התסריט המצוי: קיבלתם מייל רשמי שזכיתם במכרז של מחיר למשתכן, שבועיים לאחר מכן כבר מזמינים אתכם לכנס רוכשים - 45 דקות שבהן רואים דירות ובסופן אתם מוזמנים לחתום על חוזה לקניית הדירה. הדברים האלה קורים כל כך מהר שאתם אפילו לא שמים לב שלא קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, או שקיבלתם אותו תחת תנאים מסוימים, ואם תבטלו את חוזה המכר לדירה כנראה שתשלמו כמה קנסות.

לפני הכל, הנה כמה דברים שכדאי להיזהר מהם בתוכנית מחיר למשתכן:

בואו נעשה קצת סדר בדברים: הזכאים בתוכנית "מחיר למשתכן" ובתוכנית "מחיר מטרה" זכאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר ממשכנתאות לדירות אחרות, זאת כדי לסייע לזוכים במימון רכישת דירה ראשונה.

נסביר, הגובה המרבי של המשכנתא בתוכנית מחיר למשתכן ייקבע לפי שווי הדירה בשוק ולא לפי מחיר רכישתה בפועל על ידכם. לדוגמא, אתם רוצים לרכוש דירה שעלותה היא מיליון שקלים? 75% אחוזי מימון שהבנק נותן היום על דירות יעמדו על 750,000 ₪, אבל אם הדירה שווה בשוק החופשי לא מיליון אלא 1.2 מיליון אז 75% אחוזי מימון מהסכום הזה יעמדו כבר על 900,000 ₪. משמעות הדבר היא שאתם מקבלים מימון של 90% ממחיר הנכס בפועל!

במקרה כזה ההון הראשוני שתצטרכו לדירה של מיליון ₪ צריך לעמוד על 100,000 שקלים בלבד, וההטבה הזו אכן מותנית בכך שיהיה לכם סכום של 100,000 שקלים לפחות ממקורות מימון עצמיים. תנאי נוסף הוא שמחיר הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון שקלים. אם השמאי מעריך כי מחיר הדירה בשוק החופשי עולה על 1.8, תקבלו מימון רק עד לסכום של 1.8 מיליון או עד מחיר הרכישה - הגבוה מבין השניים.

ההטבה היא לא רק באחוז המימון אלא גם בריבית למשכנתא: ב-2015 תוקן חוק שנועד להיטיב עם זכאים חסרי דירה, לפיו למי שלא הייתה דירה ב-10 שנים האחרונות זכאי להנחה של עד 0.5% מהריבית הממוצעת של משכנתא במסלול צמוד מדד (זאת בהתאם לזכאות האישית, שעליה יש להוציא תעודה. סכום ההנחה לא יעמוד על יותר מ-3% בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה).

על פניו הכל טוב, אבל כמו בכל דבר טוב יש גם המון ביקוש והמון קשיים בדרך.

 נגיד בבניין מסוים מוצעות 100 דירות בתוכנית מחיר למשתכן, ואתם זכיתם במקום ה-90 מתוך ה-100. אומנם הזכייה במקום ה-90 מאפשרת לכם לרכוש דירה במחיר מוזל, אבל אם אתם במקום ה-90 לבחור לרוב יישארו לכם לרוב רק הדירות היקרות. אפשרות נוספת היא שאתם זוכים במקום ה-110, משמע שאתם זוכים אם יהיו ביטולים, ואז אתם ממש נשארים עם השאריות.

 יכול להיות גם שתכננתם לרכוש דירה של 3 חדרים במחיר של 800,000 ₪, אבל הדירות הזולות נמכרו כבר ונותרו דירות של 4 חדרים במחירים גבוהים הרבה יותר, ואתם בכל זאת מתפתים לקנות אחת מהן ללא הבנת ההשלכות. מלבד זאת, המחיר למטר אולי מפורסם באתר, אבל בפועל אתם לא יודעים מה יהיה גודל הדירה ועל כן גם לא תוכלו לדעת מראש את מחיר הנכס.

