בנק ישראל מציב הגבלות ללקיחת המשכנתא, שמטרתן להגן גם על הבנקים וגם עליכם. לכן, הוא מחייב את הבנקים לבדוק שני פרמטרים פיננסיים שלכם לפני שאתם לוקחים משכנתא:

 אחוז מימון - אחוז המימון הוא השיעור של המשכנתא, ההלוואה שאתם מבקשים, מתוך מחיר הבית הכולל. כלומר, כמה אחוזים ממחיר הנכס תבקשו מהבנק לממן. בנק ישראל מתיר לבנקים לממן עד 75% ממחיר הדירה כשאתם לוקחים משכנתא עבור נכס ראשון, ועד 95-94% לדירה במסגרת התוכנית מחיר למשתכן. בקניית דירה שנייה להשקעה, לבנק מותר לממן עד 50% מערך הנכס.

  אחוז ההכנסה הפנויה - לפני שאתם לוקחים משכנתא, הבנק ייחשב מה הוא שיעור ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו מתוך ההכנסה הפנויה שלכם. "ההכנסה הפנויה" היא סכום המשכורות של בני הזוג נטו, פחות הוצאות קבועות כמו הלוואות, שכר דירה וכדומה. בנק ישראל לא מאפשר לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה מ-50% מההכנסה הפנויה שלכם. כך למשל, אם ההכנסה הפנויה שלכם לאחר כל ההוצאות היא 10,000 ₪, לא תוכלו לקבל משכנתא בהחזר חודשי של 6,000 ₪.

 עם זאת, הבנק תמיד יעדיף להיות הכי בטוח שהוא יכול, ולכן יעדיף כנראה שההחזר החודשי שלכם לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה כי אחרת זה סיכון גדול מבחינתו. אנחנו יודעים, כאן כבר ממש נכנסים לכם לכיס, אבל ככה זה. תהליך לקיחת המשכנתא כולל הרבה דחיפת אף של הבנק להתנהלות הכלכלית שלכם, וזה חלק מהעניין.

כמו שהבנק בודק כמה אתם יכולים להוציא, גם מהצד שלכם חשוב מאוד לוודא שאתם לוקחים משכנתא שמתאימה לכיסכם. משכנתא טובה או לא טובה תקבע את העתיד הכלכלי של המשפחה שלכם וחשוב להסתכל רחוק. 

השלב הראשון בלקיחת משכנתא הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק.

כשאתם לוקחים משכנתא, אתם נכנסים למערכת יחסים עם הבנק - מערכת יחסים של שנים! לכן בשלב הראשון הוא ירצה לוודא שאתם שותפים "בטוחים" לדרך, ולא כאלה שייפרדו ממנו כבר אחרי דייט ראשון או שני. 

 בשלב הזה בדרך כלל עוד לא תדונו עם פקיד הבנק על תנאי המשכנתא שאתם עתידים לקחת, אלא תידרשו לתת נתונים פיננסיים כמו תלושי משכורת, פרטי חשבון עו"ש ופרטים על הנכס שאתם עומדים לקנות. בעזרת הפרטים האלה הוא יבדוק את ההתנהלות הכלכלית שלכם מול כמה אחוזי מימון אתם מבקשים. לבסוף הוא יחליט, עקרונית, אם אתם אכן שותפים טובים שיכולים לקחת משכנתא ממנו.

 שימו לב שמדובר כאן באישור עקרוני בלבד, והוא עדיין לא מבטיח לכם את המשכנתא. המשכנתא תצא לדרך רק בשלב מאוחר יותר שבו מתאמים עם הבנק את כל התנאים עד הפרטים הקטנים ביותר.

 איך פונים לבנק כדי לקבל אישור עקרוני? אפשר לפנות לבנק במייל או בטלפון, אבל אם כבר בדייטים עסקינן - הכי טוב זה לקבוע פגישה פנים אל פנים. אפשרות נוספת היא להיעזר ביועץ משכנתאות. 

