לוח הסילוקין, כשמו הוא, מציג את "סילוק" החוב שלכם וכיצד מפוצלים ההחזרים שלכם: ההחזר המופנה אל הקרן (סכום ההלוואה הראשוני) לבין התשלומים החודשיים על הריבית (הריבית המצטברת על סכום הקרן שנשאר בכל חודש בחודשו).

קיימים שני סוגים של לוחות סילוקין באמצעותם מחשבים הבנקים את החזר המשכנתא שלכם - לוח שפיצר ולוח קרן שווה.

בלוח סילוקין שפיצר מחשבים סכום החזר קבוע - מתוך הסכום הקבוע נקבעים אחוזי ההחזר לקרן ולריבית, שמשתנים בהתאם לתקופת ההלוואה. כלומר, תחילה אחוז גדול יותר של ההחזר מופנה לכיסוי הריבית ועם הזמן חלק הריבית יורד ומשלמים יותר על הקרן (עם זאת, יש לקחת בחשבון שבגלל שהקרן לא יורדת כמעט בתקופה הראשונה, תשלמו יותר ריבית).

איך נראה לוח סילוקין שפיצר?

יש לציין שבעקבות הוודאות הרבה שלוח הסילוקין הזה מעניק ללווה, הוא גם הלוח הנפוץ ביותר לחישוב החזרים של משכנתאות. בלוח סילוקין שפיצר חשוב לדעת שככל שאתם לוקחים הלוואה לזמן יותר ארוך ככה הלוח הזה עובד פחות לטובתכם (ויותר לטובת הבנק).

 אם לדוגמא לקחתם הלוואה ל-30 שנה, אז תחילה ההחזר יעמוד על 70% לטובת הריבית ו-30% לטובת הקרן, וישתנה במהלך ההחזרים (במצב כזה סכום הקרן קטן באופן איטי יותר ולמעשה תשלמו יותר ריבית עליה).

 אם אתם לוקחים הלוואה ל-15 שנה, תשלמו כבר 43% מסך ההחזר לטובת הריבית ו-57% לטובת הקרן.

הרווח של הבנק בלתת ללקוח אפשרות להחזר קבוע כמו שלוח סילוקין שפיצר, היא העובדה כי במידה ותחליטו לפרוע את ההלוואה במועד מוקדם מהצפוי, הבנק יקבל את החלק הארי של הריבית (למשל, אם החלטתם לפרוע את ההלוואה לפני סיום תקופה ההלוואה כבר שילמתם לבנק 70 אחוז מערך הריבית על ההלוואה).

לפי לוח סילוקין קרן שווה, עליכם לשלם חודש בחודשו תשלום קבוע מהקרן וכך עם הזמן התשלום על הריבית הולך ופוחת. תחילה תחזירו בכל חודש תשלום גבוה לבנק (בהשוואה ללוח שפיצר) אך יתרת הקרן תפחת במהירות רבה יותר ולכן גם תשלומי הריבית ילכו וירדו גם הם (ככל שיש פחות קרן בקופה ככה התשלום בעבור הריבית יורד), כך שלמעשה, תשלמו מהר יותר את ההלוואה וזה אומר שתשלמו פחות ריבית לבנק.

איך נראה לוח סילוקין קרן שווה?

עם זאת, תשלומי משכנתא גבוהים בתחילת תקופת ההלוואה לא אפשריים לכולם ולכן לוח סילוקין קרן שווה לא מתאים לכולם. המסלול הזה מתאים מאוד ללווים שמרוויחים מספיק עכשיו וחייבים שבעוד מספר שנים ההחזר שלהם יתחיל לרדת מכיוון שלא תהיה להם אופציה להחזרים גבוהים (למשל: פנסיה, אובדן הכנסה, הוצאות גבוהות וכדומה).

בנוסף, לא כל הבנקים תומכים בלוח הסילוקין הזה, מה שאומר שזה משאיר לכם פחות מקום למשא ומתן בין מספר הבנקים ותנאי ההחזר. קחו בחשבון שבלוח סילוקין קרן שווה לא ניתן לחשב מראש את השינויים בגובה ההחזרים החודשיים בגלל שינויים במדדים ולכן הבנקים מעדכנים את יתרת החוב מעת לעת.

כמו כן, גם בלוח סילוקין שפיצר וגם בלוח סילוקין קרן שווה, אפשר לשלב תקופה של דחיית התשלומים באופן מלא (כלומר לא להחזיק כלל תקופה מסוימת) או באופן חלקי (להחזיר אחוז מסוים מהקרן וריבית), על חשבון הלוואה מסוג "בלון" או הלוואה מסוג "גרייס".

 לא חייבים להיות מקובעים על לוח סילוקין אחד לכל מסלולי המשכנתא. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי לוחות סילוקין שונים למסלולים שונים.

תחום המשכנתאות הוא תחום מאוד מסובך ומאוד קשה לבנות תמהיל החזר נכון, וכזה שיעבוד (במידה מה) לטובתכם. כאן תמצאו רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים שאפשר להיעזר בהם לבניית תמהיל משכנתא ובחירת לוח סילוקין. לאחר הייעוץ, ניצור איתכם קשר כדי שגם אתם תוכלו לדרג את השירות של יועץ המשכנתאות שבחרתם.