כל אלה מביאים אתכם לחוסר וודאות לגבי מחיר הדירה הסופי וסוג הדירה.

 לכן, עוד לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לעשות חישוב (גם אם הוא מאוד מאוד גס) שאתם יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות בפרויקט, ולא רק באחוז קטן מביניהן. וגם שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.

באישור עקרוני למשכנתא, הבנק מדרג אתכם ברמות הבטיחות שלו לקבל את ההלוואה שלו חזרה. לרוב, הדירות במחיר למשתכן מכוונות לזוגות צעירים שלא תמיד יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים ולכן הבנק לא ממהר לאשר משכנתאות לקהלים לא בטוחים.

 גם אחרי החישוב הגס שעשיתם להחזרי המשכנתא וקבלת אישור עקרוני לא תוכלו להיות בוודאות: הבנקים אולי נתנו לכם אישור עקרוני למשכנתא, אבל קחו בחשבון שהוא לסכום מסוים. האישור העקרוני למשכנתא הוא לא אישור על כל סכום של משכנתא ולכן מאוד חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי אפשרויות המשכנתא ויכולות ההחזרים שלכם.

כמו כן, אל תשכחו שמטרתו של יועץ המשכנתאות מטעם הבנק הוא להיטיב עם הבנק, כלומר אחוזי הריבית ותמהיל המשכנתא שהוא יציע לכם תמיד יהיה לכיוון האינטרסים של הבנק. יועץ משכנתאות אובייקטיבי לעומת זאת יוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם ואף לנסות להוריד את אחוזי הריבית שהבנק מבקש ולנהל עימו משא ומתן. אגב, ניהול משא ומתן עם הבנק לגבי אחוזי המימון ואחוז הריבית לא יהיו זהים לאלו של דירה רגילה מקבלן - יש בנקים שלא ייתנו אחוזי מימון גבוהים של מעל ל-75% (כדי לא לקחת סיכונים) כמו שמובטח, ויש כאלה שיבקשו ריביות קצת יותר גבוהות מהריביות הרגילות לדירה מקבלן (שוב, בשביל למזער סיכונים).

מחיר של מחיר למשתכן מתחיל בכמה מאות שקלים על טופס זכאות, כמה אלפי שקלים על האפשרות בכלל להגיע ולבחור דירה, תשלומים לעורך דין, שינויים במפרטים וחיבורי מים, גז וחשמל. עם זאת, אלה תשלומים יחסית קטנים ביחס לעלויות הכבדות העתידיות - המשכנתא עצמה. 

אל תשכחו שאתם לוקחים משכנתא היום, אבל הדירה תהיה מוכנה במקרה הטוב רק בעוד כמה שנים, מכאן שתצטרכו לשלם גם על שכירות וגם לבצע החזרי משכנתא. גם בשביל זה אפשר להיערך ולקחת הלוואת גרייס לתקופת הבנייה, דבר שיוריד את ההחזרים החודשיים בהתחלה אבל יגדיל אותם בתקופת המגורים בדירה החדשה.

 ומה קורה אם אתם לא מצליחים לעמוד בתשלומים? אומנם אין אינטרס אמיתי לבנק לקבל את הנכס במידה ואתם לא עומדים בהחזרים, אבל כשאתם לא יכולים למכור את הנכס 5 שנים, כמו שקורה בתוכנית מחיר למשתכן, ייתכן שתקלעו למצב בו הבנק לוקח את הדירה שעבדתם קשה בשביל לקבל.

דירה במחיר למשתכן נשמעת אולי כמו חלום, אבל כדאי לבדוק טוב שאתם מבינים את ההשלכות וערוכים לקחת משכנתא בהתאם. אם החלתם ללכת על זה - מזל טוב! כאן תמצאו יועצי משכנתאות מומלצים שיכולים ללוות אתכם בקבלת משכנתא במחיר למשתכן.