כדי לקבל משכנתא על דירה ראשונה צריך להביא הון עצמי של לפחות 25%. זה אולי נשמע אפשרי על הנייר, אבל כשדירה עולה 2,000,000 ₪, 25% ממנה זה 500,000 ש"ח, סכום גבוה במיוחד. גם אם הדירה הייתה עולה פחות מזה, הון ראשוני הוא עדיין סכום לא קטן שתמיד נצטרך להביא, וברוב הפעמים זה הדבר העיקרי שמפריד בין אנשים לקניית דירה.

יחד עם זאת, חשוב לדעת שלא מדובר בגזירת גורל, ובמקרה שאין לכם את כל ההון הדרוש יש היום כמה פתרונות די טובים שיאפשרו לכם לקבל משכנתא ללא הון עצמי. לפני שנפרט על כל אחד מהם, חשוב להדגיש שכמו בכל לקיחת משכנתא, גם במקרה של משכנתא ללא הון עצמי יש סיכונים (ואפילו סיכונים גדולים יותר), ולכן חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מיומן שמבין בתחום לפני שנכנסים להרפתקה.

אחד הפתרונות המומלצים במקרה של משכנתא ללא הון עצמי הוא למשכן דירה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה (רוב הסיכויים שזאת תהיה הדירה של ההורים), ולקבל מהבנק הלוואה בשווי של עד 50% ממחיר הדירה. אם עדיין יש משכנתא שצריך לשלם על הדירה שאותה אתם רוצים למשכן, מחסירים את ההפרש שעוד צריך להחזיר ממחיר הדירה ומקבלים הלוואה הסכום שהתקבל. לדוגמה:

- הדירה שאתם רוצים למשכן שווה 2,000,000 ש"ח.

- נשארה עליה עוד משכנתא בשווי 150,000 ש"ח.

- נחסיר את סכום ההלוואה שעוד נותר להחזיר משווי הדירה: 1,850,000=150,000 - 2,000,000

- את הסכום שהתקבל נחלק לשניים ונקבל את סכום הלוואה שנוכל לקבל על משכון הדירה: 925,000 ש"ח = 2 : 1,850,000

 היתרון – אפשר לקבל הלוואה גדולה המבוססת על הון קיים, ולכן היא ניתנת בתנאים טובים ובריבית נמוכה.

 החיסרון  - בסופו של דבר מדובר בבית של ההורים שלכם, ואם מסיבה כזאת או אחרת לא אתם ולא ההורים יוכלו להחזיר את ההלוואה עליה, יש סיכוי שתפסידו את הבית.

בשורה התחתונה - מדובר בפתרון המומלץ ביותר במקרים בהם אין הון עצמי למשכנתא אבל ההורים מאוד רוצים לעזור.

 חשוב לדעת - בשנת 2021 בנק ישראל שינה את הכללים ואסר של משכון דירה לטובת קניית נכס נוסף, כדי למנוע ממשקיעים לקנות דירות נוספות בשיטה הזאת ובכך לצנן את מחירי הדיור. כלומר, תוכלו למשכן דירה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה כדי לקבל משכנתא ללא הון עצמי רק אם מדובר בדירה הראשונה שלכם.

תוכלו לקחת הלוואה מקרן הפנסיה שלכם, קופת הגמל או קרן ההשתלמות, כשהכסף ישמש לכם כהון עצמי לקבלת משכנתא. שימו לב שמדובר בהלוואה על חשבון הקרן ולא משיכה, שכן הרבה יותר משתלם לדוגמא ללוות מקרן השתלמות ולא למשוך ממנה, וכך שומרים על התנאים הטובים של הקרן ולא מתחילים את החיסכון מחדש. אז כמה תוכלו ללוות מהחסכונות?

 מקרן הפנסיה תוכלו ללוות עד 30% מהתגמולים ללא מרכיב הפיצויים.

 מקרן השתלמות תוכלו ללוות עד 80% מקרן נזילה ו-50% מהסכום שאינו נזיל.

 מקופת גמל תוכלו ללוות עד 80% מקופה נזילה ו-30% מהסכום שאינו נזיל בקופה.

 היתרון - בגלל שמדובר בכסף קיים (בין אם הוא נזיל ובין אם לא) הסיכון להחזר ההלוואה קטן, ואפשר לקבל הלוואה בתנאים אטרקטיביים ובריבית נמוכה.

 החיסרון – מדובר בחסכונות הפנסיונים שלכם, ואם לא תצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה אתם עלולים למצוא את עצמכם חוסכים לפנסיה מחדש בגיל מבוגר, או במקרה הגרוע - ללא פנסיה מספקת ברגע האמת.

 בשורה התחתונה – במקרה של משכנתא ללא הון עצמי, הלוואה כנגד חיסכון היא פתרון מומלץ למי שיכול לעמוד בהחזרים ללא חשש. אבל, אם יש סכנה שלא תוכלו לעמוד בזה - עדיף לא להסתכן מלכתחילה ולהימנע מהלוואות מהחסכונות הפנסיונים.

