משכנתא היא הלוואה שמקבלים מהבנק, בתמורה לשעבוד הנכס העתידי שלכם. בדרך כלל את ההלוואה הזו לוקחים לתקופה ארוכה, היכולה להגיע אפילו ל-30 שנה.

למשכנתא מסלולים בצורות ובכובעים שונים. ההבדל העיקרי ביניהם היא האופן שבה מחושבת הריבית: יש משכנתאות בריבית קבועה או משתנה. המשכנתאות בריבית משתנה נבדלות ביניהן לפי הגורם שמשפיע על השינוי בריבית (מדד המחירים לצרכן או ערך המט"ח).

קרן משכנתא היא אותו סכום ראשוני אותו אתם לווים מהבנק, שמהווה את החלק שחסר לכם לקניית הדירה. על פי הקרן הזו מחושבת הריבית למשכנתא.

הריבית שתקבלו על הקרן מושפעת ממגוון פרמטרים כמו מסלול המשכנתא שבחרתם, הריבית בבנק ישראל, הנתונים האישיים שלכם, גובה המשכנתא, אחוז המימון ועוד.

אתם עשויים לקבל אחוז ריבית מסוים והחבר הכי טוב שלכם עשוי לקבל אחוז אחר אצל אותו הפקיד בדיוק. בדרך כלל זה תלוי בכמה תתמקחו. הבנק נותן אחוז ריבית מסוים, ויועץ המשכנתאות של הבנק, שכמובן מייצג את האינטרסים של הבנק במעמד המו"מ, ינסה "למכור" לכם מסלול בריבית גבוהה יותר (שכן, כך הבנק מרוויח יותר) וגם משאיר לעצמו מקום להתמקח איתכם בעתיד ובסופו של התהליך לעשות הנחה.

איך אתם יודעים שיש לכם מקום להתמקח?

 תמיד כדאי להתמקח. הגישו בקשות למשכנתא לכמה בנקים, אם צריך תעבירו את חשבון העו"ש שלכם לבנק האטרקטיבי ביותר כדי לקבל ריבית מופחתת.

 דעו שהבנק מדרג אתכם (כן, גם הוא מדרג, אבל אנשים). הדירוג נעשה על ציר, קיצון אחד הוא כמה אתם "בטוחים" לבנק ובקיצון השני כמה אתם "מסוכנים" לבנק. אם יש לכם עבודה קבועה, לא חזרו לכם צ'קים בשנה האחרונה ואין לכם מוגבלויות בבנק, יש לכם על מה להתמקח.

מדובר באישור המתקבל מהבנק והוא אישור עקרוני בלבד למתן ההלוואה. המגבלה שלו היא שהוא תקף לתקופה של 3 חודשים. בזמן שהאישור העקרוני תקף, הפרמטרים שנבדקים הם: מצבכם הכלכלי, מטרת ההלוואה וטיב הנכס שאתם עתידים לרכוש. האישור ניתן ללא עלות והוא לא מחייב אתכם לקחת את ההלוואה וגם לא את הבנק לאשר לכם את המשכנתא סופית. אישור עקרוני חשוב לקבל עוד לפני חתימה על חוזר מכר (גם בתוכניות כמו "מחיר למשתכן").

תמהיל משכנתא הוא כנראה החלק הכי חשוב במשכנתא. מדובר במקבץ של מספר מסלולי משכנתא שלהם מאפיינים וריביות שונות, וממנו נבנית המשכנתא האישית שלכם.

תמהיל המשכנתא מורכב מהחזר חודשי רצוי, מסלולים שהייתם רוצים לשלב (עם מגבלות מסוימות של בנק ישראל), הריבית בכל מסלול, הסיכון שקיים בתמהיל, זמן סילוק המשכנתא, האפשרות להחזר מוקדם של המשכנתא ועמלת פירעון מוקדם שתשלמו. תפקידו של יועץ המשכנתא הוא להתאים לכם תמהיל משכנתא מיטיבי, עם קרן וריבית שתצליחו לעמוד בהן.

