הטאבו, או בשמו המלא "אגף הרישום והסדר המקרקעין של ישראל", הוא הגוף המחזיק את כל המידע והרישומים על רוב הקרקעות ונכסי המקרקעין במדינה. בין היתר תוכלו למצוא שם פרטים כמו זהות בעלי הכנס, הערות אזהרה, עסקאות מכר ועוד. מכאן ניתן להסיק את החשיבות הרבה של רישום בטאבו עבור כל עסקת מקרקעין: המידע שנמצא בטאבו הוא קריטי עבור הקונה של הנכס, ומאפשר לו לדעת מה בדיוק הוא קונה ולאיזה סוג עסקה הוא נכנס.

בנוסף, הטאבו נותן לרוכשי דירות ולבנקים שנונתנים להם משכנתא את השקט הנפשי שלא יתבצעו ״עסקאות כפולות״ בנכס שלהם – כלומר, שהבעלים הנוכחיים של הדירה לא ינסו למכור את הנכס לקונה אחר אחרי שנחתם הסכם.

כשאתם קונים דירה ״יד שניה״, החובה להעברת הבעלות של הדירה מוטלת עליכם, ועורך הדין שילווה אתכם בתהליך יבצע את הרישום. כשאתם קונים דירה חדשה מקבלן, החוק מחייב אותו לרשום את הדירה על שמכם. נשמע שהאופציה השנייה הופכת את החיים שלכם ליותר קלים, נכון? אז זהו, שלא. 

החוק בישראל קובע שעסקת מקרקעין מסתיימת רק כאשר מתבצע רישום בטאבו, וכל עוד הרישום הזה לא התבצע, הבעלות שלכם על הנכס היא חוזית ולא קניינית. זה אומר שהבעלות שלכם כל הנכס יותר ״חלשה״. בפרקטיקה, זה משפיע עליכם באופנים הבאים:

 משכנתא: יותר קשה להשיג מהבנק משכנתא על דירה שלא רשומה בטאבו, והתנאים עבורה בדרך כלל פחות טובים. הסיבה לכך היא שבנקים אוהבים ביטחון, וכמו שהסברנו, בעלות חוזית על דירה בלי בעלות קניינית מעניקה לכם זכות יותר חלשה על הנכס, מה שהופך את המצב ליציב פחות ויותר פתוח לבעיות.

 ערך הנכס: מבחינה שמאית הערך של דירה שלא רשומה בטאבו יורד ב10% פחות או יותר. זה כמובן לא קורה ביום שאתם עוברים לדירה, אבל אם עברו נניח עשר שנים מיום האכלוס והדירה עדיין לא רשומה על שמכם, דעו שהיא שווה פחות ממה שהיא יכולה הייתה להיות.

 מכירת הנכס: בגלל כל אלה, משקיעים פוטנציאלים יהססו לקנות את הנכס שלכם, ומציאת הקונה תהיה תהליך ארוך וקשה יותר. בנוסף, העברת הבעלות עצמה תהיה יותר מסובכת, מה שיהפוך את שכר הטרחה של עורכי הדין בעסקה לגבוה יותר.

בשלב הזה, אתם כבר בטח מבינים שיש לכם אינטרס גדול מאוד שהליך הרישום בטאבו על הדירה שלכם יסתיים. כמובן שגם לקבלן יש אינטרס לסיים את הליך הרישום, הרי אמרנו שהוא מחויב לכך בחוק, ולכן אם הוא לא מסדיר את הליך הרישום הוא פתוח לתביעות. לצערנו, זה לא תמיד מספיק, ולעיתים אין ברירה אלא להגיש תביעה על אי רישום דירה בטאבו.

נתחיל בדבר הבסיסי ביותר: מתי יש לכם עילה לתבוע את הקבלן על אי רישום דירה בטאבו? ובכן, החל משנת 2011 החוק קובע שעל הקבלן לרשום את כל הדירות על שם הדיירים בטאבו עד 6 שנים מיום האכלוס. כלומר, ברגע שעברו 6 שנים מיום המעבר שלכם לדירה ואתם עדיין לא רשומים בתור הבעלים שלה, יש סיכוי מצוין שיש לכם עילה לתביעה על אי רישום דירה בטאבו. באיזה מקרים אין לכם עילה לתביעה? בפשטות, אם הקבלן עשה את כל המאמצים לרשום את הדירה, ומה שמנע ממנו לסיים את הרישום הם גורמים חיצוניים שלא קשורים אליו.

דוגמא לסיבה נפוצה שתמנע מקבלן לרשום דירה בטאבו היא עבירות בניה של הדיירים. רישום דירה בטאבו מתחלק לשני שלבים: רישום הבניין, ורישום של הבעלים של כל דירה. הרישום של הבעלים הוא החלק הקל והפשוט, רישום הבניין הוא השלב בו בדרך כלל נתקלים בבעיות. הבניין צריך לעבור תהליך פרצלציה, שהוא העצם רישום של הקרקע וחלוקה שלה לקרקעות. כך ניתן לרשום כל דירה בנפרד על שם הבעלים שלה.