כדי להבין יותר לעומק את היתרונות שבקרן השתלמות ולמה תמיד עדיף לקחת ממנה הלוואה ולא למשוך אותה, צפו בסרטון הבא: 

פרויקט מחיר למשתכן הוא פרויקט דיור של משרד השיכון, המאפשר לקנות דירה ראשונה במחיר מוזל (בין 300,000 - 500,000 ₪ פחות), כשהמשכנתא שתוכלו לקבל על הדירה מהבנק תחושב עדיין לפי השווי האמיתי של הדירה. כלומר, בנק ישראל מאפשר לקבל משכנתא ראשונה בשווי של עד 75% מערך הדירה. במקרה של מחיר למשתכן המשכנתא שתקבלו תוכל להגיע לשווי של עד 90% מערך הדירה, בגלל שאתם משלמים מאות אלפי שקלים פחות מהשווי האמיתי שלה במסגרת הפרויקט.

לדוגמא, אם הדירה שאתם רוכשים שווה בשוק 1,200,000 ₪, אבל אתם משלמים עליה במסגרת הפרויקט רק 1,000,000 ₪, תוכלו לקבל משכנתא בגובה 75% מערכה האמיתי של הדירה בשוק, ששווים ל-900,000 ₪. כלומר, תקבלו משכנתא בשווי 90% מעלות הדירה במקום 75%, ותצטרכו להביא הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד. חשוב לדעת שחלק מתנאי הפרויקט הם שתחזיקו בהון עצמי של לפחות 100,000 ₪, ושמחיר הדירה שתרכשו לא יעלה על 1,800,000 ₪.

 היתרון - תצטרכו להביא הון עצמי נמוך במיוחד, מה שהופך את חלום הדירה לאמיתי יותר ויותר.

 החיסרון - הפרויקט מבוסס על הגרלות, ולא בטוח שתזכו בדירה במיקום אטרקטיבי, או בדירה בכלל.

 בשורה התחתונה – פרויקט מחיר למשתכן הוא האופציה המומלצת ביותר במקרה של משכנתא ללא הון עצמי, שכן מדובר בהון עצמי נמוך במיוחד שיהיה קל יותר להשיג באמצעות לקיחת הלוואות או כל עזרה אחרת. לצד זה, הסיכוי שתזכו בדירה במיקום טוב הוא קטן, ולכן לא מדובר בפתרון שמתאים לכולם, וזה יותר עניין של מזל ועמידה בקריטריונים של הפרויקט.

תוכלו להשיג הון עצמי באמצעות לקיחת הלוואה מבנקים אחרים, או באמצעות לקיחת הלוואות חוץ בנקאית מחברות ביטוח, חברות אשראי וכו'.

 היתרון - תוכלו לקבל הלוואה יחסית בקלות.

 החסרונות – הלוואות מהסוג הזה הן לרוב הלוואות שצריך להחזיר תוך שנים ספורות, בניגוד למשכנתא שנפרסת לעשרים שנה ואפילו יותר. כלומר, תצטרכו להחזיר בכל חודש סכום גבוה במיוחד, ויחד עם החזר המשכנתא וההוצאות השוטפות האחרות זה עשוי להיות קשה במיוחד.

בנוסף, בנקים למשכנתאות לא מתלהבים מהעובדה שההון העצמי שלכם מבוסס למעשה על הלוואה, מכיוון שמדובר בסיכון מבחינתם כי אתם עלולים לא לעמוד בהחזרי ההלוואות החודשיים. לכן, ברוב המקרים הבנקים ידחו את הבקשה שלכם למשכנתא אם הם יגלו שההון מבוסס על הלוואה. יחד עם זאת, יש דרכים ופתרונות לגרום לבנק כן לאשר לכם את המשכנתא במקרה של הלוואה להון עצמי, ולכן חשוב להתייעץ ולבדוק אך לעשות את זה בצורה הכי נכונה כדי שהבנק לא ידחה את הבקשה שלכם.

 בשורה התחתונה - הלוואה היא האופציה הכי פחות מומלצת במקרה של משכנתא ללא הון עצמי, אבל אם אתם יכולים לעמוד בהחזרי ההלוואה ותיקחו אותה בצורה נכונה שתגרום לבנק לאשר לכם את המשכנתא, זה בהחלט פתרון אפשרי.

לא כל הפתרונות למשכנתא ללא הון עצמי יתאימו לכם, ולכן כדי שלא תיכנסו להרפתקה כלכלית בעייתית חשוב להתייעץ ולהבין את כל האפשרויות שעומדות לפניכם.. תוכלו למצוא כאן יועצי משנכתאות מומלצים המתמחים בייעוץ למשכנתא ללא הון עצמי ומדורגים על ידי לקוחות קודמים, בדיוק כמוכם. בהצלחה!