכם שיתוף 8 29.6


המומחים עונים מהשטח - תשובות של עורך דין מקרקעין

חתימה על זכרון דברים לפני השכרת דירה
זכרון דברים להשכרת דירה - האם כדאי?
חתימה על הסכם זכרון דברים לפני קניית דירה
זיכרון דברים לקניית דירה – האם זה מומלץ?
עורך דין שמייעץ במחיר למשתכן
האם צריך עורך דין במחיר למשתכן?
הגשת בקשת ביטול הערת אזהרה
האם אפשר לבטל הערת אזהרה?
שמירת חוזי שכירות
כמה זמן צריך לשמור חוזה שכירות?
הסכמה על רשימת הערת אזהרה
מתי רושמים הערת אזהרה?
קניית דירה בדמי מפתח
האם כדאי לקנות דירה בדמי מפתח?
דירה שלא רשומה בטאבו
האם אפשר לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?
קניית דירה לא ההיתר בנייה
קניית דירה ללא היתר בנייה - האם כדאי?
רישום דירה בטאבו באינטרנט
כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו?
דירת כונס נכסים
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים?
הגשת מסמכי רישום בית משותף ללא הסכמה
רישום בית משותף ללא הסכמה - האם אפשר?
רישום הערת אזהרה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה כשיש משכנתא?
חישוב מס על דירה
האם יש מס שבח על דירה בירושה?
פיצול דירה
האם מותר לפצל דירה?
צק לתשלום היטל השבחה
מי משלם היטל השבחה?
חוזה למכירת חלק מדירה
האם ניתן למכור חלק מדירה?
חוזה שכירות עם סעיף ביטול
האם אפשר לבטל חוזה שכירות?
דירה בחו"ל
האם דירה בחו"ל נחשבת לדירה ראשונה?
דירה ראשונה לרכישה
האם יש מס רכישה על דירה ראשונה?
טופס מקוון לתשלום מס רכישה
מתי משלמים מס רכישה?
חתימה על הסכם שכירות
האם טיוטת חוזה מחייבת?
היתר בניה
האם אפשר לקבל היתר בניה בדיעבד?
רטיבות בקיר
עד מתי יש אחריות קבלן על רטיבות?
מפתח לבית חדש ללא טופס 4
מגורים בבית פרטי ללא טופס 4 - מותר?
בניינים של פרויקט מחיר למשתכן
האם אפשר למכור דירה של מחיר למשתכן?
דירה ללא טופס 4
האם מותר למכור דירה ללא טופס 4?
תהליך העברת דיר במתנה
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?
העברת דירה במתנה לקטין
העברת דירה במתנה לקטין - האם מותר?
טופס תשלום מס שבח
האם משלמים מס שבח על דירה יחידה?
בית עם חריגות בנייה
האם אפשר למכור בית עם חריגות בניה?
סגירת מרפסת עם פרופיל אלומיניום מחולק
האם יש התיישנות על חריגות בנייה?
פרגולת אלומיניום תלויה במרפסת
האם מרפסת היא רכוש משותף?
האם לנכה יש פטור ממס שבח?
שיחה על העברת בעלות דירה
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה?
בניין ישן לפינוי בינוי
האם שוכר יכול להיות ועד בית?
דירה ריקה
האם צריך לשלם ועד בית לדירה ריקה?
אישה שאספה שטרות לתשלומי ועד בית
האם ועד בית פטור מתשלום?
שוכרים מקבלים הודעה על העלאת שכר דירה
כמה זמן מראש צריך להודיע על העלאת שכר דירה?
העלאת שכר דירה
בכמה מותר להעלות שכר דירה?
הדברה בדירה שכורה
מי משלם על הדברה בדירה שכורה?
נעילה בחלון הזזה
האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה?

המידע המוצג כאן על "מה עדיף - פרצלציה או הסכם שיתוף?" אינו מיועד להוות תחליף לייעוץ מקצועי, אלא למטרת העשרה בלבד. אתה לוקח אחריות מלאה על אופן שימושך במידע זה. עליך לפנות לאיש מקצוע כדי לקבל תשובה אישית. אין לעשות שימוש מסחרי בתוכן ללא אישור בכתב. שימוש ללא אישור יהווה עילה לתביעה.

שים לב! הנך מחובר בשם הלקוח . התנתק