על רגל אחת, זיכרון דברים למכירת דירה הוא הסכם המביע התחייבות גם מצדו של מוכר הנכס וגם מצד הקונה, לקיים את עסקת המכירה. מדובר בהסכם מזורז מוכן מראש שנחתם יחסית מהרגע להרגע, וכולל בתוכו את ההתחייבות הצדדים לביצוע העסקה לפי המחיר שסוכם מראש. זה אמנם משמח שהבטחתם את המכירה מראש, אבל קיים סיכון בחתימה על זיכרון דברים. בניגוד להסכם מכירה סופי הנעשה על ידי עורך דין מטעמכם (זאת בניגוד לזיכרון הדברים, אותו הוא לא מנסח) ולאחר שבוצעו כלל הבדיקות הנדרשות, זיכרון דברים למכירת דירה נחתם במהירות, הרבה לפני שבדקתם את מה שצריך ולפני שהתייצעתם עם עורך דין בעניין. כך שלמרות שאולי ניתן לחשוב שמדובר על מסמך הצהרת כוונות בלבד, זיכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, ובמידה ויתגלו בעיות כלשהן בהמשך, אתם עדיין מחויבים לעסקה. 

אם אתם מתלבטים אם לחתום על מסמך כזה וזקוקים לחוות דעת נוספת, שאלנו עורכי דין מקרקעין האם מומלץ לעשות זיכרון דברים לקניית דירה, ובגדול, הם לא כל כך המליצו. יש לא מעט סיבות למה לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, והנה כמה מהחשובות ביותר:

לא חותמים לפני שבודקים

בעסקאות מהסוג הזה, המוכר שחותם על זיכרון דברים נמצא בעמדה טובה יותר מהקונה, שכן הוא מכיר את הדירה, לעומת הקונה שמתחייב לקנות אותה מבלי שבדק אותה כראוי. אבל, יש עדיין לא מעט בדיקות שגם למוכר כדאי לעשות לפני שהוא מחליט למכור את הנכס שלו לאדם זר. בביצוע עסקת מקרקעין, עורך הדין של הקונה יבדוק האם המוכר לא פושט רגל, מוגבל באמצעים כלכליים, כשיר או שבכלל אולי יש לו אפוטרופוס שמוסמך לקבל את ההחלטות בשבילו וכדומה. אז למרות שהסיכון גבוה יותר בקרב הקונים, גם למכור צריך לדעת למי. כלומר, גם למוכר וגם לקונה יש אינטרס לבצע בדיקות מקדימות לפני המכירה, ולא להתחייב אליה לפני כן. בנוסף, יש לא מעט בדיקות שכדאי למוכר לעשות בכל מה שקשור לתשלומי מיסים ומועדי המכירה, ועל כך אנחנו מפרטים בהמשך הסעיפים. 

דיווח לרשות המיסים

מרגע התחימה על זיכרון דברים למכירת דירה יש לדווח בתוך חודש לרשות המיסים על קיומה של העסקה, על מנת שזאת תגזור המיסים הנדרשים. בגלל שחתימה על זיכרון דברים לקניית דירה נעשית לרוב ללא ייעוץ של עורך דין, לא מעט מוכרים נוטים לשכוח את העובדה שהם צריכים לדווח בתוך חודש ממועד החתימה. כך יוצא מצב שרק כאשר עורכי הדין נכנסים לתמונה ומנסחים את החזוה הסופי, המוכרים מודעים לכך שהם צריכים לדווח, מה שעשוי להוביל לקנסות לא נעימים.

מיסים ששכחנו

לא פעם קורה שאדם חותם על זיכרון דברים למכירת דירה, רץ אל עורך הדין שלו שיכין את החוזה, ומגלה לתדהמתו שהוא שכח לתמחר את הדירה בהתאם לכל מיני מיסים שיגבו ממנו. למשל, אנשים שבבעלותם יותר מדירה אחת צריכים לשלם מס שבח, אשר משולם על הרווח שנותר ממכירת הדירה. מס נוסף שנוטים לשכוח הוא היטל השבחה, מס אותו משלמים לרשות המקומית על השבחת הנכס כתוצאה מתוכניות הבנייה שאושרו לו. תצטרכו לשלם מס זה אם תחליטו לממש את זכויות הבנייה או כשתחליטו למכור את הדירה, מכיוון שהאפשרות להרחיב את הדירה מעלה אוטומטית את השווי שלה. בשני המקרים, אם תחתמו על זיכרון דברים למכירת דירה מבלי שלקחתם את המיסים האלו בחשבון ומבלי שתמחרתם את הדירה בהתאם, סביר להניח שתפסידו לא מעט כסף, וחבל.

