ייעוץ משכנתאות




משכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שניקח בחיינו, וכמו בכל החלטה כלכלית אחרת, גם במקרה של משכנתא כדאי להתייעץ עם מומחה – ייעוץ משכנתאות הוא תחום שהולך וצובר תאוצה, אבל גם מזמין לא מעט חאפרים – אנחנו כאן לעשות סדר בתחום ייעוץ המשכנתאות מא' ועד ת' כדי לעזור לכם בהחלטה..


האם לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני או ליועץ משכנתאות בנקאי?

לקיחת משכנתא הפכה מזמן לחלק בלתי נפרד במרוץ לדירה הנכספת של כל זוג צעיר. בשנת 2014 נלקחו משכנתאות בשווי 51.6 מיליארד שקל, ועם משבר הדיור המחריף בישראל, היד כנראה עוד נטויה. אז כשמדובר בהלוואה של כמה מאות אלפי שקלים – למה מרבית הישראלים עדיין נמנעים מפנייה לייעוץ משכנתאות? כנראה בגלל שמדובר בתחום פרוץ למדי שמכיל מחד, יועצי משכנתא מקצועיים שיחסכו לכם אלפי שקלים, ומאידך, חאפרים שינצלו את חוסר הידע הכלכלי שלכם ויברחו עם הכסף.

בטיפ נדבר על מיהו בכלל יועץ המשכנתאות, למה כדאי לפנות אליו ומתי, מה עושה יועץ המשכנתאות שאנחנו לא יכולים לעשות לבד, ואיך לבחור את יועץ המשכנתא הנכון שיקל לנו על החיים ולא יסבך אותנו בהלוואה שלא נוכל לעמוד בה.

משכנתא כידוע, לוקחים מהבנק, אבל השאלה היא מהם תנאי המשכנתא והאם לבנק יש אינטרס להטיב עמנו? התשובה כנראה לא תמצא חן בעיינכם. תנאי המשכנתא שלנו משתנים לפי מצבנו האישי והכלכלי, משתנים בין בנקים שונים ואפילו בין פקיד לפקיד באותו הבנק! אז למה בעצם כדאי וגם חשוב לפנות לייעוץ משכנתאות לפני שנתחייב להלוואה האדירה הזו? יש מספר סיבות:

1. הבנקאי, נחמד ככל שיהיה, הוא עובד הבנק ומטרת הבנק היא לעשות כסף. בבחירת מסלול המשכנתא שמתאים לכם, הבנקאי לרוב דואג לאינטרסים של המעסיק שלו – הבנק, ולא בהכרח לאינטרס שלכם. כמו כן, הבנקאי נמדד לפי ההכנסות והרווחים שלו, וכלל שאתם תשלמו יותר- הוא יחשב למוצלח יותרליועץ משכנתא חיצוני לבנק לעומת זאת, לא אמור להיות שום אינטרס זר מלבד טובתם.

2. אם אתם עדיין חושבים שייעוץ משכנתא הוא לא שירות הכרחי – הסיבה השנייה תגרום לכם לחשוב שוב. בלקיחת משכנתא, נלקחים בחשבון המון פרמטרים, מההווה ובעיקר מהעתיד – למשל, האם בן הזוג שלנו ישתכר גם הוא? האם צפויה העלאה בשכר? האם יש לנו הלוואות? האם נפריש תשלומים ללימודים ולחתונות של הילדים? כל אלו הם גורמים שמנסים לנבא מהו ההחזר האופטימאלי עבור המשכנתא שלנו.

יועץ משכנתאות מסביר על התנאים לקבלת משכנתא

אז מה הבעיה אתם שואלים? מרבית האנשים לא בהכרח רוצים לשתף את הבנקאי שלהם בתמונה הגדולה והמלאה, מכיוון שיש מידע שעלול לפגוע בסיכויים לקבלת המשכנתא. אז בלי לראות את התמונה המלאה – איך יכול בנקאי להתאים לכם את המשכנתא האופטימאלית? התשובה היא שהוא לא יכול. יועץ משכנתאות שמספק ייעוץ חיצוני, יכול להבין את התמונה המלאה של חיינו, את הלבטים האמיתיים, ולספק לנו ייעוץ נטול פניות.

