לפני שפונים לעורך דין להתחדשות עירונית, כדאי להבין מה זה בעצם התחדשות עירונית. זה שם כולל לשני פרויקטים: פרויקט פינוי בינוי ופרויקט תמ"א 38 ועל כל אחד מהם כבר כתבנו מאמר מקיף.

בגדול, בשניהם הבניין עובר שיפוצים נרחבים ובדרך כלל הדיירים מפונים באופן זמני בתהליך. העירייה רוצה לשפר את מראה העיר ולחזק את התשתיות בבניינים ישנים ולכן היא יוזמת פרויקטים של התחדשות עירונית. 

איך זה עובד? בשלב ראשון, העירייה תכריז על אזור מסוים כמיועד להתחדשות עירונית. כדי למשוך יזמים לפתח את האזור הוועדה העירונית נותנת זכויות בנייה נוספות ומיסוי מופחת. אותן זכויות בנייה מאפשרות ליזם לבנות קומות נוספות בבניין ולמכור את הדירות החדשות ברווח.

כדי להתחיל בפרויקט היזם צריך להחתים את הדיירים שהם מסכימים לעסקה. בדרך כלל היזם יפנה לדיירים אך אין מניעה שהדיירים הם אלה שיזמו את הפניה (על ידי פתיחת מכרז – עוד על זה בהמשך). איך היזם משיג את החתימות? הוא מציע לדיירים עסקה כזו: הם ימכרו לו את זכויות הבנייה ובתמורה יקבלו דירה חדשה ומשופצת בבניין החדש.

מתי פונים לעורך דין התחדשות עירונית?

בין אם עושים בבניין שלכם תמ"א 38 ובין אם עושים פינוי בינוי – אתם תצטרכו עורך דין התחדשות עירונית וכדאי להכניס אותו כבר ברגע שהיזם פונה אליכם. למה? היזם רואה רק את הרווח שלו בסיפור והוא יכול להציע לכם עסקאות לא משתלמות, לא משתלמות מספיק. אם תחתמו על חוזה מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים יכולת המיקוח שלכם נפגעת ותהיו חשופים להפסדים כספיים גדולים. עורך דין התחדשות עירונית ידע להסביר לכם את החוזה מול היזם ולכלול בו סעיפים שיגנו עליכם. (אילו סעיפים? עוד על זה בהמשך).

אחרי שהבנו מה ההבדל בין  תמ"א לפנוי בינוי, חשוב גם לדעת שלא כל פרויקט תמ"א זהה לחברו. בגדול, תמ"א 38 מורכב משני פרויקטים – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.

 תמ"א 38/1 , יכול גם להיקרא בשם הסוער עיבוי בינוי - נועד לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים. בסוג זה של תמ"א בדרך כלל לא מפנים את הדיירים מהבניין אלא ממשיכים לבנות בעודם שם. מעטים האנשים שאוהבים לגור בתוך אתר בנייה, ולכן תמ"א 38/1 נפוץ פחות מאחיו השני. בכל זאת, גם כאן חשוב להיעזר בעורך דין התחדשות עירונית.

תמ"א 38/2 – בתמ"א 38/2 הורסים ובונים מחדש בניין (יחיד). הסיבה היא שהעירייה רוצה להוסיף ממ"דים ולפעמים גם מעליות וחניונים לבניינים ישנים. סיבה נוספת, בניינים ישנים עלולים לקרוס ברעידות אדמה ולכן חשוב לחזק אותם. שוב, גם במקרה הזה נמליץ לא לוותר על עורך דין להתחדשות עירונית במגעים מול הקבלן. עוד מידע על פרויקט תמ"א 38 אתם יכולים למצוא במאמר שלנו על תמ"א 38.

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ארוך שנים ומורכב. בקצרה, לאחר שהעירייה מכריזה על אזור בעיר כמיועד לפינוי בינוי, יזמים רשאים להגיע ולהציע הצעות לדיירי הבניין. כדי לפתות את היזמים הוועדה העירונית מציעה הטבות – זכות לבנות דירות נוספות, אותם היזם יכול למכור ברווח, וגם פטור חלקי ממיסי מקרקעין ליזם. כך שבאופן טבעי ליזם יש אינטרס מובהק לעשות אצלכם את ההתחדשות.

שימו לב - בתוכנית פינוי בינוי אם היזם מצליח להחתים 2/3 מדיירי הבניין, הוא רשאי להתחיל בפרויקט. אם בניתם על עוד מידע על פינוי בינוי, מוזמנים להיכנס למאמר – פינוי בינוי.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38?

כפי שכבר הזכרנו, פינוי בינוי ותמ"א 38 דומים מאוד. למרות זאת, הם לא אותו דבר. המטרה של תמ"א 38 היא מיגון הבתים מפני רעידות אדמה ובניית ממ"דים. לעומת זאת, פינוי בינוי נועד בעיקר לפתח את האזור ולחדש אותו. הבדל נוסף הוא שתמ"א 38 נעשית בדרך כלל על בניין בודד לעומת פינוי בינוי שמתבצע על אזורים נרחבים. בגלל שפינוי בינוי נרחב יותר, הוא גם לוקח יותר זמן.