שלב א' של לקיחת המשכנתא הוא לא מורכב מאוד, אבל יש לנו כמה טיפים שקשורים אליו שיבטיחו לכם עלייה על דרך המלך בכל תהליך לקיחת המשכנתא בהמשך: 

 סכמו מראש את מחיר הדירה - לפני שאתם באים לבקש מהבנק אישור עקרוני, כדאי מאוד שכבר תדעו איזו דירה אתם רוצים לקנות, ולסכם עקרונית את המחיר שלה עם המוכר. כך תדעו במדויק כמה הלוואה אתם צריכים ולא בערך. זה יאפשר לבנק לסמוך עליכם וגם להעריך טוב יותר האם אתם מסוגלים להחזיר את המשכנתא המתוכננת.

 היעזרו בשמאי - כדאי להזמין שמאי משכנתא שיעריך את שווי הדירה שעליה אתם לוקחים משכנתא. זה לא רק כדי שלא תיפלו במחיר, אלא גם כי רגעים לפני החתימה על המשכנתא, הבנק ידרוש בדיקה שמאית של הנכס כדי לוודא שקניתם את הדירה בהתאם לשווי שלה. אם הדירה תהיה שווה פחות בכ-10% ויותר מהסכום שחתמתם עליו, הבנק כנראה יפחד לעשות עסקה כזאת ועלול לא לאשר את ההלוואה - ואנחנו מזכירים שזה יהיה ממש בשלב מתקדם בלקיחת המשכנתא, ולכן צעד מקדים כזה מבטח אתכם להמשך. 

 שימו לב לשינויים בהכנסות - אם קיבלתם אישור עקרוני, אבל אז, למשל, ההכנסה שלכם השתנתה לרעה - כשתגיעו לבנק בשלב הבא, הפקיד עלול לא להחשיב את האישור העקרוני שכבר נתן כי פתאום הבין שהמשכנתא מסוכנת מדי בשבילו. לכן, כדאי לשים לב שבתקופה שבין האישור העקרוני לחתימה על לקיחת המשכנתא - התנאים הפיננסיים שהצגתם לבנק לא השתנו לא רעה. באופן כללי, ללא קשר לשינוי בהכנסות, אישור עקרוני למשכנתא תקף לשלושה חודשים. 

פנו למספר בנקים במקביל - האישור העקרוני למשכנתא תקף אך ורק לבנק שממנו קיבלתם אישור. לכן, אנחנו ממליצים לכם לפנות לכמה בנקים לבקשת אישור עקרוני. הרעיון הוא להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא עם כמה בנקים במקביל, כדי שתוכלו בכל שלב להשוות בין התנאים של כל בנק. לפני שלב החתימה הסופית, תוכלו להחליט לקחת משכנתא מהבנק שהציע את התנאים הטובים ביותר, ולא רק מזה שהיה לכם כוח ללכת אליו.

אחרי שסיכמתם עקרונית עם הבנק שאתם לוקחים ממנו משכנתא, השלב השני בתהליך לקיחת משכנתא הוא לתכנן איך תחזירו אותה במשך השנים. לתוכנית החזרי המשכנתא קוראים תמהיל משכנתא. היום קיימים כ-30 מסלולי משכנתא שונים, שמשתנים בהתאם לסוג הריבית ומשפיעים על גובה ההחזר החודשי.

 הרעיון הוא לחלק את החזר המשכנתא לחלקים, כלומר למסלולים, ולהחזיר כל חלק כשהוא צמוד לריבית מסוג אחר, כדי לפזר את הסיכון.

למשל, אם אתם לוקחים משכנתא של 600,000 ש"ח, תוכלו לחלק אותה לשלושה חלקים של 200,000 ש"ח, וכל חלק להחזיר במסלול אחר. חלק אחד להחזיר בריבית פריים, חלק אחר בריבית קבועה וצמודה, וחלק שלישי בריבית קבועה ולא צמודה. שימו לב שבשלב הזה תוכלו לשער מה יהיה גובה הריבית מכל סוג, אבל רק בשלב הבא במשא ומתן על הריביות, פקיד הבנק ייקבע את גובה הריבית המדויק. 