יעוץ משכנתאות

3. הסיבה השלישית והפשוטה ביותר לפנות ליועץ משכנתאות היא כי כולנו שונאים בירוקרטיה, וכשמדובר בסכומי כסף כל כך גדולים – הניירת מרובה. אם יש מישהו אחר שמוכן לעשות את כל הריצות, התורים ומילוי הטפסים במקומנו – לא תשמעו מאיתנו תלונות 

יועץ משכנתא מסביר מהו לוח סילוקין ומדוע הוא חשוב

יועץ משכנתאות מסביר איך להתאים את המשכנתא לכיס

יועץ משכנתאות מסביר על ריבית נמוכה למשכנתא


איך לבחור יועץ משכנתאות?

אחרי שהבנו שייעוץ משכנתא הוא שלב חשוב ודי הכרחי בתהליך לקיחת המשכנתא, נשאלת השאלה – למה לא כולם פונים ליועץ משכנתאות? הסיבה כנראה טמונה לא ברצון לחסוך כסף, אלא דווקא בפחד מלבזבז אותו לשווא כשמדובר בשוק יעוץ המשכנתאות.

נכון לכתיבת שורות אלו, אין שום רגולציה לגבי מי יכול להיות יועץ משכנתאות ומי לא. לצורך העניין, כל אחד מכם יכול להחליט ברגע זה שאתם מוכשרים מספיק לייעץ לאחרים ולפצוח בקריירה חדשה. לכן, יש מספר דברים שכדאי לבדוק לפני שפונים ליועץ משכנתאות:

ניסיון בייעוץ משכנתאות

חכמים מאיתנו כבר אמרו ש"אין חכם כבעל ניסיון" – והם צדקו. ניסיון של יועץ המשכנתאות הוא הכלי החשוב ביותר בארגז הכלים שלו. לפני שאתם מתחילים את העבודה עם יועץ המשכנתאות שאלו אותו מה הניסיון שלו בתחום ובררו לעומק מהיכן הוא מגיע לתחום. לרוב, יועצי משכנתאות אינם אנשים שנמצאים בתחילת הקריירה שלהם, אלא אנשים שעבדו בתחומים כלכליים ופיננסים אחרים ורק לאחר שרכשו מספיק ידע, קשרים וניסיון – פנו לתחום יעוץ המשכנתאות העצמאי. למשל, ניסיון קודם של היועץ בבנק בתחום המשכנתאות, נחשב למעמיק במיוחד ומעיד על בעל מקצוע שמכיר את 'שני צידי המטבע' מקרוב.

לימודי יעוץ משכנתאות וידע בתחום

נכון שאין תואר אקדמי בייעוץ משכנתאות, אבל חשוב לברר מהיכן מגיע תחום הידע של היועץ! האם הוא עשה קורס מזורז של מספר שבועות במכללה כלשהי? האם הוא בעל תואר אקדמי בתחום מקביל כמו כלכלה או מנהל עסקים? האם עבר לימודי תעודה כלשהם?

בשוק רווי בחאפרים יש שפע חברות שמציעות קורסים להכשרת יועצי משכנתאות. לכן, חשוב מאוד להבין מהיכן הידע של יועץ המשכנתאות שלכם ולוודא שלא מדובר באדם ללא ניסיון שעשה קורס של מספר שבועות והולך ליישם את כל מה שהוא "למד" על ההלוואה הכי גדולה בחייכם.

חברה לייעוץ משכנתאות או יועץ משכנתאות עצמאי?