אחוז המימון הוא בעצם סכום המשכנתא שאתם לוקחים מהבנק ביחס למחיר הדירה בפועל.

נגיד ואתם רוצים לקנות דירה במחיר של מיליון שקלים, ולקחתם משכנתא של 600,000 שקלים מהבנק - אחוז המימון של הבנק הוא 60%.

 שימו לב: אחוז הריבית שהבנק נותן מושפע מאחוז המימון. ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך גם אחוז הריבית גבוה יותר (כי הסיכון של הבנק גדל). באופן כללי כדאי לא לקחת יותר מ-62% מימון של הבנק. אם אתם יודעים שאין לכם מספיק מימון, נסו לנסות לגייס הון עצמי נוסף.

משכנתא הפוכה היא אפשרות קבלת מימון לבני 60+ תחת שעבוד דירה קיימת. במסלול כזה אפשר לקבל מימון בגודל של 15-50% מערך הדירה. סכום החוב, כולל הריביות, ישולם במועד הקודם מבין השניים: פטירתו של אחרון הלווים או הרצון לפרוע את החוב. ליורשים ניתנת זכות ראשונים לפרוע את החוב ולקבל את הדירה המשועבדת.

הלוואת גרייס והלוואת בלון אלו שני סוגי הלוואות:

 הלוואת גרייס - הלוואת גרייס (גרייס = חסד באנגלית) היא הלוואה שלמעשה מאפשרת לכם לקחת כסף עכשיו ולהתחיל להחזיר אותו מאוחר יותר (דהיינו "תקופת החסד"). בהלוואת גרייס רגילה, גם הקרן וגם הריבית מוחזרות בתחום תקופת ההלוואה בתשלום אחד. 

 שימו לב: הבנקים הם לא אלה שיעשו חסד עמכם ויספגו את הריבית על תקופה שלפני ההחזר, אלא פשוט ידחו את התשלומים, ואתם, הלווים, תצטרכו לשלם ריבית גם על חודשי החסד שניתנו לכם.

 הלוואת בלון - קיימת בשמות נוספים: בוליט או הלוואת גישור. מדובר בהלוואה גמישה שבה הבנק נותן מיד את מלוא סכום ההלוואה אבל גם מפריד בין סכום ההלוואה לבין התשלומים הנלווים, ככה שלמעשה ריבית והצמדה משולמים מדי חודש וסכום ההלוואה מוחזר במלואו בתום תקופת ההלוואה או מחולקת לתשלומים נוחים.

ביטוח המשכנתא הוא בעצם כלי שמטרתו להבטיח לבנק שהוא יקבל חזרה את ההלוואה שלו. הביטוח הזה מתחלק ל-2, ביטוח חיים וביטוח מבנה.

מטרת ביטוח החיים היא שהלווה לא "יפיל" על בני משפחתו את נטל המשכנתא במקרה וקורה לו משהו (טפו טפו). במצב כזה, חברת הביטוח תשלם את יתרת חוב ההלוואה. תשלום הביטוח משתנה מאדם לאדם בהתאם לגילו, בריאותו והשתכרותו, מאורך תקופת המשכנתא שלו וגובה ההחזרים החודשיים.

ביטוח המבנה מבטח את הנכס במקרה של הצפה, שריפה או רעידת אדמה. מטרתו לא רק לשמור עליכם אלא גם לשמור על הנכס, שכרגע משועבד לבנק, ושבמקרה הצורך לבנק לא תהיה בעיה למכור. ביטוח המבנה מוגבל בדרך כלל עד לגובה המשכנתא (נגיד, אם לקחתם משכנתא של מיליון שקלים והבית עולה שני מיליון, הביטוח יכסה עד שתגיעו למיליון שקלים).

מחזור משכנתא הוא מצב בו אנחנו לוקחים משכנתא חדשה ואיתה אתם סוגרים את המשכנתא הישנה. אם התנאים טובים יותר מכפי שהיו בעבר, בנק ישראל מאפשר לקחת משכנתא בתנאים חדשים ולשלם איתה על המשכנתא הקודמת.