 חשוב להגיד שבחירת תמהיל משכנתא נכון, כלומר בחירה חכמה של מסלולי הריביות היא קריטית מאוד כשאתם לוקחים משכנתא, כי המסלולים הם אלה שיקבעו כמה תשלמו על החזר המשכנתא בסך הכול, כלומר כמה כסף תוסיפו בסופו של דבר על סכום ההלוואה שקיבלתם. בשלב הזה יועצי המשכנתאות יוכלו לעזור לכם לדאוג שתמהיל המשכנתא יורכב בתנאים הטובים ביותר שניתן - ולכן ההמלצה שלנו שגם אם החלטתם לא לקחת יועץ משכנתאות, כדאי לכם להיעזר באחד כזה אפילו רק בשביל שלב בניית תמהיל המשכנתא.

עברתם את שני השלבים הראשונים בהצלחה, ועכשיו הגיע הזמן למשא ומתן על המשכנתא שאתם לוקחים. אז איך עושים את זה?

 דנים עם פקיד הבנק על גובה הריבית - אחרי שבניתם תמהיל משכנתא, לרגע אפשר לחשוב שסיימתם עם הריביות. אז זהו, שלא. אחרי שבחרתם את סוגי הריביות, תדונו עם פקיד המשכנתא על גובה הריביות שתקבלו מהבנק. ככל שתהיו לקוחות בטוחים יותר, כאלה שהבנק הגדיר כבעלי פוטנציאל גבוה מאוד של החזרת המשכנתא, כך יירד גובה הריבית שפקיד המשכנתא בבנק יציע לכם.

שימו : ריביות זה נושא שצריך להבין בו - לדעת למשל מה הוא שיעור הריבית שנחשב גבוה ומה נחשב נמוך. לכן גם כאן אנחנו ממליצים - אם אין לכם זיקה לעניין, עדיף להיעזר ביועץ משכנתאות שגם מנוסה בעבודה עם הבנקים וגם מעורה מאוד בתחום הריביות למשכנתא.

מציגים הסכם רכישה של הבית - בשלב הזה כבר תהיו חייבים להציג לבנק את הסכם הרכישה של הדירה. כלומר בשלב הזה אתם כבר אחרי חתימה על הסכם הרכישה של הבית החדש. זה שלב קצת טריקי, כי מצד אחד כבר חתמתם על כך שתקנו את הבית, ומצד שני המשכנתא עוד לא אושרה רשמית. אבל אין סיבה להילחץ - אם התנאים הפיננסיים שלכם לא צפויים להשתנות והדירה שאתם קונים נמכרת בהתאם לשווי שלה, לא סביר שמשהו ישתבש עד לחתימה על המשכנתא המיוחלת.

מבינים שמעכשיו צריך להתחיל להזדרז - לתנאי המשכנתא שחתמתם עם הבנק יש תאריך תפוגה, ותצטרכו לחתום סופית על לקיחת המשכנתא תוך 24 יום מרגע החתימה על התנאים, אחרת הם לא יישמרו לכם. למה זה ככה? בעיקר בגלל שינויי שוק הריביות שיכולות לגרום לבנק להתחרט על התנאים שנתן.
 

לשלב הזה בתהליך לקיחת המשכנתא אפשר לקרוא "המרוץ למיליון", ולא בגלל שהמשכנתא שלכם שווה מיליון שקלים אלא בגלל שיש לכם מיליון טפסים להשיג!

זוכרים שאמרנו שלתנאים השגתם מהבנק יש תוקף? אז בשלב הזה יש לכם 24 ימים להציג לבנק מסמכים עד שייפקע תוקף התנאים שחתמתם עליהם. אבל אל דאגה! בשביל זה אנחנו כאן. רוב הטפסים שאתם צריכים לחתום עליהם בשלב הזה נקראים "ביטחונות", וכשמם כן הם - מאפשרים לבנק להיות בטוח שהוא לא מפסיד אם העסקה נופלת (חס וחלילה) מכל סיבה שהיא.

