כשמדברים על מחזור משכנתא למעשה מתכוונים ללקיחת משכנתא חדשה, בתנאים יותר טובים מהמשכנתא הקודמת, שאיתה מכסים את המשכנתא הישנה והלא משתלמת, או כשעוברים לדירה אחרת וצריך "לחסל" את המשכנתא הקודמת. למעשה, במחזור נכון של משכנתא, אפשר לחסוך אלפי שקלים בהחזרים השנתיים.

סיבה נפוצה למחזור משכנתא היא שלעיתים מתקיימים שינויים משמעותיים בריבית במשק או בחיים האישיים שלכם המשפיעים על כדאיות מסלול המשכנתא הקיים.

לדוגמא, מצב שהתרחש לפני כמה שנים בו חלו שינויים במשק שהובילו לירידה משמעותית בריבית בנק ישראל. כל מי שנטל משכנתא בריבית קבועה לא הרוויח מהירידה התלולה בריבית ויותר ויותר אנשים נכנסו לחובות בהחזרי המשכנתא. כדי לנסות למנוע מצב זה, בנק ישראל למעשה מאפשר ללווה להחליף את תנאי המשכנתא הקודמים שלו לתנאים אטרקטיביים יותר, כלומר - למחזר את המשכנתא.

 איך בודקים אם הריבית עלתה או ירדה מהתקופה שנטלתם משכנתא? בדקו באתר בנק ישראל מה היה אחוז הפריים בתקופת לקיחת המשכנתא שלכם ועל כמה הוא עומד היום. אם קיים הפרש משמעותי אפשר לשקול מחזור משכנתא.

סיבה נוספת למחזור המשכנתא היא שינויים פיננסיים שלכם: קיבלתם דירה בירושה? השתחררה תוכנית חיסכון או קופת גמל? תוכלו לשנות את פריסת התשלומים כדי לסיים עם ההחזרים מוקדם יותר. לפעמים מתרחשים שינויים פחות משמחים כמו ירידה בהכנסה החודשית או חובות בהחזרים החודשיים. אופציית מחזור המשכנתא נמצאת שם בדיוק בשביל זה - כדי שתוכלו לשנות את פריסת תשלומי החוב בהתאם ליכולות החדשות שלכם.

 במידה ובאמת נכנס לכם כסף ממקור מפתיע, כדאי שתשקלו לפרוע לפחות חלק מסכום ההלוואה כדי לשלם פחות ריבית.

 דבר ראשון, לפני שאתם פונים למחזור המשכנתא, קבלו מהבנק כמה נתונים עדכניים לגבי ההחזרים שלכם: מאיזה סוגים מורכבת המשכנתא, איזה סכומים לקחתם בכל מסלול ומה גובה הריבית ועמלת הפירעון בכל מסלול ומסלול במשכנתא הקיימת שלכם.

במחזור משכנתא, אתם לוקחים משכנתא חדשה ומכסים איתה את המשכנתא הישנה. פירעון מוקדם של משכנתא לרוב כולל מעין קנס יציאה מוקדמת, הנקרא גם עמלת פירעון מוקדם. בעמלה זו הבנק מחשב את הריבית שהייתם משלמים היום על משכנתא לכמות מסוימת של שנים ואת הריבית שקיבלתם בזמנו על המשכנתא ולמעשה מפחית את הקודמת בזו האחרונה.

הנוסחא לחישוב: ההפרש בין הריביות X שנות ההחזר מהמשכנתא הראשונה שנותרות X הסכום שהחזרתם = עמלת היוון.

 ובמספרים: אם החזרתם כבר סכום של 200,000 ₪ מהמשכנתא הישנה, נותר לכם להחזיר משכנתא במשך 17 שנים נוספות וההפרש בין הריביות של המשכנתא הישנה והחדשה עומד על 0.7% עמלת היוון שתשלמו תעמוד על 404,600 ₪ (יש כל מיני הנחות על הסכום הזה ותלויות בשנים שאתם כבר מחזירים את המשכנתא, אבל כמו שאפשר לראות מדובר בסכום לא מבוטל).