אם עדיין לא שילמתם את כל הכסף לקבלן על הדירה, תצטרכו להשלים לו בסוף התקופה הבנייה את הכסף עבור מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתשלומים שאתם מעבירים לקבלן צמודים אליו. המדד מחושב מדי חודש ומפורסם באמצע החודש. מדד תשומות הבנייה מודד למעשה את השינויים המתרחשים לאורך זמן בהוצאות הקשורות לבנייה כמו מוצרים, שירותים וחומרים. אם לקחתם הלוואה לצורך רכישת דירה חדשה מקבלן, יש מקום להכניס את המדד הזה בחישוב המשכנתא שלכם.

או טבלת סילוקין. טבלה המציגה את סדרת התשלומים של הקרן שנלקחה, את הריבית על הקרן ואת החלוקה לתשלומים החודשיים.

קיימים שני לוחות סילוקין:

 לוח שפיצר - מדובר בשיטה היותר נפוצה להחזר משכנתא. בלוח שפיצר נשלם תחילה יותר ממרכיב הריבית ופחות ממרכיב הקרן, ככל שנתקדם בשנים של ההלוואה מרכיב הקרן יעלה והריבית תפחת (אחוז החלוקה לאפיקים השונים משתנה אך סכום ההחזר נשאר זהה לאורך כל התקופה).

 היתרון: ההחזר החודשי יציב ולא משתנה לאורך השנים.

החיסרון: פחות נגיסה בקרן והחזר חודשי שלא יורד לאורך השנים.

 קרן שווה - ההחזר על הקרן נשאר זהה לאורך התקופה, כאשר רק אחוז התשלום על הריבית יורד לאורך השנים (בעקבות הירידה בסכום הקרן שהריבית מחושבת כלפיה).

 היתרון: נגיסה מהירה בקרן והחזר חודשי שפוחת ויורד עם השנים.

 החיסרון: החזר חודשי מאוד גבוה בעיקר בשנים הראשונות של ההלוואה, דבר שלא כל אחד יכול לעמוד בו.

כשאתם לוקחים משכנתא אתם בדרך כלל אופטימיים, וחולמים שבתוך שנה שנתיים אתם זוכים לקידום בעבודה או שהסבתא תשאיר ירושה גדולה ותוכלו לסגור את המשכנתא לפני הזמן. גם אם החלומות שלכם יתגשמו ותצליחו להשיג סכום שיכסה את המשכנתא במלואה - אתם תצטרכו לשלם לבנק גם על זה. למה? הבנק מחשב קדימה, ואתם הורסים לו את התוכניות.

נגיד הבנק חשב שהוא הולך לקבל ריבית של 5% על ההלוואה של 500,000 למשך 20 שנה, ופתאום אתם מגיעים אחרי 7 שנים ומבקשים לתת לו את הכסף מיד ולא להמשיך לשלם לו ריבית במשך 13 שנים נוספות - הוא מפסיד. אז מה הבנק עושה כדי לא לצאת מופסד? הוא מחשב מה תהיה הריבית הממוצעת ב-13 שנים הבאות, פחות הריבית ששילמתם עד היום, וזוהי העמלה שאותה תשלמו.

 שימו לב: העמלה המדוברת לא קיימת בכל מסלולים המשכנתא (תלוי אם התחייבתם לבנק על ריבית מסוימת או לא, אם לא התחייבתם תוכלו להחזיר ללא העמלה).

אנחנו בטוחים שהבנתם חלקים גדולים ממילון מושגי המשכנתא, אבל גם לאנשים שמבינים, אופן יישום הכללים ועמידה מול הבנקים הוא לא פשוט. בדיוק בשביל זה הרכבנו בשבילכם רשימה של יועצי משכנתאות מומלצים ומנוסים בהתנהלות מול הבנקים, שיודעים לדבר ב"שפת המשכנתא" בצורה שוטפת או במילים אחרות - יידעו לדאוג לכסף שלכם כמו שצריך.