נדל"ן מוכיח את עצמו כשהשקעה בטוחה ומשתלמת, ורבים מנצלים את האפשרות להשקיע בתחום ולוקחים משכנתא לדירה שנייה כדי לקנות נכס נוסף. תהליך לקיחת משכנתא לדירה שנייה דומה ברובו ללקיחת משכנתא ראשונה, אך חשוב לדעת שהמשכנתא השנייה תהיה בתנאים הרבה פחות אטרקטיביים מהראשונה. 

המדינה רוצה לאפשר לכמה שיותר אנשים לרכוש דירה אחת, ולכן על מנת לשמור על היצע הדירות ולאזן את מחירי הדיור היא מקשה על רכישת דירה שנייה. כתוצאה מכך, בנוסף למיסוי גבוה במיוחד (נגיע לשם בהמשך), תתקלו בקשיים כבר בתוך המשכנתא עצמה:
 

גובה משכנתא לדירה שנייה

בניגוד למשכנתא ראשונה, במסגרתה אפשר לקבל מהבנק מימון של עד 75% משווי הדירה, או עד 70% אם אתם משפרי דיור (כאלו שמוכרים את הדירה שלהם לטובת דירה גדולה וטובה יותר ובכך משפרים את הדיור שלהם), במקרה של משכנתא לדירה שנייה אפשר לקבל מימון בגובה של 50% בלבד משווי הנכס. כלומר, תצטרכו להביא הון עצמי של לפחות מחצית משווי הדירה, מה שהופך את כל הסיפור ליקר במיוחד, ואפילו ללא אפשרי בחלק מהמקרים.

ריבית במשכנתא לדירה שנייה

משכנתא לדירה שנייה לוקחים בדרך כלל כדי לקנות דירה להשקעה. מכאן, מדובר בדירה בעלות נמוכה יחסית, ובהתאם המשכנתא שניקח עליה תהיה קטנה יותר. כתוצאה מכך שהבנק נותן לכם משכנתא יותר קטנה, הוא מרוויח פחות בכל חודש מגובה החזר ההלוואה שלכם. כדי להגדיל את ההכנסה שלו הבנק פשוט מעלה את גובה הריבית על המשכנתא. בנוסף, אם נשארו לכם עוד הרבה שנים לסיים את המשכנתא הראשונה ואתם מבקשים אחת נוספת, מדובר בסיכון מבחינת הבנק שיחשוש מהיכולת שלכם להחזיר את ההלוואות, ולכן יעלה את הריבית. 

בנוסף למימון העצמי הגבוה שתצטרכו להביא במקרה של משכנתא לדירה שנייה, צריך לקחת בחשבון סיכונים נוספים. אמנם התוכנית המקורית היא לקחת משכנתא, לקנות דירה ולמצוא שוכר שיממן את ההחזר החודשי של המשכנתא, אבל צריך לקחת בחשבון שאתם עלולים לא למצוא שוכר למשך כל התקופה. זה גם מבאס, וגם משליך עליכם את כל עלויות המשכנתא והחשבונות השוטפים, ביניהם למשל ועד בית וארנונה.

כלומר, אם רוצים לקחת משכנתא לדירה שנייה חשוב שיהיו רזרבות כספיות (ההמלצה היא לשים בצד סכום של שלושה חודשי שכירות לפחות), למקרה שתצטרכו להכניס את היד לכיס ולהחזיר את העליות בעצמכם.

אז דיברנו על המימון העצמי הגבוה ועל הריבית הגבוהה שתצטרכו לשלם אם תקחו משכנתא שנייה, אבל לצערנו לא עוצרים כאן. חשוב לדעת שבנוסף לאלו תצטרכו לשלם גם לא מעט מיסים:

מס רכישה על דירה שנייה

מס הרכישה הוא המס שמשלמים על עצם קניית הדירה, והוא מחושב לפי מדרגות בהתאם לשווי הנכס. בעוד שבדירה ראשונה מתחילים לשלם מס רק על הסכום שמעבר ל-1,919,155 ₪, במקרה של דירה שנייה תצטרכו לשלם כבר מההתחלה מס בגובה 8% משווי הדירה ומהחלק שעולה על 5,872,725 ₪ תצטרכו להוסיף עוד 10% מס.

לדוגמא:

מי שבבעלותו דירה אחת בשווי 1,500,000 ₪, לא יצטרך לשלם מס רכישה כלל. לעומת זאת, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, יצטרך לשלם על אותה הדירה מס בגובה 8% מסכום הדירה. כלומר, גובה המס שהוא יצטרך לשלם למדינה יעמוד על 120,000 ₪. 