הנה פירוט של הטפסים שיש להשיג ב-24 הימים האלה:

 ביטוח משכנתא - ביטוח משכנתא הוא בעצם שני ביטוחים שצריך שיהיו לכם בשביל הבנק: ביטוח חיים וביטוח נכס. ביטוח החיים מבטיח לבנק שאם אחד מבני הזוג נפטר (לא עלינו), הוא יקבל את הכסף עבור המשכנתא שעוד לא הוחזרה. ביטוח הנכס פועל לפי אותו עיקרון רק עבור הדירה - אם היא נהרסת בשרפה או ברעידת אדמה, לבנק מובטח שכספו יוחזר מהביטוח.

 ייפוי כוח נוטריוני - נוטריון הוא בעצם עורך דין עם סמכויות מיוחדות, וחתימה שלו על ייפוי כוח לבנק תאפשר לבנק לרשום את הנכס ברשם המשכונות עבור הקונים, וגם להשתמש בנכס (כלומר למכור אותו) אם הקונה לא עמד בהתחייבויות שלו. ההליך הזה הוא טכני לגמרי, פשוט צריך למצוא נוטריון שיחתום עבורכם וזהו. לפעמים הבנקים מציעים נוטריונים שהם עובדים איתם ואין סיבה לא לזרום עם זה. שימו לב - אין צורך לחתום על ייפוי כוח נוטריוני אם אתם לוקחים משכנתא עבור בניית בית.

 רישום ברשם המשכונות - כן! יש גוף ממשלתי כזה שכל תפקידו זה לרשום את המשכונים בישראל, כלומר את כל הנכסים שלקחו עליהם משכנתא. הנכס יירשם על שם הבנק, והמשכון לנכס יירשם על לוקח המשכנתא, מה שיאשרר את המצב של הנכס כעומד בתנאי המשכנתא. ההליך די פשוט, אתם יכולים ללכת לשם בעצמכם, אבל לרוב הבנק מסכים לעשות את ההליך הזה בעצמו (בעזרת ייפוי הכוח הנוטריוני) ולא גובה תוספת תשלום על הליך הרישום שעולה לכם 119 שקלים. 

 חתימה של המוכר על כתב התחייבות - כתב התחייבות הוא מסמך שבו המוכר מבטיח להחזיר לבנק את הכסף שקיבל ממנו במקרה שהעסקה מתבטלת. המשכנתא בבסיסה היא הלוואת ענק מהבנק לקונה של הנכס, אבל בפועל הבנק מעביר את סכום ההלוואה ישירות למוכר. הבנק צריך לקבל מהמוכר התחייבות שאם המשכנתא התבטלה מכל סיבה שהיא אחרי שהעביר למוכר את הכסף, הוא יקבל בחזרה את מלוא הסכום. כדי לקבל כתב התחייבות תצטרכו ללכת ולהחתים את עורך הדין של המוכר על הטפסים.

 הערת אזהרה - מרגע שחתמתם על הסכם הרכישה, הדירה רשומה על שמכם בטאבו. הערת האזהרה תיכתב לצד רישום הדירה בטאבו, והיא מזהירה אתכם שאתם לא יכולים להעביר את הזכויות של הדירה למישהו אחר לפני סיום תשלום המשכנתא שלקחתם. כלומר - לא תוכלו למכור את הדירה כל עוד לא השלמתם את תשלום המשכנתא. בשביל הערת האזהרה תצטרכו להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לטאבו בעצמכם או בעזרת עורך דין מקרקעין.

 טופס אישור מהשמאי - תצטרכו לתאם עם השמאי שיגיע מטעם הבנק לנכס ויאשר עבור הבנק שהדירה אכן נמצאת בכתובת שהצהרתם עליה, ושמדובר בדירה ולא במלונה או בדיר, או בקיצור - הבנק ירצה להעריך בעזרת השמאי האם מחיר הדירה שתשלמו יהיה בהתאם לשווי שלה. כדאי להזמין שמאי בשלב מוקדם, ואולי אפילו לקחת שמאי שעובד עם הבנק שממנו אתם מתכננים לקחת משכנתא, כך תהיו על הצד הבטוח ביותר. שימו לב: כשמדובר בקניית דירה מקבלן אין צורך בשמאות.

 ייתכן שהבנק, בהתאם למצב הפיננסי שלכם ולמשתנים אחרים, ידרוש מסמכים נוספים. אנחנו מזכירים - הבנק נכנס מבחינתו לעסקת ענק, והוא יעשה הכול כדי לוודא שמי שלוקח משכנתא יעמוד בכל ההתחייבויות.

