העברת דירה במתנה היא בעצם עסקת נדל"ן, ממש כמו קנייה ומכירה של נכס. גם בהעברת דירה במתנה נצטרך לדווח לרשות המיסים, למלא טפסים ולהתעסק בהמון בירוקרטיה. אבל יש שני הבדלים מהותיים מלבד העובדה שצד אחד לא משלם לשני:

מיסוי מופחת – בהעברת דירה במתנה לקרוב עדיין משלמים מס כאילו קנינו דירה אבל פחות. כמה פחות? הצד המקבל ישלם רק שליש ממס הרכישה והצד הנותן יקבל פטור מלא ממס שבח. אבל, כל ההנחות האלו חלות רק בהעברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

תקופת צינון – לאחר קבלת דירה במתנה לא תוכלו למכור אותה מיד אלא תצטרכו להמתין 3 שנים אם אתם גרים בדירה שהתקבלה, או 4 שנים אם אתם לא גרים בדירה.

מס על העברת דירה במתנה

הזכרנו מס רכישה ומס שבח אבל לא הסברנו במה מדובר. כבר כתבנו מאמרים מקיפים על כל אחד מהם אבל לטובת מי שלא קרא אותם הנה הסבר קצר:

 מס רכישה – מס רכישה, כשמו כן הוא, משלמים כשרוכשים דירה. הוא מחושב כאחוז מסוים משווי הדירה והוא נע בין 0% - 10% תלוי בשווי הדירה. בהעברת דירה במתנה מס רכישה יעמוד על 1/3 מהסכום הרגיל. רוצים לדעת עוד? כאן תמצאו עוד מידע על מס רכישה.

 מס שבח –  כמו יין, גם דירות משתבחות עם הזמן. מס שבח משלמים על הרווח ממכירת דירה נוספת. נניח ומכרתם את הדירה השנייה שבבעלותכם ברווח של 10,000 ₪ תאלצו לשלם 25% מהרווח למס הכנסה. כמובן, העניין מעט מורכב יותר ותמצאו הסבר מפורט על מס שבח כאן. כפי שכבר הזכרנו, בהעברת דירה במתנה לקרוב יש פטור ממס שבח.

  אם תמכרו את הדירה שהתקבלה במתנה, מס השבח יחושב לפי המחיר בה הדירה נקנתה, לפני שניתנה לכם במתנה. כלומר, אם ההורים קנו את הדירה במיליון ש"ח, ואתם מכרתם במיליון וחצי ש"ח, המס יחושב כאילו מכרתם את הדירה ברווח של חצי מיליון ש"ח.

מס הכנסה (כמו דודה מרים) אוהב לומר:" אם עושים – אז עושים מכל הלב". כך גם בהעברת דירה במתנה. מה הכוונה? מס הכנסה מעמיד את העסקה במבחן שנקרא "מבחן השליטה". הוא בודק האם באמת העברת את הדירה במתנה מכל הלב או שמדובר בעסקה פיקטיבית. הבדיקות בוחנות מי למעשה בעל השליטה בנכס ומי נהנה ממנו.

למשל, בהעברת דירה במתנה עם משכנתא מאב לבן. אם האב ממשיך לשלם את המשכנתא או עדיין מקבל את תשלומי שכר הדירה סימן שהאב הוא זה ששולט בנכס, ולכן העסקה לא תחשב בעיני מס הכנסה.

העברת דירה במתנה – איפה זה מגביל אתכם?

לקבל דירה במתנה נשמע נחמד אבל כדאי שתכירו את האותיות הקטנות. איך הדירה משפיעה עליכם? מי שמקבל דירה במתנה מוגבל בהשתתפות במכרזים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה. חשוב להבין שדירה שרשומה על שמכם נחשבת לדירה שלכם לכל דבר ועניין, גם לגבי מיסוי בקניית דירה שנייה, הצהרות הון ודיווחים למס הכנסה. כמו כן, אם מקבל המתנה יתחתן (בשעה טובה) כדאי שיחתום על הסכם ממון.