בסופו של דבר קיים סיכוי שתשלמו על המשכנתא החדשה יותר, וזאת מכיוון שהתנאים החדשים שלה אולי יותר משתלמים משל המשכנתא הישנה, אבל היא כוללת גם כיסוי המשכנתא הקודמת וגם את תשלום הקנס. ולכן חשוב מאוד לבצע את כל החישובים הרלוונטיים לפני מחזור המשכנתא, כדי שלא יוצר מצב שהיא פשוט לא משתלמת או לא מתאימה לכם.

חשוב לציין כי גם העמלות שמשלמים לבנק על מחזור המשכנתא משתנות ממסלול אחד למשנהו, בשל ההפרש בין הריבית בה לקחנו את המשכנתא ובין הריבית הנוכחית הממוצעת בשוק המשכנתאות. לכן, מומלץ מאוד בכל שינויים במשכנתא להיוועץ ביועץ משכנתאות מנוסה.

 קחו בחשבון שבמסלולים ה"מסוכנים" (בעלי הריבית המשתנה) יש סיכוי לא רע שהמשכנתא תתייקר ויהיה לכם קשה לחשב את החיסכון בפועל.

 כשאתם לוקחים יועץ משכנתאות, עדיף לא לשלם לו אחוזים מכמות החיסכון שאתם כביכול הולך לחסוך במחזור המשכנתא כיוון חישוב החיסכון הוא השערתי בלבד, בהתאם לנתונים שהיועץ מכניס למחשבון. במצב שבו אתם משלמים ליועץ אחוזים מהחיסכון אתם למעשה יוצרים אצלו תמריץ ליצור מצג שווא.

רגע לפני מחזור המשכנתא, יש כמה גורמים נוספים שכדאי לקחת בחשבון:

 אחרי שהבנתם שאתם רוצים למחזר את המשכנתא, נסו להבין מה הייתה הבעיה בתמהיל המשכנתא הקודם שלא עבד לטובתכם. אם הבעיה בתמהיל הקודם הייתה הריבית הגבוהה או המדד שקושר לקרן לא התאים לכם - אל תחזרו על הטעות הזו שוב, למדו מה המסלול שעובד בעבורכם הכי טוב והבינו במה הוא תלוי.

 אל תשכחו לעשות סקר שוק רחב כדי לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר, גם אם זה אומר לעבור בנק.

 במידה ובחרתם במסלולים חדשים בהם קיימת עמלת פירעון מוקדם, נסו להבין על כמה היא עומדת (במידה ואתם בתחילת חיי הנדל"ן שלכם, כנראה שתצטרכו למחזר משכנתא עוד כמה פעמים בחייכם וכדאי ללכת על המסלול המשתלם ביותר גם כאן).

 אם החלטתם לעבור בנק בעקבות מחזור משכנתא משתלם, אל תשכחו שתצטרכו לשלם שוב על שמאי, רישום בטאבו, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. מדובר בתוספות שחשוב מאוד להוסיף לטבלת החישובים שלכם לגבי כדאיות מחזור המשכנתא. אם נשארתם באותו הבנק, ברוב הבנקים תוכלו לחסוך בסעיף הזה וכמובן לחסוך זמן בטרטורים בירוקרטים נוספים.

מחיר ייעוץ משכנתאות עבור מחזור משכנתא משתנה לפי מורכבות התיק, זאת אומרת - אם יש ליועץ המשכנתאות הרבה עבודה כי מדובר על לקוח עם בעיות פיננסיות או על מעבר בין בנקים שונים, הייעוץ יעלה יותר. 

 מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא רגיל - 3,000-6,000 ₪.

 מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא מורכב - 5,000-10,000 ₪. 

 מחיר יועץ משכנתאות עבור תיק מחזור משכנתא יחד עם איחוד הלוואות - 8,000-12,000 ₪. 

במחזור משכנתא חשוב לבחור ביועץ משכנתאות מנוסה שיעזור לכם בבחירת תמהיל משכנתא שבאמת יחסוך לכם אלפי שקלים (זו לא סיסמא, זה המצב בפועל). בדיוק בשביל זה אספנו לכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שידאגו לכיס שלכם.