בקצרה, בפרויקט פינוי בינוי מגיע יזם. הוא מציע לדיירי בניין הסכם כזה: הם יעברו לגור במקום אחר (על חשבונו) ובינתיים הוא יהרוס את הבניין הישן ויבנה במקומו בניין חדש.  במידה והוא משיג הסכמה של 2/3 מהדיירים הוא רשאי להתחיל בפרויקט. כדי שהיזם יצא ברווח, הוא יבנה 3-4 דירות חדשות על דירה שהוא מפנה (ואפילו יותר, תלוי בוועדה העירונית). לאחר הבנייה, הדיירים יעברו לגור בדירות החדשות והיזם ימכור את הדירות הנוספות ברווח. כך כולם מרוויחים, היזם – מרוויח מהמכירה של הדירות הנוספות, הדיירים - מרוויחים דירה חדשה, מרווחת יותר ולרוב עם יותר חדרים והעירייה - מרוויחה בניין עם תשתיות טובות יותר. למרות זאת, לא תמיד הכול ורוד ופרויקטים כאלו עלולים להתעכב. התפקיד של עורך דין לפינוי בינוי הוא לייצג אתכם בתהליך ולוודא שהכול מתנהל כשורה.

מהיוזמה עד לעורך הדין

לרוב, היזם יזהה הזדמנות ויפנה לדיירים בהצעה להשתתף בפרויקט (ולמרות זאת, אין מניעה שהדיירים הם אלה שייזמו את הפרויקט), הוא יחזר אחריהם ויציע להם הצעות שונות.

כבר בשלב הזה חשוב לצרף את עורך הדין לסיפור. למה? בסופו של דבר, היזם יצטרך לעמוד מול הוועדה העירונית ולהשיג אישור לתכנון. האישור מתקבל רק לאחר השגת חתימות מהדיירים. זה אומר שבשלב הזה להבטחות של היזם אין בהכרח גיבוי בעירייה. כמובן שזה לא מפריע לאנשי המכירות שלהם להציע הצעות מפתות. עורך דין פינוי בינוי ידע לערוך בדיקות מקדימות וליידע אתכם אילו הצעות יקבלו אישור מהוועדה העירונית ואילו רק נועדו לפתות אתכם לחתום.

עורך דין פינוי בינוי יבדוק את היזם והחברה לוודא שיש להם את האמצעים לפתוח בפרויקט. תזכרו שהיזם צריך לשאת בעלויות הבנייה, המגורים הזמניים של דיירי הבניין ואפילו בתשלומי המיסים. זה סכום לא מבוטל בכלל וחשוב לוודא שליזם ולקבלן אותו הוא שוכר יש "גב".

בנוסף, חתימה מוקדמת היא התחייבות. כיוון שכל חתימה נספרת לטובת 2/3 אחוזי ההסכמה של דיירי הבניין, פיצול החתימות פוגע בכוח של הדיירים. כלומר, אם חתמתם לפני שהגעתם להבנות עם היזם, תתקשו לדרוש ממנו עוד דברים ובעצם הכוח עובר אליו. אם תחליטו לעזוב את היזם ולהמשיך בתהליך עם יזם אחר לא תוכלו להצטרף ל-2/3 אחוזי ההסכמה ותאלצו להתפשר על יכולת המיקוח שלכם.

אם הדיירים בעניין, הצעד הבא הוא כינוס נציגות דיירים שתייצג את הבניין. אותה נציגות גם תבחר את עורך הדין ותתנהל מולו.

מעורך הדין עד לחתימה על החוזה

תפקידו של עורך הדין בשלב הזה הוא לשמור על הדיירים ולהבטיח להם שהם לא ייפגעו. רוב העבודה שלו היא לפני החתימה על החוזה עם היזם. הוא מנהל את המגעים עם היזם ודואג להכניס לחוזה אמצעי ביטחון וערבויות שישמרו על זכויות הדיירים. כל ערבות כזו באה לפתור חשש קיים, הנה כמה דוגמאות:

 מה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל? עורך הדין צריך לוודא שבחוזה קיימת ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה. במידה והקבלן פושט רגל, הדיירים יכולים ללכת לבנק ולפדות את הערבות שהופקדה עבורם.

 מה קורה אם הבנייה מתעכבת? בחוזה נקבעים לוחות זמנים שמחייבים את היזם. במידה והוא חורג מהזמנים הוא מחויב בקנסות. בנוסף, עורך הדין יוודא שהיזם מפקיד ערבות בנקאית (נוספת) לשכר דירה. במידה והבנייה מתעכבת הדיירים יכולים לפרוע את הערבות ולשלם ממנה את שכר הדירה שלהם.

מה אני מקבל בדירה החדשה? חלק מתפקידו של עורך דין פינוי בינוי לוודא שהתמורה (כלומר; הדירה שמקבלים לאחר הפרויקט) נרשמת בחוזה, לפעמים עד רמת הניאגרה הסמויה בשירותים. זה עוזר להבטיח שתדעו בדיוק מה אתם מקבלים בדירה החדשה שלכם. זה כולל את מספר המ"ר שנוספים לדירה ולמרפסת, מעלית וממ"ד במקרים רבים ועוד הרבה פרטים נוספים.

עורך הדין אחראי לוודא כל פרט ופרט, מהביטוחים והקנסות עד לערבות על רישום הזכויות בטאבו ותשלום מיסי שבח ומיסי רכישה. כל אלו נועדו לוודא שהדיירים לא יצטרכו לשלם דבר מכיסם ולא ייפגעו בתהליך.

רק לאחר שווידאתם את הפרטים האלו ופרטים נוספים אפשר לחתום על החוזה ולהתקדם לשלב הבא.

מהחתימה עד לבנייה

לאחר שנאספו חתימות מ2/3 מהדיירים (במידה והשליש הנותרים מסרבים לחתום, הם ייחשבו כדייר סרבן ועורך הדין של היזם יכול לנקוט נגדם בצעדים משפטיים – עוד על דיירים סרבנים כאן) היזם והקבלן פונים לוועדה העירונית כדי לאשר תב"ע (תוכנית בניין עירונית). בשלב הזה עורך הדין של הדיירים ועורך דין של היזם עוסקים בהמון בירוקרטיה. לדוגמא, צריך לוודא שהרישום של בעלי הדירות תקין. במידה והרישום לא תקין זה יגרור סחבת בירוקרטית. בנוסף, הבניין צריך להיות נקי ממשכנתאות. זה אומר שעורך הדין צריך לוודא שהבנק קיבל את הערבות למשכנתא מהיזם.

מסיום הבנייה עד לקבלת הדירות

איך קובעים מי בוחר ראשון את הדירה החדשה? לפני שמתחילים בבנייה מגיע שמאי מקרקעין ומעריך את הדירות הקודמות. לכל דירה הוא נותן ניקוד לפי שווי הדירה. לפי גובה הניקוד נקבע סדר הבחירה של הדירות החדשות, מי שהדירה שלו הייתה שווה יותר, יבחר ראשון.

לרוב את שכר הטרחה של עורך הדין לפינוי בינוי משלם היזם. בכל זאת, מבחינה חוקית אין פה ניגוד עניינים. בדרך כלל נהוג לשלם לעורך הדין בנקודות מפתח. למשל, לאחר חתימת הדיירים, לאחר אישור התב"ע ולאחר קבלת טופס 4.

פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב ועורך דין טוב עשוי להיות ההבדל בין פרויקט שמצליח לפרויקט שכושל. בשביל להקל עליכם את הבחירה, הנה רשימת עורכי דין פינוי בינוי מומלצים יחד עם חוות דעת מלקוחות קודמים.