כמו שאמרנו: הטבות מס חלות רק בהעברה לקרוב משפחה. ההגדרה של קרוב משפחה היא יותר מסובכת משנדמה (בלי להעליב את דודה מרים) ומשתנה בין מס שבח למס רכישה. לפני שנדגים את המורכבות נרגיע אתכם ונגיד: אין צורך שתבינו את החוק לעומקו, בשביל זה יש עורך דין. עוד בפגישת הייעוץ הראשונית תבררו יחד את פרטי המקרה ותדעו אם אתם זכאים לפטור חלקי ממס רכישה ופטור ממס שבח.

בגדול, המעגל הקרוב (הורים– ילדים, בני זוג, אחים) מקבלים (ברוב המקרים) פטור ממס שבח והנחה במס רכישה. במעגל רחוק יותר (דוד- אחיין, סב- נכד) המקרה מורכב ודורש בירור עם עורך דין מקרקעין.

זה לא תמיד נכון, והנה שני דוגמאות למורכבות בחוק:

 אם מדובר בהעברת דירה במתנה בין אחים החוק פוטר ממס רק במקרה שהדירה התקבלה בירושה לפני שנתנה במתנה.

אם מדובר בהעברת דירה במתנה מסב לנכד, הנכד יהיה זכאי להנחה במס הרכישה אבל אם ההעברה מבוצעת בכיוון ההפוך (מהנכד לסבא) הסב יצטרך לשלם מס רכישה מלא.

אז החלטתם לתת דירה במתנה. מה קורה עכשיו? נעבור אתכם על התהליך הצפוי. לאחר שנפגשתם והתייעצתם עם עורך דין עוברים לשלב הראשון:

מעמד החתימה

במעמד החתימה צריך למלא מספר מסמכים משפטיים:

 תצהירי מתנה – תצהיר למקבל ולנותן שהם נותנים/מקבלים מתנה.

 שטרי מכר – שטר מכר מעביר את הבעלות מאדם אחד לשני (הטופס משתנה תלוי באיזה רשות רשומה הדירה).

ייפויי כוח בלתי חוזר –  בדרך כלל באותו מעמד נחתום על ייפויי כוח בלתי חוזר. זה ייפויי כוח לעורך הדין שמאפשר לו לחתום על מסמכים בשמכם. ככה לא תצטרכו להגיע למשרד כדי לחתום על כל טופס שיצוץ בדרך.

רשות מיסי מקרקעין

לאחר מכן, מגיע הדיווח לרשות המיסים. תוך 30 יום מיום החתימה צריך לדווח ותוך 60 יום לשלם את המס (במידה ויש). לאחר מכן צריך לקבל את האישורים. האישורים כוללים – אישור על תשלומי מס שבח ורכישה ואישור מהעיירה. כמובן שאת העבודה הבירוקרטית יעשה עבורכם עורך הדין.

העברת בעלות דירה במתנה

לבסוף, עורך הדין יצרף את הניירת הדרושה (אישורים, תצהירים, שטרי מכר וכו') לבקשה לרישום בטאבו על שמכם. לאחר שהבקשה טופלה אפשר לאחל לכם מזל טוב, הדירה רשומה בבעלותכם.

 שכר טרחה של עורך דין להעברת דירה במתנה ינוע בדומה לקנייה ומכירת דירה, בין 0.5% - 1.5% משווי הדירה תלוי במורכבות העסקה וותק עורך הדין.

 ברוב המקרים, תהליך העברת דירה במתנה מתומחר בפני עצמו. כלומר, גם אם כחלק מתכנון המס לקראת קניית דירה ביצעתם העברה דירה במתנה, עורך הדין יתמחר לכם את העבודה בנפרד ולא יכלול אותה בשכר הטרחה של קניית הדירה.

 כל עורך דין רשאי לגבות כרצונו, המחירים הללו הם המלצה בלבד. שיטות התמחור משתנות מעורך דין אחד לשני.

כולם אוהבים לקבל מתנות. למרות זאת, אי אפשר סתם לקחת דירה במתנה. צריך לקחת קודם עורך דין מומלץ בשביל לעשות את הבירוקרטיה כמו שצריך וכדי לשלם כמה שפחות מס. בשביל להקל עליכם – הכנו רשימת עורכי דין מומלצים להעברת דירה במתנה יחד עם חוות דעת מהלקוחות הקודמים שלהם. אחרי העסקה נתקשר לאחל שתתחדשו ולשמוע איך היה.