מה קורה אם לא הספקתם לחתום על כל הטפסים ב-24 הימים האלה? תכלס זה לא נורא. תמיד אפשר לבקש הארכת מועד מהבנק, ולרוב הוא גם מאשר. ואם בכל זאת לא הספקתם בזמן גם אחרי הארכה, הסנקציה החמורה ביותר תהיה שלבנק יש הזכות לשנות את התנאים שחתמתם עליהם, וזה פשוט ייקח אתכם צעד אחורה בתהליך לקיחת המשכנתא.

אם ציפיתם שתזכו לראות לכמה רגעים מאות אלפי שקלים בחשבון הבנק, אנחנו מצטערים לאכזב אתכם שהבנק מעביר את ההלוואה למוכר הדירה ולא לכם...

כפי שכבר הבנתם, המילה "משכנתא" לא מעלה חיוך בשום סיטואציה בחיים. אבל היי, אם הגעתם לשלב הזה כבר קניתם את הבית והוא רשמית שלכם! מזל טוב!

שימו לב רק שמבחינת הבנק ברירת המחדל היא שקודם אתם תעבירו את החלק שלכם בעסקה למוכר, ורק אז הבנק יעביר למוכר את שאר הסכום. בשלב הזה הבנק יצטרך אישור מהמוכר שהסכום שאתם צריכים לשלם אכן שולם, ורק אז יסכים להעביר גם הוא את הכסף למוכר. הבנק יכול להסכים להעביר חלק מהסכום שלו לפני שאתם שילמתם את החלק שלכם, אבל תצטרכו לבקש את זה ממנו מראש.

 נתחיל בתשובה הקצרה - לא, לא חייבים יועץ משכנתאות בשביל לקחת משכנתא. אם יש לכם זיקה לעולם המשכנתאות, אין לכם פחד מבנקים ויש לכם הבנה בסיסית כלכלית, ובעיקר בענייני ריביות - כנראה תסתדרו גם בלי יועץ משכנתאות.

ועדיין, גם אם אתם כאלה, יועץ המשכנתאות יכול לחסוך לכם את כל כאב הראש של הטפסים, ויותר חשוב - לעזור לכם לקחת את המשכנתא במסלולים הטובים ביותר, לדון עם הבנק ולהשיג ממנו תנאים אופטימליים, ולבסוף - לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. כמה? קשה להעריך, יש יועצי משכנתאות שיגידו שאי אפשר באמת לדעת, אבל אחרים מעריכים שיועץ יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא, ובמקרים קיצוניים אפילו מאות אלפי שקלים. 

המחירים של יועץ המשכנתאות תלויים בלא מעט פרמטרים. יועץ המשכנתאות יכול ללוות אתכם בכל שלב בצעדי לקיחת המשכנתא. כמובן המחיר יהיה בהתאם - ככל שילווה אתכם יותר בתהליך לקיחת המשכנתא, כך מחירו יהיה גבוה יותר.

 מחיר פגישת ייעוץ אחת עם יועץ המשכנתאות נע בין 500 ש"ח ל-1000 ש"ח בממוצע.

 מחיר בניית תמהיל משכנתא שכולל כ-2 פגישות עם יועץ המשכנתא יהיה כ-2,500 עד 3,000 ש"ח בממוצע.

 מחיר ליווי מלא לתהליך לקיחת משכנתא, שבו היועץ מלווה אתכם בכל תהליך לקיחת המשכנתא, נע בין 6,000-10,000 ש"ח, תלוי במורכבות המצב הפיננסי שלכם - ככל שהתיק מורכב יותר, הוא עולה יותר. 

הבנתם איך לוקחים משכנתא אבל חושבים שלא תוכלו להתמודד עם זה לבד? אל תדאגו, בדיוק בשביל זה הכנו רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים, מדורגים לפי חוות דעת של לקוחות קודמים שלקחו משכנתא וקנו את הבתים שלהם בהצלחה. רק אל תשכחו להזמין לקפה בבית החדש, כן? 😉