בשנים האחרונות ועדות ההתחדשות העירונית מעדיפות להתמקד יותר בפרויקטים של פינוי בינוי. יש כמה סיבות לזה:

 חוסר אחידות - תמ"א 38 יוצר ערבוביה. כיוון שהוא נעשה על בניין אחד בלבד, אפשר למצוא באזורים שנעשו בהם תמ"א 38 בניינים גבוהים וחדשים לצד בניינים ישנים ונמוכים. לעומת זאת, פינוי בינוי יוצר מראה אחיד לאזור.

 צפיפות ועומס - בתמ"א בדרך כלל לא עובדים על התשתיות (חניות וכבישים למשל) אלא רק על הבניין, מה שיוצר צפיפות שהעיר לא ערוכה להתמודד איתה.

אחרי שהבנתם איזה פרויקט התחדשות מתוכנן, נעבור לתהליך העבודה עם עורך הדין להתחדשות עירונית. בגדול, עורך דין התחדשות עירונית אחראי לייצג אתכם, איך זה בא לידי ביטוי?

תפקיד עורך הדין לפני החתימה על החוזה:

 איגוד הדיירים ובחירת נציגות - תפקידו של עורך הדין הוא להתנהל מול נציגות הדיירים. זה עבודה לא פשוטה לתמרן בין רצונות של בניין שלם, ולכן חשוב לבחור עורך דין התחדשות עירונית שמוכן למשימה.

 בחירת יזם – עורך הדין עוזר לכם בבחירת יזם. אתם לא מחויבים ליזם הראשון שפנה אליכם, ואפשר לפתוח את הפרויקט לתחרות. בדרך כלל זה מתבצע בעזרת מכרז יזמי. הדיירים פותחים מכרז עם תנאי סף ודרישות ובוחנים את ההצעות שמתקבלות. עורך דין התחדשות עירונית עוזר לנהל את המכרז ואת המשא ומתן עם היזם. עורך הדין אחראי גם להסביר אילו הצעות מעשיות ובעלות סיכוי לקבל אישור בעירייה לעומת הצעות שרק נועדו לפתות אתכם לבחור ביזם.

 ערבויות ובטחונות – עורך הדין צריך לוודא שכל הערבויות והביטחונות מופיעים בחוזה. הערבויות משתנות מפרויקט לפרויקט, אבל הנה כמה דוגמאות: ערבות בשווי הדירה החדשה, במידה והיזם פושט רגל. ערבות שכר דירה, במידה והפרויקט מתעכב וצריך לשלם שכר דירה בבית הזמני. אפילו עלות ההובלה של החפצים לדירה הזמנית וממנה לחדשה תופיע בחוזה (אם עורך הדין שלכם ידאג לזה). עורך דין צריך להכיר את כל הדקויות בתחום ולהיות בקי בדברים שעליו לעשות, שאותם כבר פירטנו במאמרים שלנו – על עורך דין לפינוי בינוי ועורך דין לתמ"א 38.

תפקיד עורך הדין לאחר החתימה:

פיקוח על תהליך הבנייה – עורך הדין צריך לוודא שכל מה שנחתם אכן מתקיים, כך שתהיו מרוצים מההתחדשות.

 רישום הדירה החדשה – אם מדובר בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי, לאחר הבנייה מחדש, הדירה נחשבת חדשה ולכן צריך לבצע עבורה רישום מקרקעין.

 בדרך כלל, נהוג שהיזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית, כך שלא תצטרכו להוציא כסף מכיסכם, גם במקרים של תמ"א 38 וגם בפינוי בינוי. בכל זאת נגיד שבעסקת תמ"א 38 עורך הדין יגבה בין 20,000 – 25,000 ₪ לדירה תלוי במורכבות העסקה.

התשלום לעורך הדין ההתחדשות העירונית מתבצע בנקודות מפתח – למשל, חלק לאחר החתימה, חלק לאחר קבלת אישור תב"ע וחלק בקבלת טופס 4. נקודות אלו יסוכמו מראש בחתימת החוזה מול עורך הדין.

תהליך של התחדשות עירונית יכול להיות ארוך ומורכב, זה לא חידוש. אם אתם רוצים לעבור את התהליך בשלום, אנחנו מציעים להיעזר בעורך דין התחדשות עירונית מומלץ, אמין ומקצועי. איך תבחרו? בדיוק הכנו רשימת עורכי דין התחדשות עירונית מומלצים יחד עם חוות דעת של לקוחות קודמים, הרשימה וחוות הדעת מתחדשות מידי יום. בהצלחה ותתחדשו!