כל בנק מדרג את הלקוחות שלו בסקאלה שנעה בין לקוחות "בטוחים" ולקוחות "מסוכנים". לקוחות בטוחים הם כאלה שהבנק יכול "לסמוך עליהם" שיחזירו הלוואות בלי בעיה, לעומת לקוחות שיש סיכוי גדול יותר שלא יעמדו בהחזרים שלהם. מסורבי משכנתא הם לקוחות שהבנק לא מוכן לתת להם משכנתא בכלל.

סיבות לסירוב משכנתא

יש כמה סיבות לסירוב משכנתא, כשהעיקרית בהן היא בעיות אשראי.

 הבנק מוציא דו"ח חיווי אשראי (BDI), בו כלולים כל נתוני האשראי של הלקוח בשלוש השנים האחרונות, ואפשר לראות בו גם נתונים פיננסיים "בעייתיים", כמו צ'קים שחזרו, אי-החזרת הלוואות, הוצאה לפועל או פשיטת רגל.

 ללקוח בעל דו"ח עם יותר משלוש הערות בדו"ח הזה יש חיווי אשראי שלילי, וזה מה שגורם לבנקים לרצות להפסיק לעבוד איתו. עם זאת, חשוב לדעת שיש דרגות של "בעייתיות": אי-החזרה של כמה הלוואות חמורה פחות מהוצאה לפועל או פשיטת רגל, שבאופן אוטומטי גורמת ללקוח להיות מסורב משכנתא.

סיבות נוספות לסירוב משכנתא הן בעיות משפטיות או בעיות בנכס, כמו חריגה בבנייה של הנכס או פיצול דירות. סיבה נפוצה אחרת היא גיל מבוגר. במקרה של סירוב משכנתא בגלל גיל מבוגר, פתרון אפשרי ללקיחת משכנתא הוא משכנתא הפוכה.

איך מפסיקים להיות מסורבי משכנתא?

סירוב משכנתא הוא מצב הפיך. כלומר, לא נשארים מסורבי משכנתא לנצח - אם אחרי שלוש שנים ה-BDI משתפר, מתבטל סירוב המשכנתא. אם סירוב המשכנתא הוא בגלל שינויים או חריגות בנייה בנכס, ניתן להחזיר את הנכס למצב המקורי שלו, כפי שהיה בתכנון הראשוני (כלומר - לפרק קירות או כל בניה חדשה שנוספה).  

 חשוב לדעת! יש חברות שונות שתמורת סכום של כמה עשרות אלפי שקלים מבטיחות "למחוק" את השנה או השנתיים הבעייתיות שמופיעות בדו"ח חיווי האשראי. בפועל זה גורם ליותר נזק מתועלת, מכיוון שהבנק מתייחס לשנים מחוקות שנעלמו מהדו"ח כנורה אדומה בפני עצמה, ולכן זה לא מועיל וחבל על הכסף שלכם.

הפתרון למסורבי משכנתא הוא לרוב הלוואה חוץ בנקאית, כלומר, הלוואה שנותן גוף שהוא לא בנק, כמו חברת אשראי או חברת ביטוח. הלוואה חוץ בנקאית לרוב מתחלקת לשני סוגים:

 הלוואה רגילה - הלוואה שדומה להלוואה בנקאית: הלוואה ש"משלימה" ללקוח את הסכום הדרוש בהתאם להון העצמי איתו הוא מגיע. למשל, אם נכס עולה 2 מיליון ₪ וההון העצמי של הלקוח הוא 500,000 ₪, זאת אומרת שיש לו 25% מהסכום שנדרש, ולכן אחוז המימון יהיה 75% וההלוואה תעמוד על 1.5 מיליון ₪. החזר ההלוואה הוא חודשי, עם ריבית, ככל ההלוואות.

 הלוואת בלון - הלוואה למספר שנים שבמהלכן משלמים רק את הריבית. לאחר שדירוג האשראי חוזר להיות תקין, אפשר להעביר אותה לבנק ולהמשיך לנהל את ההלוואה מולו.

 שימו לב, למרות שמדובר בהלוואה שלתקופה מסוימת משלמים עליה רק את הריבית, הריביות עדיין עלולות להיות גבוהות מאוד.

באופן כללי, כיוון שגופים חוץ בנקאיים אינם מחויבים לחוקי בנק ישראל (כי הם לא בנק), הלוואות חוץ בנקאיות הן יקרות מאוד: החל במחיר פתיחת התיק ועד לריבית הגבוהה, ולכן, אם יש אפשרות להימנע מלקיחת הלוואות כאלה, עדיף. מצד שני, אם יש צורך מידי בכסף, הלוואות חוץ בנקאיות הן פתרון טוב (שלא לומר היחיד). בנוסף, בניגוד להלוואות בנקאיות, אפשר לפרוס אותן ליותר מ-30 שנה.

 תפקידו של יועץ המשכנתאות בליווי תיק של מסורבי משכנתא דומה ללקיחת משכנתא רגילה, אבל דורש ממנו הרבה עבודה של נבירה וחקירה לגבי איזו הלוואה הכי משתלמת.

 בניגוד ללקיחת הלוואה רגילה, בה העבודה היא מול הבנקים, כאן העבודה היא מול חברות חוץ בנקאיות. בנוסף, בגלל שהלקוח בעל יכולת החזר נמוכה, לא כל חברה חוץ בנקאית תסכים להלוות לו כסף, וגם כשכן, כנראה שההלוואה תהיה יקרה במיוחד. לכן עבודת יועץ המשכנתאות היא למצוא את ההלוואה המתאימה והמשתלמת ביותר.

 ייעוץ משכנתאות למסורבי משכנתא לוקח בין 60-90 ימים, ומבוסס על הצלחה: יועץ המשכנתאות ייקח מקדמה קטנה (לרוב עלות פתיחת התיק), ואת שאר הכסף הוא יגבה רק במקרה שהצליח להשיג הלוואה.

מחיר תיק ייעוץ למסורבי משכנתא תלוי במורכבות התיק. ככל שהתיק מורכב יותר ויש גורמים מגבילים רבים יותר, כמו למשל פשיטת רגל או הוצאה לפועל שמקשים מאוד על קבלת הלוואה, כך לוקח יותר זמן למצוא חברה שתסכים להלוות כסף ללקוח, ומחיר התיק יעלה בהתאם.

מחיר פתיחת תיק ייעוץ משכנתאות למסורבי משכנתא נע בין 1,500-2,000 ₪.

מחיר ייעוץ משכנתאות למסורבי משכנתא נע בין 20,000-50,000 ₪, והוא כולל בעיקר את זמן ההשקעה והעבודה הקשה של יועץ המשכנתאות למצוא את החברה שתסכים לתת הלוואה למסורבי המשכנתא מצד אחד, אבל סכום וגובה ריביות הגיוני מצד שני.

להיות מסורבי משכנתא זה מצב לא נעים, ולכן כדאי לבחור מישהו שאפשר לסמוך עליו שיעזור לכם לעבור את התקופה הזאת בדרך הכי נוחה שאפשר. כאן תמצאו יועצי משכנתאות מומלצים לליווי מסורבי משכנתא, שמדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים, כך שתוכלו להיות בטוחים שאתם בידיים טובות.