 השורה התחתונה - מדובר בקנס לא קטן, ולכן חשוב שתבדקו אם ההון העצמי שיש לכם לצורך קניית הדירה יכול לכלול גם את עלות מס הרכישה. חשוב לדעת שמס הרכישה משתנה, וכדאי לבדוק באתר רשות המיסים על כמה אחוזים מדובר. 

מס שבח על דירה שנייה

העלות של דירה שנייה לא מסתיימת ברגע שרוכשים אותה. מי שמחזיק רק בדירה אחת פטור ממס שבח - מס אותו משלמים על הרווח בין סכום הקנייה לסכום המכירה של הדירה. לעומת זאת, מי שבבעלותו שתי דירות יצטרך לשלם מס שבח במידה וימכור את אחת מהדירות שבבעלותו.

 חשוב לדעת - עד שנת 2014 היה פטור גורף ממס שבח אחת לארבע שנים גם אם היה מדובר בדירה שנייה, וככה כל מי שרצה לקנות דירה להשקעה דאג למכור אותה בזמן ונמנע מהמס. זה באמת היה נשמע טוב מדי מכדי להיות אמיתי, וכתוצאה מהיצע נמוך וביקוש גבוה לדירות המדינה ביצעה רפורמה בנושא וביטלה את הפטור. כיום, כל מי שמחזיק ביותר מדירה אחת צריך לשלם מס שבח בשווי 25% מהרווח.

 השורה התחתונה - אם אתם רוצים לקחת משכנתא על דירה שנייה כדי לקנות נכס ואז למכור תוך שנים ספורות, קחו בחשבון שתצטרכו לשלם למדינה רבע (!) משווי המכירה. יחד עם זאת, קיימות להוזיל את התשלום על מס השבח, ולכן חשוב להתייעץ עם עורך דין או יועץ משכנתאות, שיוכל לייעץ לכם בעניין המיסוי.  

שכר טרחה של עורך דין מקרקעין

חוץ ממס הרכישה וממס השבח, אל תשכחו לשים סכום בצד גם לעורך דין שינהל עבורכם את עסקת הקנייה ובעתיד גם המכירה (אם מדובר בדירה להשקעה). מדובר בעמלה שנעה בין 0.25%-1% משווי הנכס.
 

כששאלנו יועצי משכנתאות כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שנייה, התשובה הייתה 50%, אך שבעזרת פתרונות שונים אפשר לקבל משכנתא גבוהה הרבה יותר.

איך זה קורה? אמנם בנק ישראל מטיל מגבלות על שווי המשכנתא שניתן לקבל במקרה של דירה שנייה או ראשונה, אבל יש גופים פיננסים אחרים כמו חברות ביטוח ואשראי אשר אינן כפופות להנחיות הבנק ויכולות לתת הלוואות של יותר מ-50% משווי הדירה, כשבחלק מהמקרים אפשר להגיע גם למשכנתא בגובה של 75%-80% משווי הדירה.

בנוסף, ניתן גם לקחת הלוואה קטנה יתר שתשלים את ההון העצמי שכבר יש לכם, וכך תוכלו גם לקחת משכנתא מהבנק, וגם להעמיד את ההון העצמי הדרוש. 

 החיסרון - מדובר בהלוואות הרבה פחות משתלמות. זה לא כלל גורף ויש היום חברות מימון המפוקחות על ידי רשויות ההון והביטוח שמעניקות הלוואות ארוכות בריביות טובות, אך יש גם חברות שמעניקות הלוואות לטווח קצר של שנים ספורות ובריביות גבוהות, מה שהופך את ההחזר החודשי של ההלוואה לגבוה במיוחד.

השורה התחתונה - קיימות אופציות נוספות שיאפשרו לכם לקבל משכנתא על דירה שנייה גם מבלי שיהיה לכם את ההון הדרוש לכך, ואפילו תוכלו להיעזר בהם במקרה שתרצו לקחת משכנתא ללא הון עצמי בכלל. יחד עם זאת, לא כל ההלוואות החוץ בנקאיות משתלמות או נכונות לכולם, ולכן נדרשת התאמה והתייעצות, בדיוק כמו במקרה של לקיחת משכנתא רגילה. 

כשרוצים לקנות נכס נוסף ואין את כל המימון לכך, משכנתא לדירה שנייה יכולה להיות הפתרון, אבל יש בה גם לא מעט סיכונים שצריך לקחת בחשבון. כדי להחליט אם זה באמת מתאים לכם ריכזנו כאן יועצי משכנתאות מומלצים, המדורגים על ידי לקוחות קודמים, בדיוק כמוכם. תוכלו לעבור על חוות הדעת שלהם, להתרשם מהדירוגים ולהחליט בהתאם עם מי להתייעץ.