 

מוכרים ומפסידים

אם אנחנו כבר בענייני מיסים, אפשר להפסיד כסף לא רק אם שכחנו מהם בזמן תמחור הדירה, אלא גם בשלב התזמון של המכירה.

לפעמים אנחנו חותמים על זיכרון דברים לקניית דירה מבלי שידענו שאם נמכור את הדירה במועד מאוחר יותר, נהיה זכאים לפטור ממס שבח. למשל, אם בבעלותי דירה אחת בלבד, לפי החוק אוכל למכור אותה מבלי לשלם מס שבח אם היא הייתה בבעלותי במשך שנה וחצי לפחות. אם קיבלתי הצעה לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה בתוך שנה או פחות מזה מבלי שזכרתי את האפשרות לפטור או מבלי שהתייעצתי עם עורך דין, יצא שהפסדתי גם כאן לא מעט כסף, כי בכל זאת מדובר על מס בשווי 25% מרווח העסקה, ממנו יכולנו להימנע אם היינו מוכרים במועד המתאים.  

למתווך יש אינטרס

כמו שהספקתם להבין, יש לא מעט חסרונות בחתימה על זיכרון דברים למכירת דירה. אז למה שבכל זאת נגיע למצב שנרצה לחתום על זיכרון דברים לקניית דירה? או שאתם ממש רוצים להבטיח את קיומה של העסקה, או בגלל שיש מתווך נדל"ן בעניין. זיכרון דברים למכירת דירה מבטיח את קיומה של העסקה, מה שמבטיח למתווך את העמלה עליה הוא עובד. לכן, למרות שזיכרון דברים זה לא דבר שמומלץ לעשות לפני כל הבדיקות הנדרשות, המתווך עדיין ינסה לשכנע אתכם לחתום ולהבטיח את קיומה של העסקה.

מהרגע שחתמתם על הסכם זיכרון דברים, אתם די מחויבים לביצוע המכירה. אם תגלו כשלים חמורים אחרי החתימה ותהיו נחושים להפר את זיכרון הדברים, תוכלו לעשות זאת בשני מקרים. המקרה הראשון והפשוט יותר יהיה במידה ושני הצדדים ירצו לבטל, ואז הדבר מסתכם בהסכם ביטול אצל עורך דין מקרקעין. המקרה השני והיותר מסובך הוא שרק אתם תרצו להפר את ההסכם, ואז תצטרכו להגיש תביעה לבית המשפט. שיהיה בהצלחה עם זה 😊.

אם אתם נחושים לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה ויהי מה, יש כמה דברים חשובים שכדאי שבכל זאת תעשו, על מנת למזער את הסיכון שבדבר:

 נסו לבצע כמה שיותר בדיקות לפני, החל מפטורי מס שאולי מגיעים לכם ועד בדיקת הקונה עצמו.

 חתימה על זיכרון דברים מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה בטאבו על הנכס, מה שיוצר מחויבות כלפי הקונה ומונע מכם לבצע עסקה אחרת כל עוד ההערה במקומה. בגלל שזיכרון דברים למכירת דירה נחתם לפני שבוצעו כל הבדיקות המשפטיות הרלוונטיות ולפני החתימה על החוזה הסופי, חשוב להכניס סעיף להסכם זיכרון הדברים לפיו הקונה מתחייב לא לרשום הערת אזהרה על הנכס עד החתימה על החוזה הסופי בתוך זמן שהוגדר מראש. ככלל, אם נקלעים למחלוקת ופועלים לביטול הערת אזהרה ללא הסכמה, יש לפנות לבית המשפט ולקבל צו, וזו כאמור סמטוחה לא קטנה.

  בקשו להגדיר בהסכם את הזמן בו אתם מתחייבים לחתום על החוזה הסופי למכירת הדירה. במידה והדבר לא יקרה או שזיכרון הדברים יופר מסיבה אחרת, בקשו שההסכם יתבטל ללא חובות או תביעות כלשהן מצד אף אחד מהצדדים, או שיוגדר פיצוי מינימלי

אם החלטתם שאתם רוצים לחתום על הסכם דברים למכירת דירה – חשוב מאוד שתתייעצו עם עורך דין מקרקעין. ריכזנו עבורכם רשימה של עורכי דין מקרקעין המתמחים במכירת דירות, המדורגים על ידי לקוחות קודמים. גם אם החלטתם לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, השלב הבא הוא עריכת חוזה מכירה סופי על ידי עורך דין, ככה שאין מה להפסיד 😊