שילוב של מספר מסלולי משכנתא בתמהיל מאפשר לפזר סיכונים (כמו בגישת "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" בבחירת מסלולי השקעה). המטרה של התמהיל היא להתאים את המשכנתא לצרכים וליכולות שלכם מתוך הבנה שתנאי השוק החופשי משתנים באופן קבוע ולכן קשה מאוד לחזות מראש מה יהיה המצב הפיננסי שלכם או של המשק בעתיד ומה יהיה שיעור הריבית או גובה המדד.

אין נוסחא ששווה לכולם בבחירת תמהיל המשכנתא, בגלל שהוא צריך להיות מותאם במיוחד אליכם וליכולות ההחזר שלכם. התמהיל בעצם מנסה לחזות, על פי הנתונים הייחודיים שלכם, את החזר תשלומי המשכנתא הכי כדאי עבורכם. הוא לוקח בחשבון את הנתונים הבאים:

 המאפיינים האישיים: גיל, מצב משפחתי, כושר השתכרות ועוד.

 הוצאות עתידיות: מתכוונים להגדיל את המשפחה? הילד הולך לאוניברסיטה?

 הכנסות עתידיות: ש לכם חיסכון שהולך להיפרע? קופת גמל? הסבתא צפויה להוריש לכם את הדירה שלה? כל הדברים האלה יכולים להשפיע על אפשרות הפירעון המוקדם של המשכנתא ללא עמלה, ובכך להשפיע על בניית תמהיל המשכנתא.

 צפי לקידום בעבודה: כושר ההשתכרות שלכם הולך לגדול? בהחלט עוד משהו שכדאי לציין בבניית תמהיל המשכנתא עם יועץ המשכנתאות (למשל בבחירה בקרן סילוקין זו או אחרת).

 תחזיות עתידיות: גובה הריבית העתידית, האינפלציה, שוק המט"ח, מצב התעסוקה ועוד נתונים העלולים להשפיע על הריבית ועל יכולת החזרת המשכנתא.

העדפות אישיות: אתם מעדיפים להחזיר משכנתא קבועה או יש לכם אפשרות לקחת סיכונים בסכום ההחזר החודשי?

כשאתם עומדים לתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם, חשוב שתדעו כי בנק ישראל הטיל מגבלות על המלווים - בנקי המשכנתאות יכולים לאשר מסלולי הלוואה בריבית משתנה עד 33% מסך המשכנתא.

נגיד וסכום המשכנתא שלקחתם הוא 1,000,000 ₪, לא תוכלו לקבל משכנתא במסלול של ריבית פריים בסכום הגדול מ-330,000, ולכן תצטרכו לקבל את שאר הסכום במסלול של ריבית קבועה או לפצל את המשכנתא לכמה מסלולים משתנים כשתקופת ההחזר היא עד 5 שנים (הסבר על המסלולים השונים בהמשך). המטרה היא למזער את הסיכון של הלווה לא להחזיר את המשכנתא ואת הסיכון של המלווה, דהיינו הבנק, לא לקבל את ההלוואה שלו בחזרה.

למעשה, קיימים אפילו 30 מסלולי משכנתא אפשריים שהבנקים מציעים, אך נהוג לבנות תמהיל משכנתא מחמישה מסלולים עיקריים:

מסלול משכנתא בריבית פריים

המסלול הזה נחשב לאחד המסלולים האטרקטיביים ביותר, כיוון שהוא לא מסלול שצמוד למדד (שמשתנה באופן תכוף). ההחזר של הקרן כאן הוא אחיד והגורם היחידי שמושפע מתנודות השוק הוא הריבית. יתרון נוסף של המסלול הזה היא האפשרות לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנס היוון (עמלת פירעון מוקדם).

חשוב לדעת במסלול זה, כי בנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ובמידה ויש אינפלציה חדה במשק ייתכן גם שינוי קיצוני בהחזר החודשי.

בעקבות אפשרויות הסיכון במסלול משכנתא זה בנק ישראל מגביל את המלווים באחוז שהמסלול יכול להיות מסה"כ התמהיל שלכם (עד 33 אחוז). 

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

המסלול הזה נחשב למסלול יציב ובטוח יחסית, מאחר וההחזר החודשי קבוע וידוע מראש. עם זאת, יש לקחת בחשבון שכל שינוי במדד גורם לקרן ההלוואה לצמוח. חיסרון נוסף היא שכל חודש מוסיפים על המדד הקיים את המדדים הקודמים (כמו ריבית דריבית), ולקראת סוף ההלוואה התשלומים עשויים לעלות.