תחום יעוץ המשכנתאות נחלק ליועצים פרטיים ולחברות יעוץ משכנתאות גדולות – לכל אחד יתרונות וחסרונות משלו. חברה לייעוץ משכנתאות מספקת ללקוח 'גב' ותדמית, אבל גובה הרבה יותר כסף. כמו כן, אם קיבלתם המלצה מחברים על יועץ משכנתאות ספציפי בחברה – לא בטוח שכאשר אתם תפנו לחברה, אותו יועץ ימונה על תיק המשכנתא שלכם. יועץ משכנתאות פרטי לעומת זאת, ייתן למשכנתא שלכם יחס אישי ותשומת לב מרבית.

עבודת יועץ המשכנתאות מול הבנקים

אתם בטח שואלים מה פירוש הסעיף, הרי ברור שיעוץ המשכנתאות עובד מול הבנקים, משם נלקח הכסף – אז זהו, שלא כל יועץ משכנתאות עובד עם כל הבנקים ולא כל יועץ משכנתאות עובד מול הבנק עצמו. אז איך זה עובד?

משולש היחסים בין יועץ המשכנתאות, הלקוח שלו והבנק הוא מורכב מכיוון שליועץ ולבנק מערכת יחסים משלהם. נסביר: יועץ משכנתאות מספק לבנק לקוחות שישלמו לו ריבית לאורך שנים – אם הלקוחות האלו 'טובים' ואמינים ועומדים בתשלומי המשכנתא, לבנק יש אינטרס להטיב עם היועץ. אם המצב הפוך, והלקוחות שיועץ המשכנתאות הביא אל הבנק לא עמדו בתשלומיהם, היועץ עלול להיות 'מסומן' והבנק לא יבוא לקראתו, או לקראתנו. באותו אופן, יועץ משכנתא עלול להיות 'מוטה' לעבוד עם בנק ספציפי, גם אם הוא לא מציע לכם את התנאים הטובים ביותר.

חשוב לבדוק בדיוק מול איזה בנקים עובד יועץ המשכנתאות, אם אתם מרגישים לחץ בלתי מוסבר של היועץ לסגור את המשכנתא בבנק מסוים, או הבטחות על כך שדווקא הבנק הזה הכי מתאים (ללא בדיקה של בנקים אחרים) - כדאי שתבררו לעומק את טיב היחסים בין הבנק ליועץ ואיפה אתם ממוקמים ברומן הזה 

אפשרות נוספת, היא יועץ משכנתאות שפועל 'מאחורי הקלעים'. היועץ מייעץ לכם מה לומר בבנק וכיצד בדיוק לנהל את המשא ומתן, אך אינו מגיע לבנק בעצמו. היתרון בשיטה זו לייעוץ משכנתאות היא קודם כל החיסכון הכספי, עליו נפרט בחלק על עלויות ייעוץ משכנתאות. מעבר לזה – כשהיועץ לא עובד ישירות מול הבנק, אלא אתם – הוא לא מפחד ל'שרוף' קשרים עם הבנק, ואתם בכל זאת מקבלים את תנאי המשכנתא המתאימים והטובים לכם ביותר.

המלצות על יועץ המשכנתא

בייעוץ משכנתאות כמו בכל תחום עיסוק אחר, הערובה הכי טובה לשירות טוב, הוא המלצות של לקוחות קודמים, במיוחד בתחום ייעוץ המשכנתאות מדובר בשירות שהתוצאות שלו ילוו אותנו לכל החיים. בקשו לקבל המלצות ואפילו מספרי טלפון של לקוחות קודמים, בכדי שתוכלו לשמוע האם הם היו מרוצים מתמהיל המשכנתא הסופי שניתן להם. כאן ריכזנו עבורכם רשימה של חוות דעת על יועצי משכנתאות שניתנו לאחר שהלקוחות קיבלו שירות ייעוץ משכנתא.