לפעמים, בשלב של חלוקת הבניין, נתקלים בעבירות בניה של הדיירים, שמוסיפים לדירה שלהם כל מיני תוספות ללא אישור בניה. במקרים כאלה לא ניתן לרשום את הקרקע – צריך לחכות לצו הריסה, ורק אחרי שכל העניין הזה מוסדר הקבלן יכול להמשיך. קל להבין שבמקרה כזה זאת לא אשמתו של הקבלן שהוא לא יכול לרשום את הדירה, ולכן אין עילה לתביעה על אי רישום דירה בטאבו.

אם אתם מעוניינים לתבוע את הקבלן שלכם על אי רישום דירה בטאבו, השלב בראשון, עוד לפני שאתם פונים לעורך דין, הוא לברר קצת עם השכנים שלכם האם הם מעוניינים להצטרף לתביעה. ככל שיותר דיירים לוקחים חלק בתביעה – היא תחשב תביעה יותר חזקה וסיכויי ההצלחה שלה עולים. אתם כמובן לא חייבים לעשות את זה בעצמכם, ויכולים לפנות לעורך דין מקרקעין ולתת לו לעשות את זה בשמכם, אבל אם תגיעו אליו עם רשימה מינימלית של תובעים הוא יוכל לתת לכם הערכת מצב יותר מדויקת על לתביעה.

השלב השני הוא כמובן פגישת יעוץ עם עורך דין. שימו לב – לא כל עורך דין מקרקעין יכול לבצע תביעה כזאת, ואם צריכים לחפש עורך דין שמתמחה בליטיגציה מקרקעין. בפגישת הייעוץ עם עורך הדין תוכלו:

 להציג לו מסמכים רלוונטיים.

 לקבל הערכה על סיכויי ההצלחה בתביעה, ופירוט של השלבים הבאים תהליך.

לברר עם עורך הדין האם יש לו ניסיון עבר עם תיקים מהסוג הזה.

אם אחרי כל אלה החלטתם להמשיך הלאה עם התביעה, מגיע שלב הבירורים. בשלב הזה עורך הדין יתחיל לבצע בדיקות ולהוציא מסמכים שיעזרו לו להבין את תמונות המצב, ובעקבות הבירורים האלה הוא יכול לנסח מכתב אזהרה ולשלוח אותו לקבלן.

התשובה של הקבלן על מכתב האזהרה תקבע את המשך הדרך. אם הוא מצליח לענות לטענות של עורך הדין שלכם באופן מנומק ומסודר – כנראה שבאמת יש לו סיבה טובה לאי רישום הדירה בטאבו, ושאין טעם להמשיך לתביעה. אם הוא מתחמק מלתת תשובה ברורה – סביר להניח שעורך הדין ימליץ על הגשת תביעה.

שלב המשפט

המשפט עצמו במקרים כאלה הוא די פשוט, ובדרך כלל לא כולל דיונים ושלבי הוכחות רבים. עורך הדין שלכם יציג את המצב בפני השופט, והקבלן ינסה להסביר מה גרם לעיכוב. כמובן שיש מקרים יוצאי דופן ומסובכים במיוחד, אבל ברוב המקרים משפט על אי רישום דירה בטאבו ייקח בין ארבעה חודשים לשנה.

מאוד קשה להעריך את העלות של תביעה על אי רישום דירה בטאבו. במקרים מסוימים יגבה עורך הדין את שכר הטרחה שלו באחוזים מתוך סכום הפיצויים במקרה של זכיה בתיק, אבל יותר נפוץ לתמחר את התביעה בשיטת הפרוסות. המשמעות היא שעורך הדין ייתן מחיר לכל שלב בתביעה, לדוגמא:

 מכתב אזהרה – 300 ש"ח לדייר.

 הגשה וניהול התביעה – 7,000 ש"ח לדייר.

 הגורמים העיקריים שמשפיעים על המחיר הם:

 מספר הדיירים: ככל שיותר דיירים משתתפים בתביעה, הסכום היחסי שישלם כל אחד מהם קטן יותר. נכון, גם העלות הכוללת של התביעה יכולה לעלות בבניינים יותר גדולים, ועדיין לרוב ישלם כל דייר פחות.

מורכבות התביעה: אם יש פה מקרה פשוט בו הקבלן פשוט לא עמד בחוק בלי סיבה טובה, לעורך הדין תהיה פחות עבודה. אבל אם המקרה יותר מורכב ולא באמת ברור מי אשם באי רישום הדירה בטאבו, שעות העבודה על התיק יעלו ואיתן המחיר.

 שימו לב: המחירים המצויינים הם הערכה בלבד, ולא מחייבים את עורכי הדין שבאתר.

דירה היא הנכס הכי יקר ומשמעותי שיש לרוב האנשים, ואי רישום דירה בטאבו יכול לפגוע מאוד ביכולת שלהם ליהנות מהנכס הזה. בדיוק בשביל זה הכנו לכם רשימה של עורכי דין מקרקעין מומלצים לתביעות אי רישום דירה בטאבו.