יועצי המשכנתאות נוטים לשלב מסלול זה בכ-20 אחוז מתמהיל המשכנתא בגלל יציבות תשלומי ההחזר. עם זאת, כדאי לקחת מסלול זה לתקופה הקצרה ככל הניתן בגלל אחוז הריבית הגבוהה שאותו תצטרכו לשלם.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מדובר במסלול בו הריבית משתנה באופן דינמי בהתאם לריבית במשק. הרבה מהבנקים דואגים שהריבית במסלול הזה תהיה נמוכה יותר מאשר הריבית במסלולים הקבועים כדי לגרום ללקוחות לבחור בו, אבל עם הזמן הריבית במסלול זה משתווה לריבית במשק ופעמים רבות עולה עליה.

מה היתרונות?

 ללווה יש חופש מסוים והוא יכול לקבוע מתי תתעדכן הריבית (לפעמים אפילו פעם אחת במספר שנים).

 כמו כן אין עמלת פירעון מוקדם מכיוון שאין הפרשי ריביות.

והחסרונות?

 אסור לשכוח כי מלבד העובדה שהריבית משתנה, הקרן גם צמודה למדד המחירים לצרכן, ובמצב כזה אחוז ההחזר החודשי עלול לקפוץ בצורה חדה.

 בגלל המגבלה של בנק ישראל שבו מסלול ריבית הפריים הכולל יהווה עד 33 אחוז מתמהיל המשכנתא שלכם, לא תוכלו לבחור במסלול זה בנוסף.

עם זאת, בנק ישראל לא מחשיב מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה בכל חמש שנים כאחד ממסלולי ריבית משתנה, לכן אם אתם הרפתקנים או יש לכם רצון לסיים עם תשלומי המשכנתא במהרה, תוכלו לבחור בו בכ-30 אחוז מתמהיל המשכנתא שלכם.

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מדובר באחד ממסלולי המשכנתא העיקריים בכל תמהיל משכנתא. למה? בעקבות רמת סיכון הנמוכה בהשוואה לאפשרויות האחרות. אך יש לקחת בחשבון כי מדובר במסלול המשכנתא היקר ביותר בגלל הריבית הקבועה הגבוהה (הבנק יודע כי אם הלווה רוצה את הוודאות הזו הוא יהיה מוכן לשלם עליה גם במחיר של ריבית גבוהה).

בחירת מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למעשה מחייב אתכם בהחזר תשלומים גבוה ובגלל הריבית הגבוהה ולא רצוי לבחור במסלול זה לתקופה ארוכה מידי (בגלל הקושי בהחזר הגבוה). במידה וכן בחרתם בו לתקופה ארוכה לא נורא, בסופו של דבר אחוז הריבית עלול להשתוות או להיות אפילו נמוך יותר מזה של מסלול המשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד (בגלל ששם מדובר במדד על מדד).

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה בהשוואה לצמודה למדד:

למשל לקחתם משכנתא בסכום של 500,000 לתקופה של 25 שנה. במסלול בריבית קבועה צמודה למדד תקבלו ריבית בגובה של 3.9% למשל, ומסלול הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד תעמוד על 4.6%.

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח

משכנתא הצמודה למט"ח הינה הלוואה בה קרן ההלוואה צמודה לשער החליפין של מטבע החוץ. שיעור הריבית מתעדכן מדי שישה חודשים בהתאם לעדכון בריבית הלייבור (היא ריבית בין-בנקאית הנקבעת במסחר בין 16 מהבנקים הגדולים באנגליה, שבה מלווים הבנקים האחד לשני אשראי לתקופות שונות. הריבית משתנה בדרך כלל כל שלושה חודשים או חצי שנה).

סוגי המט"ח הנפוצים אליהם מצמידים הלוואה זו הינם הדולר והאירו. יש לציין כי בשנים האחרונות ריבית הלייבור נחשבת לתנודתית פחות מריבית הפריים של בנק ישראל.

מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח נחשב טוב למי שמבין בהשקעות בשוק ההון ומכיר את הסיכונים הכרוכים בריבית צמודה לשערי החליפים של המט"ח. מסלול זה מומלץ מאוד למי שמקבל את משכורתו במט"ח והוא יכול לחסוך את פערי העמלות הכרוכים בהמרה.

בניית תמהיל המשכנתא הוא דבר מורכב, ולכן מומלץ להיעזר במישהו מקצועי לבניית תמהיל משכנתא שיתאים ליכולות הכלכליות שלכם. בדיוק בשביל זה אספנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שידאגו לכיס שלכם באתר.