מה כולל ייעוץ משכנתאות

אחרי שהבנו איך לבחור את יועץ המשכנתא, חשוב להבין מה בדיוק כולל שירות ייעוץ המשכנתאות ואיך אפשר למדוד את טיב השירות (רמז – זה לא כל כך קל). אלו הם השלבים המרכזיים בכל תהליך של ייעוץ משכנתאות:

:: הבנת צרכי הלקוח לעומק

בתחילתו של כל ייעוץ משכנתא, ייפגש אתכם היועץ לשיחה נינוחה בה תעברו מעין ראיון עומק. המטרה של הראיון היא להבין לעומק מה הפרמטרים שיכולים להשפיע על יכולת החזרי המשכנתא שלכם. יועץ המשכנתאות מנסה לנבא את מצבכם הכלכלי לאורך עשרות שנים, ועל מנת לעשות זאת בצורה הטובה ביותר כדאי שיהיה לו את כל המידע הרלוונטי.

:: בניה ותכנון של תמהיל משכנתא מתאים

משכנתא על בסיס פריים, צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – מבולבלים? גם אנחנו. יש כ – 13 מסלולי משכנתא אפשריים, ותפקידו של יועץ המשכנתא הוא להתאים לכם את תמהיל המשכנתא המיטבי, עם קרן וריבית שתעמדו בהם ותחיו איתם בנחת. תכנון תמהיל המשכנתא הוא בעצם ליבת יעוץ המשכנתאות, וכאדי לבחון את האופציות לעומק יחד עם היועץ.

איך לבחור נכון תמהיל משכנתא

יועץ משכנתאות מסביר על מסלולי המשכנתא השונים

:: מו"מ עם הבנקים

אחרי שהבנו מהם תנאי המשכנתא שאתם צריכים – נשאר רק לגרום לבנק להתגמש ולהסכים אליהם. יועץ המשכנתאות מתמחה במשא ומתן עם הבנקים, וידע להשוות בין הבנקים השונים על מנת להביא לכם את ההצעה הטובה ביותר.

:: מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא הליך בו אנשים שאינם מרוצים מהמשכנתא שלהם (כנראה כי לא התייעצו עם יועץ משכנתא מקצועי) מחליטים לנסות ולשפר את תנאי ההלוואה. במחזור משכנתא הליך הייעוץ מקביל פחות או יותר לייעוץ ראשוני למשכנתא, אבל הבירוקרטיה מול הבנקים רבה יותר, ולכן לעיתים גם העלות שיגבה היועץ.

יועץ משכנתא מסביר מהו מחזור משכנתא


כמה נשלם עבור ייעוץ משכנתאות וכמה נחסוך

כמה כסף חוסך לכם יועץ המשכנתאות

לפני שנענה כמה יעלה לכם יעוץ המשכנתאות, אתם בטח רוצים לדעת כמה כסף חוסך לכם יועץ המשכנתא. לצערנו – אי אפשר לנקוב בסכום! יועצי משכנתאות שמבטיחים לכם חיסכון של X שקלים, פשוט זורקים מספרים לא מבוססים באוויר. יש לכך שתי סיבות:

1. אלא אם כן ניחנתם ביכולות נבואיות, לעולם לא נדע איזו משכנתא היינו לוקחים ללא הייעוץ.

2. החזרי המשכנתא והיכולת שלנו לעמוד בהם, נמדדים לאורך עשרות שנים. נסיבות משתנות ומשפיעות על המשכנתא שלנו, לכן ניתן למודד את טיבה והחיסכון שלה רק אחרי 15 – 20 שנים.

אז איך בכלל יודעים שקיים חיסכון? יועץ משכנתאות אחד ניסח זאת כך: "אם אתם נוסעים מתל אביב לירושלים דרך באר שבע, עוברים בדרך פקקים ועיכובים שונים – אני אולי לא יודע להגיד כמה זמן ודלק בזבזתם, אבל אני יודע להגיד שזה לא המסלול ההגיוני ושיכולתם לחסוך הרבה. אותו הדבר תופס גם לגבי המשכנתא שלכם – יש מסלולי משכנתא שהגיוניים עבורכם, ויש כאלו שלא, גם אם לא תדעו כמה שקלים בידוק חסכתם."

כמה עולה ייעוץ משכנתאות

מרבית יועצי המשכנתאות גובים בין 3,000 – 5,000 ₪ עבור ייעוץ משכנתא לתיק. זה אולי נשמע הרבה, אבל ביחס לסכום שנחסך מאיתנו זה לא כל כך גבוה. גורמים כמו משכנתא שנייה, הלוואות רבות או תיק מורכב מסיבות אחרות, עלולים לייקר את המחיר. יש יועצי משכנתאות שיגבו לפי תיק, ויש לפי שעה, ברוב המקרים מדובר בסופו של דבר באותו הסכום.

מצד שני, יש גם דברים שיכולים להוזיל אותו. כשיועץ משכנתאות פועל 'מאחורי הקלעים' ומנחה את הלקוח כיצד להתמודד עם הבנק בעצמו, המחיר יורד משמעותית, כמעט בחצי!

שימו לב! יועץ משכנתאות שגובה מכם אחוזים מ"החיסכון" שנוצר לכם במשכנתא הוא חאפר וכדאי להתרחק ממנו! כמו שכבר הסברנו, אין שום דרך לדעת כמה כסף נחסך לכם!


יועצי משכנתאות מומלצים

יועץ משכנתאות מוצלח ומקצועי יכול לא רק לחסוך לנו סכומי כסף גבוהים, אלא גם הרבה עוגמת נפש בהמשך הדרך. באותה מידה, ייעוץ משכנתאות שנעשה על ידי חאפר, עלול לסבך אותנו בצרה אמיתית. כדי לדעת על מי לסמוך עם ההלוואה הגדולה בחייכם, ריכזנו עבורכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים, לפי חוות דעת של עשרות לקוחות קודמים. ההמלצות של הלקוחות מתקבלות בשיחה טלפונית עם לקוחות אמיתיים שקיבלו שרות מיועץ המשכנתאות ברשימה.


שאלות נפוצות לדף זה

האם לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני או יועץ משכנתאות בנקאי?

כשמדובר בהלוואה הכי גדולה שניקח בחיים, שלב חשוב מאוד הוא התייעצות עם מומחה בתחום - יועץ משכנתא חיצוני. בטיפ הבא יועץ משכנתאות מסביר על התחום ולמה הפך הייעוץ לשלב הכרחי ברכישת דירה.


 

מה זה משכנתא הפוכה? צירפנו תשובה בווידאו!

בקליפ הבא יועץ משכנתאות מסביר מה זה בעצם משכנתא הפוכה ולמי היא מיועדת.


 

איך לבחור תמהיל משכנתא? יועץ משכנתאות מסביר!

תמהיל המשכנתא יקבע את גובה ההחזרים שלנו, ובעצם את מהות המשכנתא כולה. בטיפ הבא יועץ משכנתאות מסביר איך נקבע התמהיל וכיצד לבחור תמהיל משכנתא מתאים לנו.


 

איך להתאים את המשכנתא לכיס שלנו? צירפנו הסבר בווידאו!

המשכנתא הולכת ללוות אותנו כל החיים - לכן חשוב מאוד שנדע להתאים אותה לכיס שלנו. בטיפ הבא יועץ משכנתאות מסביר איך להתאים את המשכנתא אלינו:


 

מהו מיחזור משכנתא ולמי הוא מתאים? צירפנו תשובה בווידאו!

יועץ משכנתאות מסביר מהו מחזור משכנתא, למי הוא מתאים ומתי הוא כדאי:


 





אין לעשות שימוש בתוכן ללא אישור בכתב (ניתן לקבל אישור בתנאים מסויימים). שימוש בתכנים ללא אישור מהווה הפרת חוק זכויות יוצרים ויהווה עילה לתביעה.